ביטול משכנתא חתומה לפני משיכת הכספים: המדריך המלא לשיפור תנאים

חתמתם על חוזה משכנתא, כל הטפסים במקומם והכל לכאורה סגור, אבל הכסף אמור לעבור למוכר או לקבלן רק בעוד חודשיים. פתאום, אתם מגלים שהריביות בשוק ירדו, או שקיבלתם במפתיע הצעה טובה יותר מבנק מתחרה. השאלה המיידית שעולה היא: האם אפשר לבטל את המשכנתא בשלב הזה כדי לשפר תנאים, בין אם באותו בנק ובין אם בבנק אחר? התשובה היא כן, אבל התהליך והמורכבות שלו תלויים לחלוטין בשלב הרישום המשפטי של הבטוחות. בתהליך מקצועי של ייעוץ משכנתאות, אנו נתקלים בלא מעט מקרים בהם לקוחות מבינים שניתן לשפר עמדות גם בדקה התשעים+.

למה שנרצה לבטל משכנתא שכבר חתמנו עליה?

תהליך לקיחת משכנתא הוא ארוך ומורכב. בין רגע החתימה על מסמכי ההלוואה בבנק לבין משיכת הכספים בפועל, יכולים לעבור שבועות ואף חודשים. בזמן הזה, תנאי המקרו-כלכלה יכולים להשתנות לטובה. לעיתים, תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים מתחיל למעשה עוד לפני שהמשכנתא בכלל נמשכה! הרצון לחסוך עשרות או מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה הוא מובן לחלוטין. אם אתם נמצאים בעיצומו של תהליך ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, אולי לא ידעתם שזכותכם המלאה להתמקח או לשנות כיוון גם אחרי החתימה, כל עוד הכסף טרם עבר בפועל.

המצב הראשון: טרם בוצע רישום בטוחות (טאבו, רשם המשכונות, קבלן)

זהו המצב הפשוט ביותר. כאשר חתמתם על המסמכים בבנק, אך טרם ביצעתם את רישום המשכנתא בטאבו, טרם רשמתם משכון ברשם המשכונות, וטרם החתמתם את הקבלן או החברה המשכנת על התחייבות לרישום משכנתא – המצב שלכם פתוח וגמיש יחסית.

מבחינה משפטית, הבנק עדיין לא רשם לטובתו שעבוד על הנכס שלכם. במצב כזה, אם תרצו לבטל את התיק ולעבור לבנק אחר, או לדרוש פתיחה מחדש של התיק באותו בנק בדיוק לצורך שיפור ריביות, התהליך קל משמעותית. הבנק עשוי לדרוש תשלום יחסי על פתיחת התיק (אם כבר חויבתם) או שתישאו בעלות שמאות שכבר בוצעה, אך אין מניעה משפטית מורכבת לעצור את התהליך. זהו חלון הזדמנויות מצוין לבצע מקצה שיפורים מבלי להסתבך בביורוקרטיה כבדה.

המצב השני: המשכנתא כבר נרשמה (טאבו, רשם המשכונות או אצל הקבלן)

כאן התמונה משתנה ונעשית מורכבת יותר. ברגע שהבנק רשם הערת אזהרה בטאבו, משכון ברשם המשכונות, או קיבל התחייבות לרישום משכנתא חתומה מהקבלן – יש לו אחיזה משפטית בנכס. כדי לעבור כעת לבנק אחר, תצטרכו לבקש מהבנק הנוכחי לבטל את הרישומים הללו או להנפיק "מכתב כוונות" המאפשר שעבוד לטובת בנק אחר.

תהליך ביטול משכון או מחיקת הערת אזהרה לטובת בנק דורש חתימות, אישורים משפטיים ובעיקר – זמן. בנקים לא ממהרים לשתף פעולה עם לקוח שרוצה לעזוב אותם רגע לפני משיכת הכסף, והתהליך עלול לקחת מספר שבועות. אם מדובר על שיפור תנאים באותו הבנק, התהליך מעט קל יותר פנימית, שכן הבטוחות כבר רשומות לטובת אותו תאגיד. עם זאת, הבנק עשוי להקשות, לטעון שהתיק כבר "סגור", ולהסכים לפתוח אותו רק אם תציגו איום ממשי ומגובה בהצעה נגדית מבנק מתחרה.

משמעויות וזמנים: נקודה קריטית למשפרי דיור

עבור משפרי דיור, מרכיב הזמן הוא קריטי ביותר. ייעוץ משכנתא למשפרי דיור לוקח בחשבון את לוחות הזמנים הצפופים והרגישים שבין מכירת הדירה הישנה לקניית החדשה. אם אתם שוקלים לבטל משכנתא חתומה כדי לשפר תנאים, חובה עליכם לוודא שהעיכוב שייווצר (במיוחד אם נדרש ביטול רישומים בטאבו והתחלת תהליך מול בנק חדש) לא יגרום לכם להפר את חוזה הרכישה מול המוכר. קנסות על איחור בתשלום על פי חוזה המכר יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, סכום שעלול למחוק לחלוטין את החיסכון שתשיגו בשיפור הריביות.

מה קורה לריביות שנשמרו בחוזה?

כאשר אתם חותמים על חוזה המשכנתא, הבנק שומר לכם על הריביות לתקופה מוגבלת (לרוב 24 ימים מיום הפקת האישור העקרוני). אם חלף הזמן והכסף טרם נמשך כי הייתם צריכים להמתין חודשיים, ייתכן שהבנק בכל מקרה ידרוש לעדכן את הריביות בהתאם למצב השוק הנוכחי. זוהי בדיוק הנקודה שבה כדאי לנצל את הפתיחה המחודשת של התיק כדי לנהל משא ומתן אגרסיבי יותר, במקום פשוט להסכים לעדכון האוטומטי של הבנק.

סיכום והמלצות להמשך

לסיכום, ביטול משכנתא לאחר חתימה ולפני משיכה הוא בהחלט מהלך אפשרי, ופעמים רבות הוא משתלם כלכלית בצורה בלתי רגילה. המפתח להצלחה הוא להבין באיזה שלב משפטי אתם נמצאים וכמה זמן נותר לכם עד למועד התשלום המחייב בחוזה הרכישה. אם טרם רשמתם בטוחות – הכוח נמצא כמעט לחלוטין בידיים שלכם. אם כבר רשמתם בטוחות – תצטרכו לפעול בנחישות, במהירות, ורצוי מאוד בליווי מקצועי שיודע לזרז תהליכים מול המחלקות המשפטיות של הבנקים.