האם ניתן להכיר בהכנסות משוק ההון לטובת משכנתא?

בעידן שבו יותר ויותר אנשים מגוונים את מקורות ההכנסה שלהם, השאלה לגבי הכרה בהכנסות משוק ההון הפכה לנפוצה מאוד. רבים פונים לתהליך של ייעוץ משכנתאות כשהם מחזיקים בתיק השקעות מניב, ושואלים: האם הבנק יתחשב ברווחים שלי מהבורסה כשאבקש אישור עקרוני? התשובה הקצרה היא כן, אך התשובה הארוכה מורכבת יותר ודורשת היערכות נכונה.

הבנקים בישראל אוהבים יציבות. כאשר אתם מציגים תלוש שכר קבוע ממקום עבודה מסודר, הבנק יודע בדיוק כיצד לתמחר את הסיכון שלכם. לעומת זאת, שוק ההון מתאפיין בתנודתיות. לכן, הגישה של הבנק להכנסות משוק ההון תלויה מאוד בסוג ההכנסה, בוותק שלה, ובשאלה האם היא מהווה תוספת להכנסה קיימת או תחליף מלא לה.

הכנסות משוק ההון כתוספת להכנסה מעבודה

המצב הפשוט ביותר הוא כאשר יש לכם עבודה קבועה (כשכירים או כעצמאיים), ובנוסף לכך אתם נהנים מהכנסה פסיבית מתיק ההשקעות שלכם. במקרים אלו, הבנק נוטה להיות סלחן וגמיש יותר. אם אתם מקבלים דיבידנדים קבועים מחברות, קופונים מאיגרות חוב, או אפילו מממשים רווחים באופן שיטתי לאורך זמן, ניתן בהחלט להציג זאת כהכנסה נוספת.

הצגת הכנסה זו יכולה לשפר משמעותית את יחס ההחזר שלכם (PTI), ולאפשר לכם לקבל מימון גבוה יותר או תנאים טובים יותר. כאשר אנו מעניקים ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה לזוגות צעירים שהשכילו לחסוך ולהשקיע, הצגת תיק ההשקעות המניב לא רק מגדילה את ההכנסה הפנויה המוכרת, אלא גם מאותתת לבנק על התנהלות פיננסית אחראית ובוגרת.

הכנסות משוק ההון כתחליף להכנסה (עצמאות כלכלית)

המצב הופך למאתגר יותר כאשר מדובר באנשים שהגיעו לעצמאות כלכלית (תנועת FIRE) או סוחרים עצמאיים שפרשו מעבודתם ומתפרנסים אך ורק מרווחי הון. במקרה זה, הבנק דורש הוכחות חותכות ליציבות. הבנק לא יסתפק ברווח אקראי של חודש או חודשיים בעקבות מניה שזינקה.

כדי שהבנק יכיר ברווחי הון כהכנסה עיקרית, תצטרכו להוכיח היסטוריה של לפחות שנתיים (ולעיתים שלוש שנים) של רווחים עקביים. בנוסף, הבנק יבחן את גודל התיק שלכם ביחס למשיכות. אם אתם מושכים 4% בשנה מתיק של 5 מיליון שקלים, הבנק ירגיש הרבה יותר בנוח מאשר אם אתם סוחרים יומיים שמנסים לייצר רווחים מהירים מתיק קטן. יציבות היא מילת המפתח.

אילו מסמכים הבנק ידרוש מכם?

בניגוד לשכיר שמביא 3 תלושי שכר, כאן תצטרכו לעבוד קצת יותר קשה מבחינה בירוקרטית. המסמכים הנפוצים שהבנק ידרוש כוללים:

• טופס 867: אישור שנתי מהבנק או מחבר הבורסה המפרט את הניכויים במקור ואת רווחי ההון שלכם בשנים האחרונות.
• שומות מס: אם אתם מדווחים למס הכנסה באופן עצמאי, הבנק ידרוש לראות שומות מס סופיות של השנתיים האחרונות.
• אישור רואה חשבון: במקרים רבים, מכתב מרואה החשבון שלכם המאשר את גובה ההכנסה הממוצעת נטו משוק ההון יעשה פלאים מול חתמי המשכנתאות.
• תדפיסי עו"ש: המראים את ההפקדות הקבועות מתיק ההשקעות לחשבון העובר ושב שלכם, המעידות על תזרים מזומנים אמיתי.

תכנון נכון שווה כסף

בין אם אתם רוכשים נכס חדש ובין אם אתם שוקלים מיחזור משכנתא ושיפור תנאים לנכס קיים, חשוב להבין שכל בנק מתייחס להכנסות הללו מעט אחרת. ישנם בנקים שמרנים מאוד שיכירו רק ב-50% מההכנסה הממוצעת משוק ההון, וישנם בנקים פתוחים יותר שידעו להכיר ברובה, במיוחד אם מדובר בתיק השקעות סולידי ומנוהל היטב.

לכן, בתהליך של ייעוץ משכנתא למשפרי דיור או לרוכשים ראשונים, אנו מבצעים מיפוי מדויק של כלל המשאבים הפיננסיים שלכם. אנו יודעים בדיוק לאיזה בנק לגשת ואיך להציג את התיק שלכם בצורה האופטימלית לחתמי האשראי, כדי להשיג עבורכם את הריביות הטובות ביותר ואת אחוז המימון הדרוש.