האם ניתן לערוך שינויים בנכס שנרכש במסגרת מחיר למשתכן / דירה בהנחה?

אחד הרגעים המרגשים ביותר עבור זוגות צעירים בישראל הוא הרגע שבו הם מקבלים את ההודעה על זכייה בהגרלת "דירה בהנחה" או "מחיר למשתכן". לאחר השמחה הראשונית, מתחילים לעלות סימני השאלה והחששות. הזכייה אמנם מבטיחה דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, אך היא מגיעה עם "כוכבית" גדולה: מפרט טכני קבוע מראש, שלעיתים קרובות נתפס כבסיסי מאוד.

שאלה שאנו נתקלים בה רבות, כחלק מתהליך ייעוץ משכנתאות לזוכים, היא: "האם אנחנו יכולים לשדרג את המטבח?", "האם אפשר להזיז את הקיר של החדר שינה?", או "האם ניתן להוסיף נקודות חשמל?". התשובה לכך מורכבת וחשובה לתכנון התקציב הכולל שלכם.

ההבדל בין שוק חופשי לדירה בהנחה

כאשר רוכשים דירה מקבלן בשוק החופשי, שלב "שינויי דיירים" הוא חלק אינטגרלי מהתהליך. הקבלן לרוב מאפשר לרוכשים לבצע שינויים במחיצות הפנים, לשדרג ריצוף, להוסיף נקודות חשמל ואינסטלציה, ואף להזדכות על מטבח סטנדרט לטובת מטבח משודרג.

לעומת זאת, בפרויקטים של "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה", הכללים שונים לחלוטין. המדינה, במטרה להוזיל עלויות ולזרז את הבנייה, קבעה כי הקבלנים אינם מחויבים (ולעיתים אף אסור להם) לאפשר שינויים בדירה במהלך הבנייה. הרציונל הוא תעשייתי: בנייה מהירה ויעילה ללא עיכובים הנובעים מ"גחמות" של מאות דיירים שונים.

אז מה בכל זאת מותר לעשות?

ברוב המוחלט של הפרויקטים, האפשרויות שלכם מוגבלות מאוד עד לקבלת המפתח. בדרך כלל, תוזמנו לפגישה קצרה בה תוכלו לבחור מתוך מספר מצומצם של אפשרויות:

• בחירת גוון ריצוף (לרוב מתוך 2-3 דגמים).
• בחירת צבע ארונות מטבח ושיש (מתוך מגוון בסיסי).
• בחירת חיפויים לחדרי הרחצה.

חשוב להבין: בקשות להזזת קירות, הוספת נקודות חשמל, או שינוי מיקום אינסטלציה לרוב ייענו בשלילה מוחלטת בשלב זה. הקבלן מחויב למסור את הדירה בדיוק לפי המפרט שעליו חתם במכרז מול המדינה.

הפתרון: שיפוץ לאחר קבלת מפתח

החדשות הטובות הן שהדירה היא שלכם. ברגע שקיבלתם את המפתח (טופס 4 ומסירה), אתם רשאים לבצע בה שינויים ככל העולה על רוחכם (בכפוף לחוקי התכנון והבנייה, כמובן). זוכים רבים בוחרים לקבל את הדירה במצבה הסטנדרטי ("דירת קבלן"), ומיד לאחר המסירה להכניס קבלן שיפוצים פרטי לביצוע שדרוגים.

השינויים הנפוצים ביותר שמבוצעים לאחר מסירה כוללים:

• החלפה או שדרוג של המטבח.
• הנמכות תקרה ותאורה נסתרת.
• הוספת נקודות חשמל ותקשורת.
• התקנת מזגנים (במידה ולא סופקו או שרוצים לשדרג).

המשמעות הפיננסית: איך מממנים את השינויים?

כאן נכנס לתמונה נושא קריטי של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה. רוכשים רבים מתכננים את תקציב המשכנתא שלהם אך ורק לפי מחיר החוזה מול הקבלן, ושוכחים לקחת בחשבון את עלויות השדרוג.

אם אתם מתכננים שיפוץ מיד עם קבלת המפתח, עליכם להיערך לכך מראש מבחינה מימונית. המשכנתא הבסיסית לדיור ניתנת לרוב על בסיס מחיר הרכישה בחוזה. עלויות שיפוץ ושדרוג לרוב אינן נכללות ב"משכנתא לדיור" הרגילה באותם תנאים, אלא אם כן נערכים לכך נכון.

ישנן מספר דרכים לממן את השיפוץ:
  הון עצמי: שמירת חלק מההון העצמי בצד לטובת השיפוץ, ולקיחת אחוז מימון גבוה יותר במשכנתא על הדירה עצמה (לפי הנחיות בנק ישראל).  
  משכנתא לשיפוצים: ניתן לבקש מהבנק תוספת למשכנתא המוגדרת כ"הלוואה לשיפוץ". הבנק ידרוש הצעת מחיר מקבלן ולעיתים הערכת שמאי. הריביות במסלול זה עשויות להיות שונות במעט ממשכנתא לרכישה, ובכל מקרה צריך לוודא שעומדים בקריטריונים מבחינת אחוז המימון האפשרי (כבר לא נמצאים בחישוב אחוז המימון כמו במשכנתא לדיור)  
  הלוואה לכל מטרה: פתרון נוסף, אך לרוב יקר יותר בריביות ותקופות ההחזר קצרות יותר.  /p>

1. משכנתא לשיפוצים: ניתן לבקש מהבנק תוספת למשכנתא המוגדרת כ"הלוואה לשיפוץ". הבנק ידרוש הצעת מחיר מקבלן ולעיתים הערכת שמאי. הריביות במסלול זה עשויות להיות שונות במעט ממשכנתא לרכישה.
2. הלוואה לכל מטרה: פתרון נוסף, אך לרוב יקר יותר בריביות ותקופות ההחזר קצרות יותר.

סיכום והמלצה מקצועית

למרות האכזבה הראשונית מחוסר הגמישות של הקבלן, זכרו כי רכשתם נכס בהנחה משמעותית. ההפרש במחיר עשוי בחלק מהמקרים להשאיר לכם לרוב מרווח תקציבי נאה לביצוע שיפוץ החלומות שלכם לאחר המסירה.

ההמלצה שלנו ב"משכנתא בפיג'מה" היא לא להשאיר את המימון לרגע האחרון. בעת בניית תמהיל המשכנתא, ציינו בפני יועץ המשכנתאות שלכם כי אתם מתכננים שיפוץ. תכנון נכון יאפשר לכם לשמור כסף נזיל בצד או לאשר מראש מסגרת אשראי מתאימה, כך שלא תצטרכו לקחת הלוואות יקרות ברגע האמת.

זכרו: דירה בהנחה היא רק הפלטפורמה. עם תכנון נכון וניהול תקציב חכם, תוכלו להפוך אותה לדירת החלומות שלכם, בדיוק כמו שרציתם.