אחוזי המימון (LTV)
בעוד שבדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון, בנכס מסחרי הבנקים לרוב מגבילים את המימון ל-50% עד 60% משווי הנכס (או הרכישה, הנמוך מביניהם). המשמעות היא צורך בהון עצמי גבוה יותר באופן משמעותי.
מהי משכנתא עסקית ולמי היא מתאימה?
רבים מהלקוחות המגיעים אלינו עבור ייעוץ משכנתאות מכירים היטב את עולם המשכנתאות למגורים, אך כאשר מדובר בנכס מסחרי – כללי המשחק משתנים לחלוטין. משכנתא לנכס מסחרי מיועדת למימון רכישת נכסים שאינם משמשים למגורים, כגון משרדים, חנויות, מחסנים, מבני תעשייה או מגרשים המיועדים למסחר.
קהל היעד למשכנתא זו מתחלק לשניים: בעלי עסקים המעוניינים לרכוש את הנכס בו הם פועלים כדי לחסוך את דמי השכירות (ולהפוך את ההוצאה לנכס), ומשקיעים המזהים את התשואה הגבוהה בנדל"ן המסחרי בהשוואה לנדל"ן למגורים. בשונה מתהליך ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, כאן הבנק בוחן לא רק את יכולת ההחזר האישית, אלא גם את הפוטנציאל העסקי של הנכס ואת איתנות העסק הלווה.
ההבדלים העיקריים מול משכנתא למגורים
תקופת ההלוואה
משכנתאות למגורים נפרסות לרוב ל-25 או 30 שנה. לעומת זאת, הלוואות מסחריות ניתנות לרוב לתקופות קצרות יותר, בדרך כלל בין 10 ל-15 שנה, מה שמעלה את ההחזר החודשי אך חוסך בתשלומי ריבית לאורך זמן.
ריביות ומסלולים
הריביות בנדל"ן מסחרי נחשבות לרוב ל"ריביות עסקיות" והן גבוהות יותר מריביות לדיור. המסלולים נשענים בעיקר על ריבית הפריים בתוספת מרווח סיכון, והרגולציה המגנה על נוטלי משכנתאות למגורים פחות נוקשה כאן.
היבטי מיסוי ובירוקרטיה
אחד הנושאים החשובים ביותר בתכנון רכישת נכס מסחרי הוא נושא המיסוי. בניגוד לדירת מגורים הפטורה ממע"מ, רכישת נכס מסחרי מקבלן או מחברה חייבת בתוספת מע"מ (אותו ניתן לרוב לקזז אם הרוכש הוא עוסק מורשה או חברה בע"מ). בנוסף, מדרגות מס הרכישה שונות לחלוטין ומתחילות לרוב מהשקל הראשון.
כאשר אנו מבצעים ייעוץ משכנתא למשפרי דיור או למשקיעים בנדל"ן מסחרי, אנו בוחנים את העסקה בראייה הוליסטית: האם כדאי לרכוש את הנכס כאדם פרטי או דרך חברה? כיצד יחושב הפחת? ומהי השפעת המיסוי על התשואה נטו?
כיצד מתכוננים לקבלת אישור עקרוני?
תהליך אישור המשכנתא המסחרית מורכב יותר ודורש הכנת תיק אשראי מקצועי. הבנק ידרוש לראות:
- ✓ דוחות כספיים של העסק (מאזנים, דוחות רווח והפסד) לשנתיים-שלוש האחרונות.
- ✓ תזרים מזומנים חזוי המראה יכולת עמידה בהחזרים.
- ✓ שמאות מוקדמת (מומלץ מאוד) להערכת שווי הנכס והפוטנציאל המסחרי שלו.
- ✓ חוזה שכירות עתידי (במידה והנכס נרכש להשקעה) היכול לשמש כאסמכתא להכנסה.
חשוב לזכור כי גם בנכס מסחרי ניתן לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים בעתיד, אך בשל תקופות ההלוואה הקצרות יותר, החשיבות של בניית תמהיל נכון מלכתחילה היא קריטית לרווחיות העסקה.
רוצים להפוך את השכירות לנכס מניב?
הלוואה לנכס מסחרי דורשת מומחיות, קשרים במחלקות העסקיות של הבנקים והבנה עמוקה במימון. אנו באריאל אחון נלווה אתכם בבניית עסקת המימון המשתלמת ביותר עבור העסק שלכם.