מתי משלמים לקבלן את מדד תשומות הבנייה?

אחת ההפתעות הלא נעימות שרוכשי דירות מקבלן נתקלים בהן היא התוספת למחיר הדירה הנובעת מ"מדד תשומות הבנייה". חתמתם על חוזה במחיר מסוים, אך בפועל, ביום קבלת המפתח, אתם עלולים לגלות שהסכום הסופי צמח בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. השאלה הגדולה שמטרידה רוכשים רבים היא: מתי בדיוק משלמים את התוספת הזו? האם בסוף התהליך? עם כל תשלום? והאם יש דרך להימנע מכך?

במדריך זה נעשה סדר בבלאגן, נסביר את מנגנון התשלום, נתייחס לשינויים הדרמטיים בחוק המכר שנכנסו לתוקף לאחרונה, ונראה כיצד תכנון נכון במסגרת ייעוץ משכנתאות יכול לחסוך לכם כסף רב.

מהו בכלל מדד תשומות הבנייה?

מדד תשומות הבנייה למגורים הוא מדד המחושב ומפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 לכל חודש. המדד משקף את השינויים בעלויות הבנייה של הקבלנים: מחירי הברזל, המלט, הבטון, שכר הפועלים, השינוע ועוד. הרציונל הוא להגן על הקבלן מפני התייקרויות חומרי הגלם בזמן הבנייה, ולכן החוזה שלכם מוצמד למדד זה.

אז מתי בפועל משלמים את התוספת?

טעות נפוצה היא לחשוב שאת הפרשי המדד משלמים רק בסוף, עם קבלת המפתח. בפועל, התשלום בגין המדד מתבצע בכל נקודת תשלום (פעימה) שאתם מעבירים לקבלן.

כאשר אתם מגיעים לשלם שובר תשלום לקבלן (למשל, 100,000 ש"ח), הקבלן יחשב באותו רגע מה היה המדד ביום חתימת החוזה (מדד הבסיס) ומהו המדד ביום התשלום הנוכחי (המדד הקובע). ההפרש באחוזים יתווסף לסכום התשלום הנוכחי שלכם.

לדוגמה: אם המדד עלה ב-2% מאז שחתמתם על החוזה ועד למועד התשלום הנוכחי, תצטרכו לשלם לקבלן 102,000 ש"ח במקום 100,000 ש"ח. ה-2,000 ש"ח הנוספים הם תשלום המדד עבור חלק זה.

המהפכה של תיקון 9 לחוק המכר

עד יולי 2022, הקבלנים יכלו להצמיד את מלוא מחיר הדירה (או את היתרה שטרם שולמה) למדד. תיקון מספר 9 לחוק המכר שינה את כללי המשחק לטובת הרוכשים באופן משמעותי:

• • הצמדה חלקית בלבד: כיום, ניתן להצמיד למדד רק 40% ממחיר הדירה. ה-60% הנותרים אינם צמודים למדד כלל.
• • פטור על ה-20% הראשונים: התשלומים הראשונים שאתם מעבירים לקבלן, עד לגובה של 20% ממחיר הדירה, פטורים לחלוטין מהצמדה למדד (בתנאי ששולמו במועד).
• • איחור במסירה: לאחר מועד המסירה החוזי, לא ניתן לחייב את הרוכש במדד, גם אם המדד המשיך לעלות.

איך זה משפיע על המשכנתא שלכם?

הבנת מועדי תשלום המדד קריטית לתכנון תמהיל המשכנתא. רוכשים רבים בוחרים לבצע "הקדמת תשלומים" לקבלן כדי להימנע מעליית המדד על היתרה. מהלך זה דורש לקיחת משכנתא מוקדם מהצפוי.

כאן נכנס לתמונה הערך של ייעוץ משכנתאות מקצועי. יועץ מנוסה יבצע חישוב של "עלות מול תועלת": האם הריבית שתשלמו על המשכנתא שתקדימו לקחת, נמוכה או גבוהה מהמדד הצפוי שאתם מנסים לחסוך? בתקופות של ריבית גבוהה במשק, לעיתים לא משתלם להקדים תשלומים, ועדיף "לספוג" את המדד (במיוחד לאור התיקון לחוק שמצמיד רק 40% מהסכום).

כך או אחרת, בגלל ש"שחקנו" את ההון העצמי ו/או את המשכנתא במהלך התשלומים לקבלן, סביר להניח שלאחר שנשלם לקבלן את מלא התמורה, לקראת המסירה יבקשו מאיתנו לסגור חשבון, משום שעדיין יש עוד סכום שנדרש לשלם - הפער הזה הוא בעצם "הפרשי המדד".

טיפים מעשיים להתנהלות מול הקבלן

לפני שאתם רצים לשלם, הנה כמה נקודות שחשוב לזכור:

סיכום

תשלום מדד תשומות הבנייה הוא חלק בלתי נפרד מרכישת דירה חדשה, והוא מתבצע "תוך כדי תנועה" בכל פעימת תשלום. השינויים בחוק המכר הקלו משמעותית על הרוכשים, אך עדיין מדובר בסכומים שיכולים להצטבר לעשרות אלפי שקלים. תכנון פיננסי נכון, בשילוב ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה או למשפרי דיור, יעזור לכם למזער נזקים ולנהל את התקציב בצורה חכמה ובטוחה.