זכייה בהגרלת דירה בהנחה או מחיר למשתכן היא ללא ספק רגע משמח ומרגש עבור זוגות ומשפחות רבות בישראל. עם זאת, לעיתים קרובות השמחה מלווה בחששות כבדים ובלחץ נפשי. מה קורה אם הגעתם ליום בחירת הדירה, קראו בשמכם, ואתם לא בטוחים לגמרי לגבי היכולת שלכם לרכוש את הנכס בפועל?

הסיבות לחוסר הביטחון יכולות להיות מגוונות מאוד: ייתכן שהתקציב שלכם לחוץ, ההון העצמי נמוך משחשבתם, מיקום הפרויקט רחוק ולא מתאים לכם, או שאולי נשארתם עם בחירה בדירות האחרונות במלאי שלא עונות על הציפיות שלכם (למשל דירת קרקע ללא גינה או דירה עם כיווני אוויר בעייתיים או דירה יקרה ועוד). השאלה המרכזית שעולה במצב כזה היא: האם כדאי בכל זאת לבחור את הדירה במעמד הכנס, גם אם יש ספק גדול לגבי חתימה על הסכם הרכישה הסופי, ולכל היותר להסתכן בתשלום הקנס של 2,000 שקלים לקבלן?

הדילמה: משמעות הבחירה והקנס על אי חתימה

כאשר אתם מגיעים לכנס בחירת הדירות, עליכם לקבל החלטה מהירה (מוקצות לכם 45 דקות בלבד). אם תבחרו דירה, תתבקשו לחתום על "טופס בחירת דירה". חשוב להבין: חתימה זו אינה חוזה רכישה סופי, אלא מעין "שמירת מקום". 

מרגע בחירת הדירה, יעמדו לרשותכם בדרך עד לחודש ימים לחתום על החוזה עצמו. אם במהלך תקופה זו תבצעו בדיקות מעמיקות ותחליטו לבסוף לוותר ולא לחתום על החוזה, הקבלן רשאי לגבות מכם דמי ביטול (קנס) שעומדים לרוב על סך של כ-2,000 שקלים (למעשה הקבלן יפרע את צ'ק הפיקדון שהשארתם אצלו במעמד בחירת הדירה). סכום זה נועד לכסות את ההוצאות המנהלתיות של הקבלן בגין עיכוב מכירת הדירה לבא בתור ברשימת ההמתנה.

למה כדאי "לקנות זמן" ב-2,000 שקלים?

התשובה המקצועית והקצרה לשאלה האם כדאי לבחור דירה למרות הספק היא: ברוב המוחלט של המקרים, התשובה היא כן מוחלט. שווה לבחור את הדירה ולקחת את הסיכון המחושב של תשלום הקנס. מדוע?

ההטבה הכלכלית הגלומה בדירה בהנחה יכולה להגיע למאות אלפי שקלים, ואף לחצות את רף המיליון שקלים באזורי הביקוש (מקרים מסוימים). תשלום של 2,000 שקלים הוא סכום זניח לחלוטין ביחס לרווח הפוטנציאלי מהעסקה. מבחינה כלכלית, ניתן להתייחס לקנס הזה כאל רכישת "אופציה" בנדל"ן. אתם משלמים (או מסתכנים בתשלום) סכום קטן כדי לקבל את הזכות הבלעדית לבדוק את העסקה לעומק במשך מספר שבועות, ללא לחץ של זוכים אחרים שנושפים בעורפכם.

תפקידו הקריטי של ייעוץ משכנתאות בשלב ההתלבטות

הזמן היקר שקניתם באמצעות בחירת הדירה מאפשר לכם לפנות לגורמי מקצוע כדי לקבל החלטה מבוססת נתונים ולא מבוססת פחד. זהו בדיוק השלב שבו פנייה לשירותי ייעוץ משכנתאות פרטי ואובייקטיבי יכולה להציל אתכם מטעויות גורליות.

יועץ משכנתאות מנוסה ייקח את נתוני הדירה שבחרתם ויבצע עבורכם "בדיקת היתכנות כלכלית". במיוחד כאשר מדובר על ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, זוגות רבים אינם מודעים להוצאות הנלוות הנסתרות: מדד תשומות הבנייה שיכול להוסיף עשרות אלפי שקלים למחיר, שכר טרחת עורך דין של הקבלן, אגרות רישום, עלויות שמאות ועוד. היועץ יבדוק את ההון העצמי האמיתי שלכם, יחשב את יכולת ההחזר החודשית הריאלית שלכם, ויוודא מראש האם הבנק יאשר לכם את המשכנתא בתנאים הנוכחיים.

מה בודקים במהלך תקופת ההמתנה לחתימה?

בזמן שיש לכם עד לחתימה על החוזה, עליכם לפעול במהירות ולבדוק את הפרמטרים הבאים:

  • אישור עקרוני למשכנתא: חוק ברזל - לעולם אל תחתמו על חוזה רכישה לפני שיש בידיכם אישור עקרוני רשמי ותקף מהבנק. הבנק יבדוק את דירוג האשראי שלכם (BDI) ויוודא שאתם עומדים במגבלות בנק ישראל.
  • השלמת הון עצמי: האם חסר לכם כסף? זה הזמן לבדוק אפשרויות לגיוס ההון העצמי הנדרש.
  • בחינת כדאיות הנכס כהשקעה: גם אם הדירה ממוקמת באזור שלא תרצו לגור בו, או שמדובר בדירה בקומה נמוכה שלא מתאימה לכם, ייתכן שהיא מהווה השקעה מצוינת. תוכלו להשכיר את הדירה למשך תקופת ההגבלה (5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד הזכייה) ולאחר מכן למכור אותה ברווח פטור ממס (בכפוף לחוקי מיסוי מקרקעין, עליכם להחזיק בה לפחות 18 חודשים בפועל).
  • היערכות למשפרי דיור: אם אתם כבר מחזיקים בנכס וזכיתם בהגרלה, זה הזמן לקבל ייעוץ משכנתא למשפרי דיור. ייתכן שתצטרכו לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים על הנכס הקיים כדי לשחרר הון עצמי, או לתכנן הלוואת גישור מורכבת לקראת המעבר.

באילו מקרים כדאי בכל זאת לוותר מראש בכנס?

למרות ההמלצה הגורפת לבחור דירה ולקנות זמן, ישנם מצבי קיצון שבהם עדיף לוותר במקום ולא לבזבז את אותם 2,000 שקלים וכן לא לבזבז את הזמן שלכם:

  1. היעדר מוחלט של הון עצמי: אם אין לכם אפילו את המינימום הנדרש (בתוספת כסף להוצאות נלוות) ואין לכם שום דרך להשיג אותו - לא מהלוואות, לא מהורים ולא מחסכונות.
  2. בעיות אשראי חמורות (BDI שלילי): אם אתם נמצאים בהליכי פשיטת רגל, יש לכם תיקי הוצאה לפועל פתוחים, או היסטוריית אשראי בעייתית מאוד בשנים האחרונות, הסיכוי לקבל משכנתא קלוש עד אפסי.
  3. נכס ללא פוטנציאל כלכלי: אם הדירה שנותרה היא באזור פריפריאלי מרוחק שאין בו דרישה לשכירות כלל, והפער בין מחיר ההנחה למחיר השוק החופשי הוא זניח, ייתכן שהסיכון לא שווה את המאמץ.

סיכום: קבלת החלטה מושכלת

זכייה בדירה בהנחה היא הזדמנות פז לצמיחה כלכלית ולבניית עתיד יציב. ההמלצה החד-משמעית שלנו היא לא לתת לפחד או לחוסר הוודאות לנהל אתכם ביום בחירת הדירה. אם יש סיכוי סביר שתוכלו להעמיד את המימון הנדרש, קחו את הסיכון המחושב. בחרו את הדירה, שלמו (במידת הצורך בלבד) את הקנס של 2,000 השקלים, ונצלו את חלון הזמן שקיבלתם כדי לבצע עבודת שטח פיננסית יסודית.

עדיף לאבד 2,000 שקלים לאחר בדיקה מעמיקה שגילתה כי העסקה אינה אפשרית, מאשר לאבד זכייה ששווה מאות אלפי שקלים רק בגלל חוסר ודאות רגעי וחשש מקבלת החלטות.

כמובן שההמלצה היא חד משמעית לא להגיע לבחור דירה ואז לתכנן מה עושים, אלא להיערך מראש, כך שכאשר אתם כבר מגיעים לבחירת הדירה ידוע לכם התקציב המדויק שלכם, גובה המשכנתא שתוכלו לקבל ושתוכלו לשלם אותה בפועל, גובה ההון העצמי ומקורות הגיוס שלו, תזרים מסודר לעיסקה, הבנה של התפתחות תשלומי המשכנתא והסכומים שתשלמו עד לקבלת הדירה, תשלום של שכירות ומשכנתא במקביל, קבלת אישור עקרוני מסודר מהבנקים - את כל זה עושים ומתכננים לפני הכנס, כך שבבחירת הדירה אתם ממוקדים רק בבחירת הנכס המתאים לכם (או אף ללא בחירת נכס משום שאין נכס אשר מתאים ליכולות ולצרכים שלכם, ואז גם לא משלמים סתם את  2,000 השקלים).