אחת הדילמות הקשות ביותר העומדות בפני זוגות צעירים בישראל כיום היא השאלה: "האם להמשיך להירשם להגרלות 'דירה בהנחה' (לשעבר מחיר למשתכן) ולקוות לזכייה, או לוותר על החלום לדירה חדשה בהנחה ולרכוש דירה יד שנייה בשוק החופשי כבר עכשיו?".
מצד אחד, הפיתוי של הנחה בגובה מאות אלפי שקלים הוא עצום. מצד שני, חוסר הוודאות, עליית מחירי הדיור בזמן ההמתנה, ותשלומי השכירות המצטברים הופכים את ההחלטה למורכבת במיוחד. כיועץ משכנתאות המלווה מאות זוגות בצומת הדרכים הזו, אני רואה את הבלבול והחשש יום-יום. במאמר זה נעשה סדר ונבחן את כל הפרמטרים שחובה לקחת בחשבון.
1. מחיר ההמתנה: כמה עולה לכם לחכות?
הטעות הנפוצה ביותר היא להסתכל רק על גובה ההנחה הפוטנציאלית (למשל, 300,000 ש"ח) ולהתעלם מ"עלות ההמתנה". אם אתם גרים בשכירות ומשלמים 4,500 ש"ח בחודש, כל שנה של המתנה עולה לכם 54,000 ש"ח. אם חיכיתם 3 שנים לזכייה ועוד 4 שנים לקבלת המפתח, שילמתם כמעט 380,000 ש"ח לשכירות – סכום שעלול למחוק את כל ההטבה.
בנוסף, מחירי הדיור בשוק החופשי אינם עומדים במקום. אם בזמן שהמתנתם לזכייה מחירי הדירות באזור המבוקש עלו ב-10% או 15%, ייתכן שהפסדתם הזדמנות לרכוש נכס במחיר שהיה ריאלי עבורכם בעבר, וכעת הוא כבר מחוץ להישג ידכם.
2. הון עצמי: המחסום העיקרי בשוק החופשי
כאן לתוכנית "דירה בהנחה" יש יתרון מוחץ. ברכישת דירה יד שנייה (או דירה חדשה מקבלן בשוק החופשי), בנק ישראל מחייב אתכם להביא הון עצמי מינימלי של 25% משווי הנכס. עבור דירה של 1.8 מיליון ש"ח, מדובר ב-450,000 ש"ח – סכום שזוגות צעירים רבים מתקשים לגייס.
לעומת זאת, בתוכניות הממשלתיות, ניתן לקבל מימון של עד 90% ממחיר הרכישה (בכפוף למגבלת שווי שוק של 1.8 מיליון ש"ח בהערכת שמאי), ובלבד שההון העצמי המינימלי יהיה 100,000 ש"ח (בפועל, ברוב המקרים נדרש מעט יותר). לזוגות עם הון עצמי נמוך, ייעוץ משכנתאות מקצועי יחשוף שלעיתים דירה בהנחה היא האופציה היחידה להגיע לדירה בבעלות, גם אם כלכלית היא לא העסקה המושלמת.
נקודה למחשבה: מדד תשומות הבנייה
בדירה יד שנייה, המחיר שסיכמתם בחוזה הוא המחיר הסופי. בדירה מקבלן (גם בדירה בהנחה), יתרת התשלום צמודה למדד תשומות הבנייה. אמנם החוק החדש מיתן את ההצמדה (רק 40% מהיתרה מוצמדת), אך בפרויקטים שנמשכים 4-5 שנים, מדובר בתוספת של עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה, שיש לקחת בחשבון בתחשיב הכדאיות.
3. מיקום ואיכות חיים: הציפור שביד
אחד החסרונות הגדולים של ההגרלות הוא חוסר השליטה. אתם עשויים לזכות בדירה בקומה 1 פונה לכביש ראשי, או בעיר שרחוקה ממקום העבודה והמשפחה שלכם. ברכישת דירה יד שנייה, השליטה בידיים שלכם. אתם בוחרים את השכונה, את מוסדות החינוך, את הקומה ואת הכיוונים. אתם רואים בדיוק מה אתם קונים – אין הפתעות של תכנון מול ביצוע.
עבור משפחות עם ילדים, היכולת לגור ליד סבא וסבתא או בקרבת בית ספר ספציפי שווה לעיתים יותר מהנחה כספית על הנייר.
4. מצב הדירה ועלויות שיפוץ
דירה חדשה מקבלן מגיעה עם "אחריות בדק" וסטנדרט בנייה מודרני (ממ"ד, מעלית, חניה). בדירה יד שנייה, במיוחד בבניינים ישנים, אתם עלולים להיתקל בצורך בשיפוץ מסיבי – החלפת צנרת, חשמל, מטבח ועוד. עלויות אלו יכולות להגיע בקלות ל-100,000 ש"ח ויותר, ויש לשקלל אותן במחיר הרכישה האמיתי. מצד שני, דירה יד שנייה בבניין שעתיד לעבור התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) עשויה להניב השבחה אדירה שגוברת על כל הנחה של מחיר למשתכן.
אז איך מקבלים החלטה?
אין תשובה אחת שנכונה לכולם, אך הנה כלל אצבע שיעזור לכם:
- אם ההון העצמי שלכם נמוך (מתחת ל-300,000 ש"ח): כנראה שאין לכם ברירה אלא להמשיך לנסות את מזלכם בהגרלות, שכן זו הדרך היחידה להגיע למינוף גבוה. התמקדו בערים פריפריאליות שם הסיכוי לזכייה גבוה יותר והמחירים נמוכים יותר.
- אם יש לכם הון עצמי סביר ויכולת החזר טובה: אל תתנו לחיים לעבור בהמתנה. רכישת דירה יד שנייה מאפשרת לכם להתחיל לצבור הון (Equity) דרך תשלומי המשכנתא במקום "לזרוק" כסף על שכירות, ומעניקה לכם יציבות וודאות.
- למשקיעים בנשמה: אם אתם מוכנים לגור בשכירות עוד כמה שנים ולקנות דירה להשקעה דרך ההגרלות – זו עדיין אחת העסקאות הטובות במשק, אך היא דורשת אורך רוח וניהול תזרים מוקפד.
לסיכום, ההחלטה בין דירה בהנחה לדירה יד שנייה היא לא רק מתמטית, אלא גם פסיכולוגית ומשפחתית. מומלץ מאוד לבצע ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה עם מומחה שינתח את המספרים האישיים שלכם, יחשב את עלות ההמתנה האמיתית, ויעזור לכם להבין איזו עסקה תשרת את המטרות שלכם בצורה הטובה ביותר.