גירושין הם תהליך מורכב מבחינה רגשית, משפטית וכלכלית. כאשר מעורבת בתמונה זכייה בתוכנית "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה", המורכבות עולה שלב. זוגות רבים מוצאים את עצמם בצומת דרכים בעייתי: מצד אחד, פירוק התא המשפחתי, ומצד שני, זכייה ששווה מאות אלפי שקלים שמוגבלת בתנאים נוקשים של משרד הבינוי והשיכון. במאמר זה נסקור בהרחבה את ההשלכות של גירושין בפרויקט דירה בהנחה, נבחין בין מצב של לפני חתימת חוזה רכישה לבין מצב שלאחריו, ונסביר מתי נדרש ייעוץ משכנתאות מקצועי כדי לצלוח את המשבר הפיננסי ללא קנסות מיותרים.
לפני חתימה על חוזה רכישה מול הקבלן
שלב הזכייה בהגרלה הוא משמח, אך התהליך עד לחתימת החוזה עשוי לקחת חודשים ארוכים ואף שנים. אם בני הזוג מחליטים להתגרש בשלב זה, כלומר לפני שנחתם חוזה משפטי מול הקבלן, המצב מורכב מאוד מבחינת הזכאות.
על פי נהלי משרד הבינוי והשיכון, הזכייה בהגרלה ניתנה ל"תא משפחתי" ספציפי (זוג נשוי או ידועים בציבור). ברגע שהתא המשפחתי מתפרק לפני מימוש הזכייה (לפני חתימת החוזה), הזכאות המקורית פוקעת ברוב מוחלט של המקרים. משרד השיכון אינו מאפשר בדרך כלל לאחד מבני הזוג "לרשת" את הזכייה באופן אוטומטי ולהמשיך בתהליך לבדו. חשוב - זה לא קורה אוטומטית, צריך לפנות לוועדת החריגים של מרש השיכון.
המשמעות המשפטית היא שלרוב, הזכייה תבוטל, והדירה תעבור לזוכה הבא בתור ברשימת ההמתנה. במקרים חריגים, אם אחד מבני הזוג עומד בפני עצמו בתנאי זכאות של "חסר דירה" (למשל, הורה יחידני עם ילדים שנותרים בחזקתו), ניתן להגיש בקשה מיוחדת לוועדת חריגים של משרד השיכון כדי לנסות לשמר את הזכייה. בשלב זה, טרם נלקחה הלוואה מהבנק, ולכן אין צורך בתהליך של ייעוץ משכנתאות, אלא בעיקר בייעוץ משפטי מול עורך דין ומול משרד השיכון.
לאחר חתימת חוזה רכישה מול הקבלן
אם הגירושין מתרחשים לאחר שכבר נחתם חוזה הרכישה מול הקבלן, המצב המשפטי והכלכלי משתנה לחלוטין. כעת, בני הזוג חתומים על חוזה מחייב, שילמו הון עצמי מכספם המשותף, וככל הנראה כבר נעזרו בשירותי ייעוץ משכנתאות כדי לקבל אישור עקרוני ולקחת את המשכנתא (או את חלקה הראשון) מהבנק המלווה.
כאן עולות מספר סוגיות משפטיות קריטיות שחשוב להכיר:
- איסור מכירת הדירה: כידוע, בדירות מחיר למשתכן חל איסור מוחלט למכור את הדירה לצד שלישי במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 (או 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה). מכירת הדירה לפני תום התקופה ללא אישור מהווה הפרת חוזה יסודית מול המדינה, וגוררת קנסות כבדים מאוד שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים.
- העברת זכויות אגב גירושין: על פי חוק מיסוי מקרקעין ונהלי משרד השיכון, העברת הזכויות בדירה מאחד מבני הזוג לשני במסגרת פסק דין לגירושין או הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, אינה נחשבת ל"מכירה" המפירה את החוזה. כלומר, בן זוג אחד יכול לקנות את חלקו של השני (ולהעביר את הדירה על שמו בלבד) מבלי לשלם את הקנס של משרד השיכון ומבלי לשלם מסי מקרקעין על ההעברה.
- סוגיית המשכנתא: זהו לרוב המכשול הגדול ביותר. כדי שבן הזוג שיישאר בדירה יוכל להעביר את הזכויות על שמו בטאבו או אצל הקבלן, הוא חייב להוציא את בן הזוג השני מהמשכנתא הקיימת - תהליך שנקרא "גריעת לווה". הבנק יסכים לכך אך ורק אם בן הזוג הנשאר יוכיח יכולת החזר מספקת להחזיק את כל המשכנתא בעצמו, על סמך משכורתו היחידה.
האם חובה להחזיק בדירה כדי לא להפר חוזה?
שאלה נפוצה היא מה קורה אם בני הזוג מחליטים שהם לא רוצים או לא יכולים כלכלית להחזיק בדירה. למשל, כאשר אף אחד מהם לא מרוויח מספיק כדי לאשר את המשכנתא לבדו. במצב רגיל, הם היו פשוט מוכרים את הדירה בשוק החופשי, מתחלקים ברווחים וממשיכים הלאה. אך במחיר למשתכן, כאמור, אסור למכור.
במצב כזה, על בני הזוג לפנות באופן יזום לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון בבקשה לאישור מכירה מוקדמת עקב גירושין. גירושין נחשבים לסיבה כבדת משקל, ולעיתים קרובות הוועדה מאשרת את מכירת הדירה לצד שלישי טרם חלפו 5 השנים. עם זאת, ייתכן שהוועדה תתנה את המכירה בתנאים מסוימים, כגון החזרת חלק משווי ההטבה (ההנחה) לקופת המדינה. כלל ברזל: אסור למכור שום דבר ואסור לחתום על זיכרון דברים לפני קבלת אישור רשמי בכתב מהוועדה!
החשיבות של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה בתהליך פרידה
כאשר זוג מתגרש, חלוקת הנכסים היא שלב כואב ומתיש. כאשר מדובר בדירה ראשונה שנרכשה בהנחה משמעותית, יש לשני הצדדים אינטרס כלכלי מובהק לא לאבד את ההטבה. תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה (או ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, בהתאם לסטטוס החדש) במקרה של גירושין, מתמקד בבניית אסטרטגיה פיננסית שתאפשר לפחות לאחד הצדדים לשמור על הנכס.
יועץ משכנתאות מקצועי יבדוק לעומק את ההכנסות הפנויות של הצד שמעוניין להישאר בדירה. הוא יחשב את השפעת תשלומי המזונות (שנחשבים להוצאה קבועה לצד המשלם, או להכנסה מוכרת חלקית לצד המקבל), ויילחם מול מחלקת החיתום של הבנק כדי לאשר את גריעת הלווה השני. לעיתים יהיה צורך בהגדלת המשכנתא הקיימת כדי "לקנות" את החלק של הגרוש/ה, מה שדורש תכנון פיננסי מדויק ובחינה של מסלולי המשכנתא מחדש.
סיכום
גירושין בפרויקט מחיר למשתכן או דירה בהנחה דורשים זהירות רבה ותכנון משפטי ופיננסי מדוקדק. בין אם אתם נמצאים לפני חתימת חוזה רכישה ובין אם לאחריו, אל תקבלו החלטות פזיזות שעשויות לעלות לכם בקנסות עתק או באובדן הזכייה. מומלץ לעבוד בצמוד לעורך דין מקרקעין הבקיא בנהלי משרד השיכון, ויחד עם יועץ משכנתאות שיידע לנהל את המשא ומתן המורכב מול הבנק ולהבטיח שהעתיד הכלכלי שלכם יישמר בצורה הטובה ביותר למרות המשבר האישי.
מתמודדים עם פרידה וזקוקים לפתרון למשכנתא?
אל תתמודדו עם הבנקים ומשרד השיכון לבד. פנו אלינו לייעוץ משכנתאות מקצועי ודיסקרטי שיעזור לכם לשמור על הנכס ולהתחיל פרק חדש ברגל ימין.