אחוז מימון גבולי
כאשר אתם זקוקים למקסימום המימון האפשרי (למשל 75% בייעוץ משכנתא לדירה ראשונה) ואין לכם שקל פנוי מעבר להון העצמי המינימלי, כל סטייה בהערכת השמאי עלולה להפיל את העסקה.
מהי שמאות מוקדמת ולמה היא חשובה?
רכישת דירה היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שתבצעו בחייכם. ברוב המקרים, המימון לעסקה זו מתבסס על משכנתא מהבנק. הבנק, מצידו, מעוניין להבטיח שהנכס שהוא מממן אכן שווה את הסכום שהוא מלווה לכם. כאן נכנס לתמונה שמאי המקרקעין.
בתהליך משכנתא רגיל, השמאות מתבצעת לאחר החתימה על החוזה, כחלק מהדרישות לקבלת הכסף. אולם, שמאות מוקדמת היא מהלך יזום שבו הרוכש מזמין שמאי מקרקעין (מתוך רשימת השמאים של הבנק) עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה. מטרת המהלך היא לקבל חוות דעת מקצועית על שווי הנכס, מצבו התכנוני והמשפטי, ולוודא שאין פערים בין המחיר המבוקש לבין הערכת השמאי.
במסגרת תהליך ייעוץ משכנתאות מקצועי, יועץ מנוסה ידע לזהות עסקאות בעלות פוטנציאל סיכון ולהמליץ על ביצוע שמאות מוקדמת. זוהי פעולה שיכולה לחסוך עוגמת נפש רבה, הפרת חוזה, ואובדן של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
הסכנה: "בור תזרימי" עקב הערכת חסר
הבנקים למשכנתאות בישראל כפופים להנחיות בנק ישראל, המגבילות את אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל:
- עד 75% מימון לדירה ראשונה
- עד 70% למשפרי דיור
- עד 50% לדירה להשקעה
הכלל הקריטי הוא: הבנק מחשב את אחוז המימון לפי הנמוך מבין השניים – מחיר החוזה או הערכת השמאי. אם רכשתם דירה ב-2 מיליון ₪, אך השמאי העריך אותה ב-1.8 מיליון ₪ בלבד, הבנק יגזור את אחוז המימון מתוך ה-1.8 מיליון. המשמעות? תצטרכו להשלים את ההפרש (200,000 ₪) ועוד את החלק היחסי של המימון שלא קיבלתם, מהון עצמי נוסף – כסף שלא בטוח שיש ברשותכם.
מתי שמאות מוקדמת היא חובה?
דירות גן וגג
בנכסים אלו קיימת שכיחות גבוהה של חריגות בנייה (פרגולות, מחסנים, סגירות חורף) שלא הוסדרו. שמאי עשוי להפחית משווי הנכס את עלויות ההסדרה או ההריסה, מה שיפגע בערך הנכס לצרכי משכנתא.
מחיר חריג באזור
אם המחיר שאתם משלמים גבוה משמעותית ממחירי עסקאות דומות שבוצעו לאחרונה באזור (למשל בגלל שיפוץ יוקרתי), קיים סיכון שהשמאי לא יכיר במלוא שווי השיפוץ ויעריך את הדירה לפי הממוצע האזורי.
נכסים מחולקים
דירות שחולקו ליחידות דיור (גם אם יש היתר היסטורי או הסכמה בשתיקה) הן מוקש נפוץ. בנקים רבים לא יאשרו משכנתא לנכס עם חריגות מהותיות, ושמאות מוקדמת תציף את הבעיה לפני ההסתבכות.
כיצד מבצעים שמאות מוקדמת?
חשוב להבין שלא כל שמאי מתאים למשימה. כדי שהשמאות המוקדמת תהיה קבילה בבנק לאחר מכן (ותחסוך לכם תשלום כפול), עליכם לפעול לפי השלבים הבאים:
- קבלת אישור עקרוני: פנו לבנק בו אתם מתכננים לקחת את המשכנתא וקבלו אישור עקרוני ראשוני.
- בקשת רשימת שמאים: בקשו מהבנק את רשימת השמאים שעובדים איתו באזור הנכס.
- תיאום מול המוכר: בקשו מהמוכרים אישור להכניס שמאי לדירה עוד לפני החתימה. מוכר הגון לרוב לא יתנגד לכך.
- ביצוע השמאות: השמאי יבקר בנכס, יבדוק את תיק הבניין בעירייה ואת הנסח בטאבו, ויפיק דו"ח מפורט.
שימו לב: עלות שמאות מוקדמת (פרטית) עשויה להיות גבוהה יותר משמאות רגילה דרך הבנק, אך היא השקעה קטנה לעומת הסיכון של אובדן המקדמה בגין הפרת חוזה.
אל תקחו סיכונים מיותרים עם הכסף שלכם
תהליך נטילת משכנתא דורש תכנון מדויק וראייה רחבה של כל הסיכונים האפשריים. כחלק משירות ייעוץ משכנתאות, אנו מלווים אתכם החל משלב חיפוש הדירה, דרך בדיקת הכדאיות והפנייה לשמאות מוקדמת במידת הצורך, ועד לקבלת המפתח.
רוצים לוודא שהעסקה שלכם בטוחה? מתלבטים אם לבצע שמאות מוקדמת? אנחנו כאן בשבילכם.