מסלול הזכאות של משרד השיכון: ממתי נספר הוותק לזוגות שהיו ידועים בציבור והתחתנו?
זכייה בהגרלת דירה בהנחה או מחיר למשתכן היא רגע מרגש במיוחד בחייו של כל זוג. זהו הצעד הראשון והמשמעותי ביותר בדרך להגשמת החלום של דירה בבעלותכם. עם זאת, התהליך מלווה בלא מעט שאלות בירוקרטיות ופיננסיות. אחת השאלות הנפוצות והמעניינות ביותר שאנו נתקלים בהן במסגרת תהליכי ייעוץ משכנתאות, נוגעת לזוגות שנרשמו להגרלה במעמד של "ידועים בציבור", זכו, וממש לאחרונה באו בברית הנישואין.
הדילמה במצב כזה ברורה: מצד אחד, מסלול הזכאות של משרד השיכון מעניק נקודות זכאות (המתורגמות לסכום הלוואה בריבית מסובסדת) בהתבסס על שנות ותק הנישואין של בני הזוג. מצד שני, הזוג התחתן רק לפני חודשים בודדים, כך שבאופן רגיל, ותק של מספר חודשים אינו מקנה ניקוד משמעותי ולעתים אף אינו מקנה ניקוד כלל. האם העובדה שהם הוכרו כידועים בציבור קודם לכן משנה את התמונה?
כדי להבין את התשובה המדויקת, חשוב קודם להבין איך עובדת שיטת הניקוד הממשלתית ומהם היתרונות של מסלול זה.
איך מחושבות נקודות הזכאות של משרד השיכון?
תעודת הזכאות של משרד הבינוי והשיכון נועדה לסייע לחסרי דירה לרכוש את דירתם הראשונה בתנאי מימון מועדפים. הניקוד נקבע על פי מספר פרמטרים, כאשר המרכזיים שבהם הם מספר שנות הנישואין (ותק), מספר הילדים במשפחה, שירות צבאי או לאומי, ואחים ואחיות של בני הזוג. ככל שהניקוד גבוה יותר, כך גדל סכום ההלוואה שניתן לקבל במסגרת מסלול הזכאות, ופעמים רבות גם הריבית הופכת לאטרקטיבית יותר.
עבור זוגות צעירים שנמצאים בתהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, מסלול הזכאות הוא לעיתים קרובות עוגן יציב בתמהיל המשכנתא. הוא מציע ריבית קבועה צמודה למדד (שלרוב נמוכה מהריבית הממוצעת בשוק החופשי לאותו מסלול), אינו גורר עמלות פירעון מוקדם משמעותיות, ומקנה הטבות נוספות וחיוניות כמו הנחה משמעותית בעמלת פתיחת תיק בבנק וכן הנחה בעלות השמאות.
ממתי נחשב ותק הנישואין לזוגות שהיו ידועים בציבור?
הגענו לשאלת השאלות: זוג שהוכר כידועים בציבור לפני מספר שנים, ורק לאחרונה התחתן כדת וכדין – ממתי משרד השיכון מתחיל לספור להם את שנות הוותק? מיום החתונה או מיום ההכרה כידועים בציבור?
התשובה המשמחת היא שמשרד הבינוי והשיכון מכיר במעמד של "ידועים בציבור" כמעמד שווה ערך לזוג נשוי לכל דבר ועניין בכל הנוגע לחישוב שנות הוותק. המשמעות היא שהוותק שלכם יחושב החל מהיום שבו הוכרתם רשמית כידועים בציבור על ידי משרד השיכון (כלומר, מהיום שבו חתמתם על התצהיר בפני עורך דין או נוטריון והגשתם אותו לחברת ההרשמה להוצאת תעודת זכאות), ולא מיום החתונה הרשמית שלכם שהתרחשה לאחרונה.
זוהי הטבה קריטית ומשמעותית מאוד! במקום לקבל אפס נקודות על ותק נישואין של חודשים בודדים, אתם עשויים לקבל ניקוד על 3, 4 או 5 שנות "נישואין" (התקופה שבה הייתם רשומים כידועים בציבור). תוספת השנים הזו יכולה להקפיץ את הניקוד שלכם ולהעניק לכם עשרות אלפי שקלים נוספים במסלול הזכאות המסובסד, מה שיוזיל את העלות הכוללת של המשכנתא.
מה קורה אם לא הצהרנו בזמנו על היותנו ידועים בציבור?
כאן טמון המלכוד שחשוב להכיר. אם חייתם יחד כידועים בציבור אך מעולם לא הסדרתם זאת רשמית מול משרד השיכון (למשל, נרשמתם להגרלה כרווקים בנפרד או שלא הוצאתם תעודת זכאות משותפת), משרד השיכון לא יוכל לנחש רטרואקטיבית שהייתם זוג. במקרה כזה, ספירת הוותק תחל רק מיום הנישואין הרשמי שלכם. לכן, ההמלצה שלנו במסגרת ייעוץ משכנתאות היא תמיד להסדיר את הרישום מוקדם ככל האפשר ולדאוג שהסטטוס שלכם מעודכן כראוי במערכות.
איך זה משפיע על תמהיל המשכנתא שלכם?
כאשר אתם ניגשים לבנות את תמהיל המשכנתא, סכום הזכאות הגבוה יותר מאפשר לכם להקטין את החשיפה למסלולים יקרים יותר בבנק. חשוב לזכור שמסלול הזכאות מהווה "רצפה" בטוחה, וככל שהוא גדול יותר, כך קל יותר לתכנן החזר חודשי יציב ומוגן מפני קפיצות קיצוניות לאורך זמן.
בנוסף, הטבה זו אינה רלוונטית רק לרוכשי דירה ראשונה. גם אם בעתיד תרצו לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים, כספי הזכאות שומרים על התנאים המועדפים שלהם וניתן למחזר את שאר המסלולים בבנק מבלי לפגוע בהם. גם במסגרת ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, אנו בוחנים תמיד את ניצול הזכאות ואת האפשרות לגרירתה לנכס החדש, כך שהוותק שצברתם ממשיך לשרת אתכם גם בעסקאות הנדל"ן הבאות שלכם.
לסיכום
אם הייתם ידועים בציבור שמוכרים על ידי משרד השיכון והתחתנתם לאחרונה – הרווחתם! הוותק שלכם נשמר ונצבר החל מהיום בו הוגדרתם רשמית כידועים בציבור. זהו יתרון פיננסי עצום שיכול לחסוך לכם כסף רב בתשלומי הריבית לאורך חיי המשכנתא. אל תוותרו על בדיקת תעודת הזכאות שלכם, וודאו שהבנק מחשב את הניקוד שלכם בצורה מדויקת ומיטבית עבורכם לפני חתימה על משכנתא.
זקוקים לעזרה בחישוב הזכאות ובניית התמהיל?
מומחי המשכנתאות של משכנתא בפיג'מה זמינים עבורכם לשיחת ייעוץ מקצועית, בניית תמהיל מותאם אישית וליווי מלא מול הבנקים ומשרד השיכון.