אחרי חודשים של חיפושים, משא ומתן, חתימות ובירוקרטיה, הגיע הרגע המיוחל: קיבלתם את המפתח לדירה, והמשכנתא עברה למוכרים. אתם נושמים לרווחה, מתחילים לפרוק ארגזים, ואז מגיע ה-1 או ה- 10 או ה-15 לחודש, ואיתו יורד התשלום הראשון של המשכנתא. עבור רבים, הרגע הזה מלווה בהפתעה קלה (או גדולה): הסכום שירד בחשבון הבנק לא תמיד תואם את הסכום שראיתם בלוח הסילוקין המקורי.

מדוע זה קורה? האם הבנק טעה? ואיך זה קשור לתאריך שבו הכסף שוחרר בפועל? בתהליך של ייעוץ משכנתאות, אחד הדברים החשובים הוא ההכנה לרגע הזה בדיוק. במדריך הבא נעשה סדר ונבין ממה מורכב התשלום הראשון, למה הוא לרוב שונה מהתשלומים הבאים, ואיך להימנע ממינוס לא מתוכנן בבנק.

הגורם המרכזי: ריבית יחסית

הסיבה העיקרית לכך שהתשלום הראשון שונה היא עניין התזמון. רוב הבנקים גובים את תשלומי המשכנתא במועדים קבועים בחודש – בדרך כלל ב-1, ב-10 או ב-15 לחודש. עם זאת, סביר להניח שכספי המשכנתא שלכם לא שוחררו למוכר בדיוק באותו יום בחודש שבו נקבע מועד החיוב.

לדוגמה: נניח שבחרתם שמועד החיוב החודשי יהיה ב-10 בכל חודש, אך כספי המשכנתא שוחררו (בוצעו) ב-20 לחודש הקודם. המשמעות היא שבין יום קבלת הכסף לבין מועד החיוב הראשון עברו רק כ-20 ימים, ולא חודש מלא. במקרה כזה, הבנק יגבה מכם ריבית יחסית (המכונה לעיתים "ריבית גישור" או "גרייס חלקי") רק עבור הימים שבהם הכסף היה אצלכם עד למועד החיוב הקרוב.

לחלופין, אם הכסף שוחרר ב-5 לחודש ומועד החיוב הוא ב-1 לחודש, התשלום הראשון ירד רק ב-1 לחודש הבא, והוא יכלול את הריבית עבור הימים שנותרו בחודש הנוכחי פלוס התשלום המלא של החודש הבא (תלוי במדיניות הבנק הספציפי). מצב זה עלול ליצור תשלום ראשון גבוה מהרגיל, ולכן חשוב מאוד לבדוק זאת מראש.

מועד ביצוע המשכנתא בפועלישנה חשיבות רבה גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום שהועבר). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי).
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני),
הדבר יכול בהכרח לגרום לכף שההחזר הראשון של המשכנתא יהיה גדול או קטן מההחזר ה"רגיל".
מתי ההחזר החודשי "מתאפס"? בחודש שלאחר מכן, שם כבר מודבר בהחזר חודשי עבור חודש קלנדארי שלם.מועד ביצוע המשכנתא בפועלישנה חשיבות רבה גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום שהועבר). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי).
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני),
הדבר יכול בהכרח לגרום לכף שההחזר הראשון של המשכנתא יהיה גדול או קטן מההחזר ה"רגיל".
מתי ההחזר החודשי "מתאםפס"?מועד ביצוע המשכנתא בפועלישנה חשיבות רבה גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום שהועבר). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי).
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני),
הדבמועד ביצוע המשכנתא בפועלישנה חשיבות רבה גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום שהועבר). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי).
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני)מועד ביצוע המשכנתא בפועלישנה חשיבות רבה גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום שהועבר). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי.
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני)מועד ביצוע המשכנתא בפועלישנה חשיבות רבה גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום שהועבר). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי.
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני)מועד ביצוע המשכנתא בפועלישנה חשיבות רבה גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי.
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני)מועד ביצוע המשכנתא בפועלישנה חשיבות גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי.
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני)מועד ביצוע המשכנתא בפועל
ישנה חשיבות גם למועד שבו הועבו כספי המשכנתא בפעם הראשונה (ללא קשר לסכום). משכנתא אשר בוצע עד (כולל) ה- 15 לחודש, ההחזר החודשי שלה יהיה בחודש העוקב (למשל: המשכנתא בוצעה עד ה- 15 לחודש אפריל, אז החיוב הראשון יבוצע במהלך חודש מאי.
משכנתא אשר בוצעה מה- 16 לחודש ועד לסופו, החיוב החודשי הראשון קופץ חודש (למשל: המשכנתא בוצעה מה- 16 לחודש אפריל ועד לסוף החודש, אז החיוב הראשון כבר יבוצע במהלך חודש יוני)

השפעת מדד המחירים לצרכן

גורם נוסף שיכול להשפיע על התשלום הראשון, במיוחד בתקופות של אינפלציה, הוא מדד המחירים לצרכן. אם חלק ממסלולי המשכנתא שלכם צמודים למדד, ובין מועד החתימה למועד שחרור הכספים או התשלום הראשון המדד עלה – ייתכן שתראו עדכון בקרן ההלוואה או בריבית, מה שישפיע ישירות על גובה ההחזר.

במסגרת ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, אנו תמיד ממליצים לקחת בחשבון "כריות ביטחון" בתחשיב ההחזר החודשי, כדי ששינויי מדד לא יפתיעו אתכם כבר על ההתחלה. חשוב לזכור שהמדד מתפרסם ב-15 לכל חודש, ומשפיע על יתרת הקרן במסלולים הצמודים.

הוצאות נלוות בתשלום הראשון

לעיתים, יחד עם התשלום הראשון של המשכנתא, ירדו בחשבון גם חיובים נוספים הקשורים להלוואה:
ביטוח משכנתא: הפרמיות עבור ביטוח החיים וביטוח המבנה עשויות לרדת בסמוך לתשלום המשכנתא (אם עשיתם ביטוח דרך סוכנות הקשורה לבנק או בהוראת קבע נפרדת).  
עמלת פתיחת תיק: ברוב המקרים עמלה זו משולמת מראש או מקוזזת מסכום ההלוואה, אך במקרים מסוימים ייתכנו חיובים נלווים שיופיעו בתדפיס הבנק הראשון.  
עמלת רישום משכנתא ברשם המשכונות: עמלה שהבנק גובה אותה ומצטרפת להחזר המשכנתא הראשון./p>

איך נערכים נכון?

כדי להימנע מהפתעות לא נעימות ומחזרות חיוב (שעלולות לפגוע בדירוג האשראי שלכם), הנה מספר טיפים חשובים:

  1. בררו את מועד החיוב המדויק: שאלו את יועץ המשכנתאות או את הבנקאי מתי בדיוק ירד התשלום הראשון ומה הוא צפוי לכלול.
  2. השאירו רזרבה בחשבון: בחודש הראשון לכניסה לדירה, ודאו שיש בחשבון העו"ש סכום גבוה יותר מסכום ההחזר המשוער (מומלץ להשאיר כ-1,000-2,000 ש"ח יותר מהצפוי ליתר ביטחון).
  3. בידקו את דפי החשבון: לאחר הירידה הראשונה, היכנסו לאפליקציית הבנק וודאו שהסכום תואם את הציפיות ושלא ירדו חיובים כפולים בטעות.

סיכום

התשלום הראשון הוא רק יריית הפתיחה למערכת יחסים ארוכת שנים עם הבנק. הבנה של המרכיבים שלו תעזור לכם להתחיל את הדרך ברגל ימין ובשקט נפשי. אם אתם מרגישים שההחזרים מתחילים להכביד או שאינכם מבינים את החיובים, זה הזמן לפנות אל ייעוץ משכנתאות מקצועי לבדיקת התיק ואפשרויות לשיפור תנאים בעתיד.

זכרו: משכנתא היא מוצר פיננסי דינמי. מה שנקבע היום עשוי להשתנות מחר בהתאם למדד ולריביות, ולכן חשוב להישאר עם אצבע על הדופק ולנהל את ההלוואה בתבונה.