דירה בהנחה / מחיר למשתכן: האם זכאים להשתתף בהגרלה כאשר יש בעלות על דירה בחו"ל?

בשנים האחרונות, ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה מעבר לים. מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, לצד חיפוש אחר תשואות אטרקטיביות, דוחפים זוגות צעירים ומשקיעים לרכוש נכסים במדינות שונות באירופה, בארה"ב ובמקומות נוספים. אך בשלב מסוים, עולה שאלה קריטית שמעסיקה רבים: מה קורה כאשר אותם אנשים רוצים להשתתף בתוכניות דיור ממשלתיות כמו "דירה בהנחה" או "מחיר למשתכן"? האם בעלות על דירה בחו"ל שוללת את הזכאות לחלוטין? התשובה הקצרה והמשמחת היא: כן, זה אפשרי ואתם עדיין זכאים. כדי להבין את התמונה המלאה ולתכנן נכון את הצעדים הפיננסיים שלכם, מומלץ לשלב ייעוץ משכנתאות מקצועי שיבחן את כלל הנכסים וההתחייבויות שלכם בארץ ובעולם.

ההגדרה הרשמית של "חסר דירה" בישראל

כדי לגשת להגרלות של משרד הבינוי והשיכון, התנאי המרכזי והראשוני הוא הוצאת תעודת זכאות תחת הסטטוס של "חסר דירה". על פי הכללים הרשמיים, חסר דירה מוגדר כיחיד (מעל גיל 35) או כתא משפחתי (זוגות נשואים או ידועים בציבור), שאין ולא היו לו או לאחד מיחידיו דירה, או זכויות כלשהן בדירה, או בחלק מדירה (בחלק שעולה על שליש) — וזאת ב-3 השנים שקודמות למועד הנפקת אישור הזכאות.

הנקודה המכרעת והחשובה ביותר כאן היא גבולות הבדיקה. הרשויות בישראל מבצעות את אימות הנתונים בהסתמך על מאגרי המידע המקומיים בלבד. כלומר, הבדיקה מתבססת אך ורק על רישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין בישראל), ברשות מקרקעי ישראל או בחברות המשכנות הפועלות בתוך גבולות מדינת ישראל. נכסים בחו"ל פשוט אינם נבדקים ואינם מדווחים במסגרת תהליך אוטומטי זה של אישור הזכאות. לכן, אדם המחזיק בבעלותו המלאה דירה בחו"ל, עדיין ייחשב כחסר דירה לצורך השתתפות בהגרלות המדינה.

ההיגיון המשפטי: למה דירה בחו"ל לא נחשבת?

בניסיון להבין מדוע מבקשי זכאות לא נדרשים לדווח על נכס בחו"ל, יש לפנות לחוק מיסוי מקרקעין הישראלי. ההסבר המשפטי והלוגי נשען על חוק זה, אשר קובע במפורש כי דירה הממוקמת מחוץ לגבולות ישראל אינה נחשבת לדירה ראשונה לצורך חישובי מיסוי מקומיים.

כלומר, על פי המבחן הקבוע בחוק, כדי שדירה נרכשת בישראל תיחשב כ"דירה יחידה" (על כל ההטבות המשתמעות מכך, כגון פטור או מדרגות מס רכישה מופחתות משמעותית), עליה להיות דירתו היחידה של הרוכש בישראל. המחוקק הישראלי מתייחס לטריטוריה המקומית בלבד. לכן, המדינה לא סופרת נכסים זרים כחלק מצבת הדיור של האזרח כאשר היא באה להעניק לו סיוע וסבסוד ברכישת קורת גג בארץ. הדבר מהווה יתרון עצום למשקיעים שהשכילו לגוון את תיק ההשקעות שלהם מעבר לים, ועדיין מעוניינים לממש את זכותם לרכוש דירה מסובסדת בארץ כדת וכדין.

השפעת הנכס הזר על תהליך קבלת המשכנתא

חשוב לעשות הפרדה ברורה: למרות שמבחינת משרד השיכון אתם נחשבים חסרי דירה וזכאים להשתתף בהגרלה, כאשר תגיעו לשלב המימון מול הבנק לאחר הזכייה המיוחלת, התמונה עשויה להיות מורכבת יותר. תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה עבור זוכי דירה בהנחה דורש היערכות פיננסית מדוקדקת. הבנק למשכנתאות, בניגוד למשרד השיכון, מבצע חיתום כלכלי מקיף ויבקש לראות את כלל ההכנסות וההתחייבויות שלכם, בארץ ובעולם.

אם יש לכם הכנסה קבועה ומוכחת משכירות מהנכס בחו"ל, ייתכן שתוכלו, בעזרת יועץ מומחה, להשתמש בה כדי להגדיל את ההכנסה הפנויה המוכרת שלכם בעיני הבנק, מה שישפר את יכולת ההחזר שלכם ויאפשר אישור למשכנתא גבוהה יותר. מצד שני, אם יש לכם משכנתא זרה על הנכס בחו"ל שאתם עדיין משלמים מדי חודש, הבנק הישראלי צפוי להתחשב בהחזר החודשי הזה כהתחייבות לכל דבר ועניין. התחייבות זו עלולה להקטין את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל בארץ בשל יחס החזר גבוה. לכן, ייעוץ משכנתאות מקיף ואובייקטיבי הוא קריטי במצבים אלו כדי לבנות אסטרטגיית מימון נכונה שלא תסכן את העסקה ותמנע סירובים מיותרים.

האם נדרש מיחזור משכנתא או התארגנות מחדש?

לעיתים קרובות, זוכים בהגרלות מגלים שההון העצמי הנזיל שלהם מוגבל, בעוד שחלק ניכר מהונם "נעול" בנכס בחו"ל. במקרים כאלה, עולה השאלה כיצד לממן את התשלום הראשון וההכרחי לקבלן בארץ. פתרונות אפשריים יכולים לכלול הלוואות על חשבון קרנות השתלמות, או במקרים מסוימים ביצוע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים על נכסים קיימים בישראל (למשל, של ההורים כלווים תומכים או ממשכנים), כדי לשחרר הון עצמי לטובת העסקה החדשה.

חשוב לזכור שגם אם מבחינת המדינה אתם רוכשים דירה ראשונה, מבחינה כלכלית אישית אתם למעשה מנהלים תיק נכסים (פורטפוליו). בעבודה נכונה עם מומחה בתחום, ניתן למנף את הסטטוס הייחודי הזה לטובתכם ולתכנן את תזרים המזומנים כך שתוכלו לעמוד בכל התשלומים בביטחה.

סיכום: הזדמנות פז שכדאי לנצל בתבונה

לסיכום, בעלות על דירה או נכס בחו"ל אינה מהווה מכשול חוקי להרשמה, זכייה ומימוש של דירה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות בישראל. ההגדרה החוקית של "חסר דירה" מתייחסת אך ורק לגבולות מדינת ישראל ולרישומי הטאבו המקומיים, בהתאמה מלאה לחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, המורכבות הפיננסית של ניהול נכס זר במקביל ללקיחת התחייבות ארוכת טווח ומשמעותית בישראל מחייבת תכנון זהיר, שקוף ומקצועי מול המערכת הבנקאית.

אם זכיתם בהגרלה, או שאתם שוקלים להירשם ויש בבעלותכם נכס מעבר לים, זה בדיוק הזמן לפנות לקבלת ייעוץ משכנתאות פרטי. בניית אסטרטגיה חכמה מראש תחסוך לכם עוגמת נפש, תייעל את תהליך האישור העקרוני ותבטיח שתעשו את הצעד הכלכלי הגדול בחייכם בראש שקט.