מענק מקום בדירה בהנחה: איך לממש את הזכאות כשיש הון עצמי מלא?
זכיתם בהגרלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דירה בהנחה) באחד מיישובי הפריפריה, ואתם זכאים ל"מענק מקום" - מענק ממשלתי שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים (לרוב בין 40,000 ל-60,000 שקלים). החדשות הטובות באמת הן שהתנהלתם נכון כלכלית, חסכתם, והצלחתם לגייס את כל ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה. כלומר, ברמה הפיננסית הטהורה, אתם כלל לא זקוקים להלוואה מהבנק.
אך כאן בדיוק מתעוררת סוגיה בירוקרטית סבוכה שזוכים רבים נתקלים בה: איך מקבלים את המענק בפועל? הרי המדינה אינה שולחת לכם צ'ק בדואר או מעבירה את הכסף ישירות לחשבון העובר ושב שלכם. כספי מענקי משרד השיכון מועברים אך ורק דרך בנקים למשכנתאות, ונרשמים תחת הגדרה של "הלוואת זכאות מותנית". אם לא תפתחו תיק משכנתא, לא תוכלו לקבל את המענק.
המלכוד: המענק ניתן רק דרך תיק משכנתא
כדי שהמדינה תוכל לפקח על כך שהרוכשים עומדים בתנאי המענק (למשל, אי מכירת הדירה במשך 5 עד 7 שנים מיום האכלוס), המענק נרשם כהלוואה לכל דבר בבנק למשכנתאות. רק לאחר תום תקופת ההגבלה, ההלוואה הזו הופכת למענק חלוט (מתנה) ונמחקת מהרישומים. המשמעות הישירה היא שגם אם יש לכם 100% מהכסף לדירה, אתם חייבים לעבור תהליך מול בנק למשכנתאות.
בתהליך ייחודי זה, קבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי היא מפתח להצלחה. יועץ מנוסה ידע להנחות אתכם בדיוק לאיזה בנק לפנות, שכן לא כל הבנקים ששים לפתוח תיק משכנתא עבור סכום אפסי רק כדי להעביר מענק ממשלתי, ויש לדעת כיצד להציג את הבקשה בצורה נכונה.
הפתרון: לקיחת "משכנתא טכנית" (משכנתא מינימלית)
הדרך המומלצת למשוך את המענק היא על ידי פתיחת תיק משכנתא בבנק ולקיחת הלוואה מינימלית אמיתית לצד המענק. רוב הבנקים דורשים סכום מינימום של הלוואה בנקאית (לרוב סביב 50,000 עד 100,000 שקלים) כדי להסכים לפתוח את התיק ולטפל בבירוקרטיה של המענק.
במידה ואתם גם זכאים למסלול הזכאות המוזל של משרד השיכון - זה יכול להיות כלי מעולה ל"שילוב" במשכנתא שלכם, שכן אין עליו בכלל עמלת פירעון מוקדם (בכל מקרה 1/3 חייב להיות בריבית קבועה, ומסלול הזכאות הוא בריבית קבועה צמודה למדד, כנ"ל גם מסלול הפריים - אין עליו עמלות פירעון בכלל).
עבור רוב הזוכים מדובר בנכס הראשון שלהם, ולכן ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה רלוונטי כאן לא פחות מאשר בעסקה רגילה, גם כשמדובר בהלוואה טכנית בלבד. המטרה היא לבחור תמהיל הלוואה גמיש ככל האפשר, שאינו נושא עמלות פירעון מוקדם משמעותיות, כדי שתוכלו לסלק את החוב הבנקאי מיד לאחר שחרור הכספים.
שלבי הפעולה לקבלת המענק ללא הלוואה ארוכת טווח
התהליך דורש תכנון מוקדם וביצוע מדויק של מספר שלבים:
- הוצאת תעודת זכאות: השלב הראשון הוא הנפקת תעודת זכאות של משרד השיכון באחד מהבנקים למשכנתאות או בחברות ההרשמה. התעודה היא זו שמאשרת את גובה המענק המגיע לכם.
- פתיחת תיק ובחירת מסלול: ניגשים לבנק ופותחים תיק הכולל את המענק (למשל 40,000 ש"ח) בתוספת הלוואה בנקאית מינימלית (למשל 50,000 ש"ח). את ההלוואה הבנקאית ניקח במסלול שמאפשר סילוק מהיר ללא קנסות (כפי שצוין למעלה).
- ביצוע שמאות: למרות שהמימון שלכם נמוך, הבנק עשוי בחלק מהמקרים לדרוש שמאות כדי לאשר את התיק. יש לקחת בחשבון את עלות השמאי (לרוב מסובסדת לזכאי משרד השיכון).
- שחרור הכספים לקבלן: הבנק יעביר את כספי המענק ואת כספי ההלוואה המינימלית ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט, יש לקחת בחשבון שמדובר בבירוקרטיה מול הקבלן.
- פירעון מוקדם של החלק הבנקאי: לאחר זמן מסוים, תשתמשו בהון העצמי ששמרתם בצד כדי לפרוע לחלוטין את כספי המשכנתא אשר לקחתם מהבנק. שימו לב: פורעים רק את ההלוואה הבנקאית, בשום אופן לא את המענק!
מבט לעתיד: שדרוג דיור ומיחזורים
לאחר שפרעתם את החלק הבנקאי, תישארו עם דירה הרשומה על שמכם, שעליה רובצת הערת אזהרה לטובת המדינה בגין המענק. היתרון העצום הוא שאין לכם החזר חודשי שוטף שמעיק על התקציב המשפחתי.
אם בעתיד תזדקקו לכסף לכל מטרה ותשקלו לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים על נכס אחר, הדירה הזו תהיה חופשיה משעבוד בנקאי מלא, מה שיקל מאוד על נטילת אשראי נוסף. כמו כן, אם תחליטו למכור את הנכס בעתיד (לאחר תום תקופת ההגבלה של מחיר למשתכן) ותזדקקו לשירותי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור לקראת רכישת הבית הבא שלכם, המענק שקיבלתם כבר יהפוך למענק חלוט, הכסף יישאר אצלכם, והערת האזהרה תימחק ללא כל עלות נוספת.
האם המאמץ שווה את זה?
התשובה הקצרה היא: לחלוטין כן. אמנם תצטרכו לשלם עמלת פתיחת תיק (שלרוב עומדת על כמה מאות שקלים לזכאים), שכר טרחת שמאי (גם הוא מסובסד), ואולי ריבית מזערית על חודש אחד של הלוואה של 50,000 ש"ח. אך סך כל ההוצאות הללו יסתכם לכל היותר ב-1,500 עד 2,000 שקלים. בתמורה, תקבלו מהמדינה מענק של 40,000 ש"ח ויותר. מדובר ברווח נקי של עשרות אלפי שקלים שפשוט אסור להשאיר על השולחן רק בגלל בירוקרטיה בנקאית.
זקוקים לעזרה במימוש המענק שלכם?
התהליך מול הבנקים יכול להיות מתיש, במיוחד כשהבנק לא מרוויח עליכם ריביות. אנו כאן כדי לסייע לכם לעבור את המשוכה הבירוקרטית במינימום עלויות ולקבל את הכסף שמגיע לכם מהמדינה.