רכישת דירה היא ללא ספק אחד הצעדים הכלכליים המשמעותיים והגדולים ביותר בחייו של כל אדם. בתהליך זה, הרוב המכריע של הרוכשים נעזר בהלוואת משכנתא כדי לממן את העסקה. עם זאת, לא פעם נוצר פער מתסכל בין ההון העצמי וההכנסות הפנויות של הרוכשים לבין דרישות הבנק הנוקשות, במיוחד בכל הנוגע לחישוב יחס ההחזר החודשי. במצבים אלו, פתרון נפוץ ויעיל הוא צירוף של לווה תומך, או בשמו האחר ערב תומך, למשכנתא.
במקביל, רוכשים רבים זכאים להטבות משמעותיות מטעם המדינה באמצעות תעודת זכאות. השאלה שעולה לעיתים קרובות במהלך ייעוץ משכנתאות מקצועי היא האם ניתן לשלב בין שני הכלים הפיננסיים הללו: האם אפשר לקבל את מסלול הזכאות של משרד השיכון כאשר מצורף להלוואה לווה תומך, שאין לו שום זכויות קנייניות בנכס עצמו?
מהו לווה תומך (או ערב תומך) במשכנתא?
לפני שנצלול לאפשרויות השילוב, חשוב להבין מהו בדיוק לווה תומך. לווה תומך הוא אדם – לרוב קרוב משפחה מדרגה ראשונה כגון הורה – שמצטרף להלוואת המשכנתא במטרה אחת ויחידה: לחזק את הפרופיל הפיננסי של הלווים העיקריים. הבנק בוחן את ההכנסות של הלווה התומך, מנכה מהן את ההתחייבויות הקיימות שלו, ומוסיף את ההכנסה הפנויה הנותרת להכנסות של בני הזוג הרוכשים. פעולה זו מאפשרת להגדיל את יחס ההחזר המאושר ובכך לקבל אישור עקרוני לסכום משכנתא גבוה יותר.
הנקודה הקריטית ביותר להבנה היא שהלווה התומך מצטרף אך ורק בפן הפיננסי והמשפטי מול הבנק המלווה. אין לו כל זכויות קנייניות בנכס הנרכש, שמו אינו נרשם בטאבו כבעלים, והוא אינו חלק מעסקת המכר. תפקידו מתמצה במתן ביטחון נוסף לבנק שההלוואה תוחזר כסדרה, והוא לוקח על עצמו אחריות משפטית במקרה שהלווים העיקריים יקלעו לקשיים.
השילוב בין לווה תומך למסלול זכאות משרד השיכון
מסלול הזכאות של משרד הבינוי והשיכון הוא הלוואה הניתנת בתנאים מועדפים לרוכשי דירות, על בסיס צבירת "נקודות זיכוי" (הנגזרות משנות נישואין, שירות צבאי, מספר אחים ועוד). היתרונות של מסלול זה כוללים לרוב ריבית קבועה וצמודה למדד בתנאים נוחים, פטור מלא מעמלות פירעון מוקדם על חלק זה של ההלוואה, והנחות בעמלות פתיחת תיק. אז מה קורה כשהבנק דורש צירוף של לווה תומך למשכנתא?
התשובה הקצרה והמשמחת היא: כן, בהחלט ניתן לקבל את מסלול הזכאות של משרד השיכון גם אם מצורף להלוואה לווה תומך או ערב תומך. אין שום מניעה חוקית או רגולטורית מטעם בנק ישראל או משרד השיכון לשלב בין השניים.
הבנק המלווה, שפועל כזרוע ביצועית של המדינה לצורך מתן הלוואת הזכאות, יודע להפריד בין הזכאות האישית של הרוכשים לבין הדרישות החיתומיות של הבנק לאישור סך כל המשכנתא. הלווה התומך חותם על מסמכי ההלוואה כערב או כלווה נוסף, ובכך מספק לבנק את רשת הביטחון הנדרשת לעמידה ביחס ההחזר, בעוד שהרוכשים נהנים מההטבה הממשלתית המגיעה להם על פי חוק.
כיצד מחושבת הזכאות במצב כזה?
חשוב להבין דקות משמעותית לגבי אופן החישוב: תעודת הזכאות וסכום ההלוואה הממשלתית מחושבים אך ורק על סמך הנתונים האישיים של הלווים העיקריים (רוכשי הדירה בפועל). הנתונים של הלווה התומך – למשל, העובדה שיש לו שירות צבאי ארוך, מספר רב של ילדים או אחים – אינם נלקחים בחשבון ואינם מגדילים או מקטינים את סכום הזכאות.
הלווה התומך למעשה "שקוף" לחלוטין מבחינת משרד השיכון. הוא קיים רק במישור של הבנק המסחרי. לכן, בעת הוצאת תעודת הזכאות, אתם תתבקשו להציג רק את המסמכים האישיים שלכם, והמדינה תאשר את הסכום המגיע לכם. לאחר מכן, בעת בניית התמהיל הסופי בבנק, סכום זה ישולב כחלק מהמשכנתא הכוללת, והלווה התומך יחתום על ההלוואה כולה כדי להבטיח את אישורה.
דגשים חשובים בתכנון המשכנתא
כאשר מתכננים משכנתא המשלבת זכאות ולווה תומך, יש לקחת בחשבון מספר משתנים קריטיים. ראשית, גיל הלווה התומך עלול להשפיע על פריסת השנים של המשכנתא. בנקים רבים מגבילים את תקופת ההלוואה עד להגיעו של המבוגר מבין הלווים (או הלווה התומך) לגיל 75 או 80. אם הלווה התומך מבוגר יחסית, ייתכן שתאלצו לפרוס את המשכנתא למספר שנים מועט יותר, דבר שעלול להעלות את ההחזר החודשי.
שנית, יש לוודא שהלווה התומך עצמו עומד בקריטריונים של הבנק – שאין לו הלוואות כבדות משלו שחונקות את ההכנסה הפנויה שלו, ושדירוג האשראי שלו תקין לחלוטין. כל בעיה בנתוני האשראי של הלווה התומך עלולה להכשיל את אישור המשכנתא כולה, גם אם כבר יש לכם תעודת זכאות מאושרת ביד.
החשיבות של ליווי מקצועי
תהליך לקיחת משכנתא מורכב מטבעו, וכאשר מוסיפים למשוואה גורמים כמו תעודת זכאות ממשלתית ולווה תומך חיצוני, רמת המורכבות והבירוקרטיה עולה משמעותית. כאן נכנסת לתמונה החשיבות העליונה של יועץ מקצועי ואובייקטיבי. בין אם אתם זקוקים לשירות של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה ובין אם מדובר על ייעוץ משכנתא למשפרי דיור אשר זקוקים לעזרה זמנית בהחזרים, בנייה נכונה של התיק תחסוך לכם עוגמת נפש רבה.
בנוסף, גם בשלבים מאוחרים יותר בחיים, בעת מיחזור משכנתא ושיפור תנאים, ניתן לבחון את כדאיות שמירת מסלול הזכאות אל מול החלופות בשוק, ולבדוק האם עדיין יש צורך בלווה התומך או שניתן לגרוע אותו מההלוואה לאור שיפור בהכנסותיכם.
לסיכום, צירוף לווה תומך כדי לעמוד ביחס ההחזר אינו פוסל אתכם מלקבל את הטבות המדינה המגיעות לכם בדין. זהו פתרון מצוין וחכם לרוכשים שזקוקים לדחיפה קלה כדי לעמוד בדרישות הבנק, מבלי לוותר על תנאים מועדפים.