1. אחוזי המימון המותרים
במשכנתא בין יורשים, אחוזי המימון נגזרים בדרך כלל משווי החלק הנרכש בלבד. אם זו דירה יחידה עבור הרוכש, ניתן לקבל עד 75% מימון משווי החלק הנרכש. אם זו דירה להשקעה (דירה נוספת), המימון יוגבל ל-50% משווי החלק הנרכש.
משכנתא בין יורשים: רכישת חלק בנכס ואיזון משאבים
קיבלתם דירה בירושה יחד עם האחים? אחד מכם רוצה לקנות את החלק של השאר? כך תבצעו את התהליך בצורה נכונה, חסכונית ומשתלמת.
מהי משכנתא בין יורשים?
אחד התרחישים הנפוצים בעולם הנדל"ן הוא קבלת נכס בירושה על ידי מספר יורשים (בדרך כלל אחים). במקרים רבים, היורשים מחליטים לא למכור את הנכס לצד שלישי, אלא שאחד האחים ירכוש את חלקם של האחרים וישאר הבעלים היחיד של הנכס. תהליך זה נקרא "רכישת חלק בנכס" או "פירוק שיתוף בין יורשים".
מבחינת הבנק, מדובר בעסקה מורכבת יותר מרכישה רגילה. הבנק צריך להבין שמדובר בעסקה אמיתית ("עסקת אמת") ולא בניסיון להעברת כספים פיקטיבית בתוך המשפחה. כאן נכנס לתמונה הצורך הקריטי של ייעוץ משכנתאות מקצועי, שידע להציג את התיק לבנק בצורה שתבטיח אישור מהיר ותנאים מצוינים.
חשוב לדעת: בעסקת משכנתא בין יורשים, הבנק בוחן את הנכס כולו, אך המימון ניתן בדרך כלל רק עבור החלק הנרכש (החלק של האחים האחרים), ולא על החלק שכבר בבעלות הרוכש.
דגשים חשובים בתהליך הרכישה
2. היבטי מיסוי מקרקעין
העברת דירה בירושה פטורה ממס, אך רכישת החלקים של האחים היא עסקת נדל"ן לכל דבר. הרוכש ישלם מס רכישה על החלק שקנה (בהתאם למדרגות המס שלו), והאחים המוכרים עשויים לשלם מס שבח, אלא אם כן יקבלו פטור (למשל פטור דירת ירושה ליניארי).
3. הסכם בין יורשים
הבנק ידרוש לראות הסכם חלוקת עיזבון או הסכם מכר מסודר בין האחים. ההסכם חייב להיות ברור, לכלול את התמורה המדויקת ואת לוחות הזמנים לתשלום. ללא הסכם משפטי תקף, הבנק לא יוכל לאשר את המשכנתא.
איך מתבצע התהליך בפועל?
תהליך לקיחת משכנתא לרכישת חלק מירושה דורש תכנון קפדני. ראשית, יש לבצע שמאות מוקדמת כדי להסכים על שווי הנכס בין האחים. לאחר מכן, עורכים הסכם מכר.
בשלב הבא, פונים לבנק לקבלת אישור עקרוני. כאן ישנה חשיבות עליונה לפנייה נכונה: אם תציגו את הבקשה כ"הלוואה לכל מטרה" הריביות יהיו גבוהות. אם תציגו אותה כ"משכנתא לרכישת נכס" (דיור), תהנו מריביות נמוכות משמעותית. זהו בדיוק המקום שבו ייעוץ משכנתאות מקצועי חוסך לכם עשרות אלפי שקלים.
- ✓ הסכמה על שווי הנכס (מומלץ באמצעות שמאי)
- ✓ חתימה על הסכם מכר בין האחים
- ✓ בניית תמהיל משכנתא אופטימלי לרוכש
- ✓ ביצוע המשכנתא והעברת הכספים לאחים
למה חשוב להיעזר ביועץ משכנתאות?
עסקאות בתוך המשפחה הן קרקע פורייה לטעויות בירוקרטיות. הבנקים חשדניים, רשויות המס דורשות דיווחים מדויקים, והיחסים המשפחתיים עשויים להיות רגישים.
במסגרת השירות שלנו, אנו נלווה אתכם בכל השלבים: החל מהערכת הכדאיות הכלכלית של העסקה, דרך ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה (במידה וזו הדירה הראשונה שלכם) או למשפרי דיור, ועד לניהול המשא ומתן מול הבנקים לקבלת הריביות הטובות ביותר. המטרה שלנו היא לאפשר לכם לשמור על הנכס המשפחתי במינימום עלויות ובמקסימום שקט נפשי.