מדוע לא ניתן לקחת במסלול הזכאות של משרד השיכון גרייס כמו במסלולי משכנתא אחרים?

אחד הכלים החשובים ביותר שעומדים לרשות לווים בתהליך לקיחת משכנתא, במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, הוא ה"גרייס" (Grace) – דחיית תשלומים. כלי זה מאפשר לרוכשים לשלם רק את מרכיב הריבית (או לדחות את התשלום לחלוטין בגרייס מלא) למשך תקופה מוגדרת, ובכך להימנע מהנטל הכפול של תשלום שכר דירה ומשכנתא מלאה במקביל (או לפחות לשלם סכום נמוך יותר במהלך אותה תקופה). עם זאת, רבים מגלים להפתעתם שכאשר הם משלבים בתמהיל את מסלול הזכאות של משרד השיכון, הבנק מודיע להם חגיגית: "במסלול הזה אי אפשר לקחת גרייס". מדוע זה קורה ואיך מתמודדים עם זה? יצאנו לעשות סדר.

ההבדל המהותי: כסף של הבנק מול כסף של המדינה

כדי להבין את שורש הבעיה, צריך להבין מי עומד מאחורי הכסף. במסלולי המשכנתא הרגילים (פריים, קל"צ, מל"צ וכו'), הכסף מגיע מההון של הבנק עצמו או ממקורות הגיוס שלו. לבנק יש גמישות מלאה להחליט כיצד ומתי הוא רוצה שתחזירו את הכסף, כל עוד זה עומד בנהלי בנק ישראל וניהול הסיכונים הפנימי שלו. לכן, הבנק שמח להציע לכם גרייס חלקי לתקופה של שנתיים, שלוש ואפילו יותר, בידיעה שאתם עדיין משלמים לו את הריבית מדי חודש.

לעומת זאת, מסלול זכאות משרד השיכון הוא הלוואה מסובסדת שמגיעה מקופת המדינה. משרד הבינוי והשיכון מכתיב לבנקים למשכנתאות, המשמשים במקרה זה רק כ"צינור" להעברת הכסף, נהלים נוקשים וברורים מאוד לגבי אופן חלוקת הכספים וגבייתם. על פי נהלי המדינה, הלוואת זכאות חייבת להיות משולמת מיד עם משיכתה בלוח סילוקין מסודר, הכולל החזר חודשי של קרן וריבית יחד. המדינה אינה מאפשרת דחיית תשלומים במסלול זה, שכן מטרתה היא להבטיח שהחוב יתחיל לרדת בצורה עקבית ומסודרת, ללא יצירת "בועות חוב" עתידיות המאפיינות הלוואות בלון או גרייס.

ההשפעה על תכנון המשכנתא לדירה ראשונה

המגבלה הזו פוגשת בעיקר זוגות צעירים הניגשים לתהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה. זוגות אלו בדרך כלל צוברים ניקוד זכאות גבוה (במיוחד אם הם רוכשים בפריפריה או שירתו במילואים), והסכום שמגיע להם ממשרד השיכון יכול להגיע לעשרות ועד מאות אלפי שקלים. כאשר הם קונים דירה "על הנייר" מקבלן, הם מתכננים לשלם רק ריביות בשנים הראשונות עד קבלת המפתח. חוסר היכולת לקחת גרייס על מסלול הזכאות יוצר מצב שבו כבר מהחודש הראשון למשיכת הכספים, הם נדרשים לשלם החזר חודשי מלא על חלק זה של המשכנתא.

פתרונות מעשיים: איך עוקפים את המכשול?

למרות הנוקשות של משרד השיכון, תכנון פיננסי חכם מאפשר לצלוח את התקופה הזו במינימום לחץ תזרימי. במסגרת ייעוץ משכנתאות מקצועי, ניתן ליישם מספר אסטרטגיות:

1. תזמון משיכות חכם: אם אתם רוכשים דירה מקבלן ומשלמים בפעימות, ההמלצה היא תמיד למשוך קודם כל את מסלולי הבנק הרגילים (שעליהם ניתן להחיל גרייס) ולדחות את משיכת כספי הזכאות לפעימה האחרונה ביותר האפשרית, קרוב ככל הניתן למועד האכלוס. כך, תתחילו לשלם את ההחזר המלא על הזכאות רק סמוך לכניסה לדירה ולסיום תשלומי השכירות (יש לקחת חלק שבהרבה משכנתאות מסלול הזכאות מהווה שליש מהמשכנתא שיש לקחת בריבית קבועה, אז ייתכן שלא תמיד יהיה ניתן לבצע את זה בצורה חלקה).

2. גרייס עמוק על שאר המסלולים: מאחר והזכאות מהווה בדרך כלל רק חלק מהתמהיל (למשל 150,000 ש"ח מתוך משכנתא של מיליון ש"ח), ניתן לקחת גרייס על כל שאר 850,000 השקלים. ההחזר החודשי המלא על סכום הזכאות בלבד יהיה לרוב סביב כמה מאות שקלים בודדים – סכום שרוב המשפחות יכולות לספוג גם במקביל לתשלום שכר דירה, ובלבד ששאר המשכנתא נמצאת בהקפאת קרן.

חשיבות הייעוץ והתכנון לטווח ארוך

המורכבות של שילוב מסלול זכאות בתוך תמהיל משכנתא מדגישה את החשיבות של ליווי אובייקטיבי. פקיד הבנק לא תמיד יציע לכם לתזמן את המשיכות בצורה האופטימלית עבורכם, ולעיתים אף ינסה לשכנע אתכם לוותר על הזכאות כליל בטענה ש"זה מסבך את הגרייס" או שמדובר בהרבה בירוקרטיה. חשוב לזכור שלמסלול הזכאות יש יתרונות אדירים, במיוחד בכל הקשור להנחות משמעותיות בעמלות פירעון מוקדם בעתיד.

יתרון זה בא לידי ביטוי מובהק בשלבים מאוחרים יותר, כאשר תרצו לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים, או כאשר תזדקקו לשירותי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור ותרצו לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס חדש. מסלול הזכאות מעניק עוגן יציב וזול יחסית, עם הגנות ממשלתיות שאין במסלולים הבנקאיים. לכן, ויתור על הזכאות רק בגלל חוסר היכולת לקחת עליה גרייס לתקופה קצרה, הוא לרוב טעות כלכלית בראייה רב-שנתית.

לסיכום, העובדה שלא ניתן לקחת גרייס על כספי משרד השיכון נובעת מרגולציה ממשלתית נוקשה שמטרתה להגן על כספי הציבור ולמנוע חובות תופחים. עם זאת, בעזרת בניית תמהיל נכון ותכנון מדויק של לוח התשלומים לקבלן, ניתן לעקוף את המגבלה הזו וליהנות מכל העולמות – גם מהטבות המדינה וגם מתזרים מזומנים שפוי בתקופת הבנייה.