מה זה שטרות משכנתא? המדריך המלא לאחר קבלת הכסף

בשעה טובה חתמתם על כל המסמכים, הכסף הועבר למוכר (או לקבלן), ואתם כבר מדמיינים את הכניסה לדירה החדשה שלכם. ואז, פתאום, הבנקאי מתקשר או שולח הודעה: "הזמנתי לכם שטרות משכנתא". רגע, מה זה אומר? האם התהליך לא הסתיים? כחלק מתהליך מקצועי של ייעוץ משכנתאות, חשוב להבין שקבלת הכסף היא לא התחנה הסופית מול הבנק. ישנו שלב ביורוקרטי ומשפטי חשוב מאוד שנקרא רישום שטרות משכנתא. במאמר זה נסביר בדיוק מה זה אומר, מה עליכם לעשות, באחריות מי הטיפול, והאם יש לזה השפעה על הלוואת המשכנתא שלכם.

מה זה אומר כשהבנקאי מעדכן שהוא מזמין שטרות משכנתא?

שטר משכנתא הוא למעשה המסמך המשפטי הרשמי שבאמצעותו הבנק רושם את השעבוד על הנכס שלכם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). לפני שהבנק נתן לכם את הכסף, הוא הסתפק ב"הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא" או במסמכים זמניים אחרים (כמו משכון ברשם המשכונות). כעת, לאחר שהעסקה הושלמה, הכסף עבר, והנכס צפוי לעבור על שמכם בטאבו, הבנק דורש שהשעבוד הזמני יהפוך לשעבוד קבוע, מלא ורשמי.

הזמנת השטרות על ידי הבנקאי משמעותה שהבנק מפיק את המסמכים הרשמיים, חותם עליהם מצדו (או מכין אותם לחתימתכם ולחתימת עורך הדין), ומוסר אותם לכם כדי שתשלימו את הרישום הסופי. לעתים זה קורה מיד לאחר העברת הכסף, ולעתים (במיוחד ברכישת דירה מקבלן) זה יכול לקרות גם חודשים או שנים לאחר מכן, כשהבניין נרשם כבית משותף בטאבו. אם נעזרתם בשירותי ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, ודאי שמעתם על השלב הזה, אך לרבים הוא מגיע כהפתעה מוחלטת.

מה עושים עם שטרות המשכנתא?

לאחר שהבנק מפיק את שטרות המשכנתא, עליכם לאסוף אותם (או לקבל אותם דיגיטלית/בדואר, תלוי בנהלי הבנק הספציפי). השטרות מגיעים לרוב במספר עותקים מקוריים. הצעד הראשון הוא לחתום עליהם בפני עורך דין שמאמת את חתימתכם כחוק.

לאחר החתימה, יש להגיש את השטרות ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרלוונטית, בצירוף אגרת רישום משכנתא משולמת. הטאבו בודק את המסמכים, מאשר אותם, ומנפיק נסח טאבו חדש ומעודכן שבו מופיעה המשכנתא שלכם לטובת הבנק באופן רשמי תחת סעיף "משכנתאות". את הנסח המעודכן הזה אתם חייבים להעביר חזרה לבנק כדי להוכיח שהמשימה הושלמה בהצלחה.

באחריות מי לטפל ברישום השטרות?

זוהי נקודה קריטית שרבים טועים בה: האחריות על רישום שטרות המשכנתא חלה עליכם, הלווים! הבנק לא עושה את זה עבורכם. הבנק רק מפיק את המסמכים וממתין שתחזירו לו הוכחה (נסח טאבו) שהרישום בוצע.

בפועל, מי שמבצע את הפעולה הזו עבורכם הוא לרוב עורך הדין שייצג אתכם ברכישת הדירה. שכר הטרחה ששילמתם לעורך הדין ברכישת דירה (במיוחד ביד שנייה) אמור לכלול גם את רישום זכויותיכם בטאבו וגם את רישום המשכנתא. לכן, ברגע שהבנק מודיע שהשטרות מוכנים, הצעד הראשון שלכם צריך להיות יצירת קשר עם עורך הדין שלכם והעברת המסמכים אליו להמשך טיפול. גם לקוחות שעברו תהליך של ייעוץ משכנתא למשפרי דיור צריכים לזכור שכל נכס חדש דורש רישום מחדש של שעבודים, גם אם מדובר בגרירת משכנתא קיימת.

האם זה משפיע על המשכנתא עצמה?

מבחינת התנאים הפיננסיים – הריביות, ההחזר החודשי, או לוח הסילוקין – שטרות המשכנתא לא משנים דבר. התנאים שחתמתם עליהם נשארים בדיוק אותו הדבר, וההחזרים שלכם ימשיכו לרדת כרגיל.

עם זאת, אי-ביצוע הרישום בזמן בהחלט יכול להשפיע עליכם לרעה! כשחתמתם על חוזה ההלוואה מול הבנק, התחייבתם להשלים את רישום המשכנתא בטאבו בתוך פרק זמן מסוים (לרוב בין חודש למספר חודשים מיום קבלת הכסף או מיום רישום הנכס).

אם לא תשלימו את הרישום ולא תעבירו לבנק את נסח הטאבו המעודכן, הבנק יראה בכך הפרה יסודית של הסכם ההלוואה. במקרים כאלה, הבנק רשאי להפעיל סנקציות: החל משליחת מכתבי התראה מעורכי דין (שיעלו לכם כסף ויחויבו מהחשבון שלכם), דרך העלאת הריבית וקביעת ריבית פיגורים, ועד לדרישה לפירעון מיידי של כל ההלוואה במקרי קיצון.

בנוסף, אם תרצו בעתיד לבצע תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים בבנק אחר, הבנק החדש ידרוש לראות שהנכס רשום כהלכה בטאבו עם המשכנתא הנוכחית לפני שיוכל להחליף אותה. רישום תקין מונע עיכובים מיותרים בעתיד ושומר על האפשרויות הפיננסיות שלכם פתוחות.

סיכום וטיפים חשובים

קבלת ההודעה על שטרות משכנתא היא סימן מבורך לכך שהעסקה שלכם מתקרבת לסיומה הפורמלי והמשפטי. אל תתעלמו מההודעה הזו ואל תניחו את המסמכים במגירה. פעלו במהירות מול עורך הדין שלכם כדי להשלים את הרישום בטאבו, וכך תוכלו לישון בשקט בידיעה שהנכס שלכם, והמשכנתא שלכם, רשומים כחוק. ייעוץ משכנתאות מקיף ואיכותי דואג להכין אתכם גם לשלבים אלו, כך שתדעו בדיוק למה לצפות בכל שלב בדרך.