יש לי הון עצמי גבוה אבל אין לי הכנסה: האם הבנק יאשר לי משכנתא?
הרבה לקוחות פונים אלינו עם סיטואציה שעשויה להישמע פרדוקסלית במבט ראשון: "יש לי הון עצמי מספיק כדי לקנות את הנכס במזומן, הכסף יושב סגור בבנק והבנקאי יכול לראות אותו. עם זאת, מסיבות שונות, משק הבית שלנו כרגע לא מכניס כסף מעבודה וגם לא מקצבאות. האם יאשרו לי משכנתא?" התשובה הקצרה היא שזה מורכב, אך אפשרי עם תכנון נכון. בתהליך של ייעוץ משכנתאות מקצועי, אנו נתקלים בלא מעט מקרים כאלו, במיוחד אצל עצמאיים בין עסקים, אנשים בשנת שבתון, או משקיעים שמעוניינים לשמור על נזילות.
איך הבנק מסתכל על לקוח ללא הכנסה מוכחת?
כדי להבין את התשובה, צריך להיכנס לראש של המערכת הבנקאית. הבנקים בישראל כפופים לרגולציה נוקשה של בנק ישראל, והכלל הראשון והחשוב ביותר בחיתום אשראי הוא "יכולת החזר" (או יחס החזר). הבנק רוצה לראות שיש לכם תזרים מזומנים חודשי יציב וקבוע שמאפשר לכם לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך שנים.
גם אם אתם מבקשים אחוז מימון נמוך מאוד ביחס לשווי הנכס, וגם אם הבנק רואה מיליונים בעובר ושב או בפיקדונות שלכם, היעדר הכנסה חודשית שוטפת מדליק נורה אדומה בוהקת במערכות ניהול הסיכונים. הבנק מניח תרחיש שבו תתחילו "לאכול" את החסכונות שלכם כדי לשלם את המשכנתא, ומה יקרה כשהחסכונות ייגמרו? הבנק אינו מעוניין להגיע למצב של מימוש נכס (מכירת הדירה על ידי כונס נכסים כדי לכסות את החוב). מבחינתו, תהליך משפטי של פינוי ומכירה הוא כאב ראש עצום והפסד תדמיתי וכלכלי. הוא פשוט רוצה שתשלמו את התשלום החודשי בזמן, מתוך הכנסה שוטפת.
האם הון עצמי גבוה יכול לפצות על היעדר הכנסה?
אנשים רבים חושבים שאם יש להם את כל הכסף, הבנק יקפוץ על ההזדמנות לתת להם הלוואה כמעט ללא סיכון. אך המציאות שונה. כאשר ניגשים לקבל ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה או ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, אחד הדברים הראשונים שנבדקים הוא תלושי השכר או דוחות השומה לעצמאיים. ללא אלו, המערכת הבנקאית האוטומטית לרוב תסרב לבקשה על הסף.
עם זאת, הון עצמי גבוה ומוכח בהחלט משפר את נקודת הפתיחה שלכם במיקוח מול הבנק. הוא מראה על התנהלות פיננסית אחראית בעבר ומקטין את החשיפה של הבנק לירידת ערך הנכס. אך כאמור, הון זה לא מחליף את דרישת הרגולטור להוכיח כיצד תשולם ההלוואה בפועל מדי חודש.
פתרונות אפשריים לאישור משכנתא במצב כזה
אז איך בכל זאת מקבלים אישור כשאין תלוש שכר? הנה כמה אסטרטגיות שאנו בוחנים ויישמים במסגרת בניית תיק הלקוח:
- צירוף לווה תומך (ערב משלם): זהו הפתרון הנפוץ ביותר. צירוף קרוב משפחה מדרגה ראשונה (לרוב הורים או ילדים בוגרים) שיש להם הכנסה פנויה גבוהה ויציבה. הם נכנסים כלווים נוספים לכל דבר ועניין, והכנסתם נלקחת בחשבון לחישוב יכולת ההחזר הכוללת של העסקה.
- הכנסות חלופיות ופסיביות: האם יש לכם הכנסות משכר דירה מנכסים אחרים שבבעלותכם? האם אתם מקבלים דיבידנדים קבועים מחברה שאתם בעלי מניות בה? הבנק עשוי להכיר בהכנסות אלו (לעיתים לאחר הפחתה מסוימת) כתחליף להכנסה מעבודה.
- שעבוד נכסים פיננסיים (הלוואת לומברד): אם הכסף שלכם סגור בתיק השקעות, קרנות השתלמות או פיקדונות, לעיתים נכון יותר לקחת הלוואה מסחרית כנגד שעבוד הנכס הפיננסי במקום משכנתא קלאסית על הדירה. הלוואות אלו לעיתים קלות יותר לאישור מבחינת דרישות ההכנסה, אך תנאיהן (ריביות ותקופות) שונים ממשכנתא לדיור ויש לבחון את הכדאיות היטב.
- הלוואת גישור (בלון): אם אתם ללא הכנסה כרגע אך צפויים לקבל סכום כסף משמעותי בעתיד הקרוב (למשל ממכירת נכס אחר, ירושה, או קרן השתלמות שמשתחררת), ניתן לשקול הלוואת גישור. בהלוואה זו משלמים רק את הריבית מדי חודש, או שדוחים את כל התשלום לסוף התקופה. עדיין תצטרכו להראות יכולת לשלם את הריבית החודשית, אך הדרישות עשויות להיות גמישות יותר.
למה לא לקנות את הנכס במזומן וזהו?
שאלה מתבקשת היא: אם יש לכם את כל הסכום זמין בבנק, למה להסתבך עם בירוקרטיה, ריביות ויועצים? למה לא פשוט לכתוב צ'ק למוכר?
התשובה טמונה במושג "עלות חלופית" ומינוף. הרבה פעמים, שמירת הכסף הנזיל מושקע בשוק ההון, בעסק שלכם, או בפיקדונות מניבים עשויה לייצר לכם תשואה גבוהה יותר מהריבית שתשלמו על המשכנתא. בנוסף, בעולם של חוסר ודאות כלכלית, אנשים רבים מעדיפים לשמור על "כרית ביטחון" נזילה וזמינה למקרי חירום, ולא "לכלוא" את כל הונם בתוך קירות של דירה. לא פעם, בתהליכי מיחזור משכנתא ושיפור תנאים או בלקיחת משכנתא לכל מטרה, אנו פוגשים לקוחות שקנו נכס במזומן ונקלעו למצוקת נזילות חריפה לאחר מכן.
סיכום: תכנון מקדים הוא המפתח
לסיכום, אישור משכנתא ללא הכנסה חודשית מוכחת, גם כאשר אתם יושבים על הר של מזומנים, הוא משימה מאתגרת הדורשת היכרות מעמיקה עם נהלי הבנקים. לא ניתן פשוט להגיש את הבקשה הסטנדרטית בסניף ולצפות לאישור אוטומטי. נדרש לבנות "סיפור אשראי" הגיוני, להשתמש בכלים יצירתיים, ולנהל משא ומתן חכם מול גורמי החיתום הבכירים בבנק.
אם אתם נמצאים במצב דומה, אל תוותרו מראש ואל תעשו טעויות שעשויות להוביל לסירוב שיירשם במערכת. פנו אלינו לבחינת המקרה שלכם לעומק.