בעולם הנדל"ן המודרני, מחירי הדירות המאמירים גורמים ליותר ויותר אנשים לחפש פתרונות יצירתיים לרכישת נכס. אחד הפתרונות שהולכים וצוברים תאוצה הוא רכישת דירה בשותפות. כאשר פונים לתהליך של ייעוץ משכנתאות עבור קבוצת שותפים, עולות שאלות מורכבות רבות לגבי אחוזי המימון האפשריים, במיוחד כאשר לחלק מהשותפים כבר יש זכויות חלקיות בנכסים קודמים.
הסוגייה: רכישת שליש דירה כשכבר יש בבעלותכם שליש
בואו ננתח מקרה ספציפי ומעניין שעולה לא פעם על שולחן הדיונים: נניח שיש ברשותכם כבר שליש (1/3) דירה, שעבורו קיבלתם בעבר 75 אחוז מימון. כעת, אתם מעוניינים לרכוש עוד שליש דירה בעסקה חדשה לחלוטין, הפעם יחד עם שני שותפים אחרים. לשני השותפים האחרים אין בבעלותם דירה כלל, ואפילו לא זכויות חלקיות בדירה.
השאלה המרכזית והקריטית שעולה במצב כזה היא: האם בהרכב השותפים הזה, תוכלו לקבל שוב 75 אחוז מימון על העסקה החדשה?
התשובה של בנק ישראל: כן, זה אפשרי
התשובה הקצרה והמשמחת היא: כן, תוכלו לקבל 75 אחוז מימון על העסקה.
כדי להבין מדוע, צריך לצלול מעט אל תוך ההנחיות של בנק ישראל. על פי הכללים והרגולציה הנוכחית, אדם המחזיק בבעלותו זכויות של עד שליש (33.33%) בדירת מגורים, אינו נחשב כ"בעל דירה" לצורך הגדרות המשכנתא ואחוזי המימון. המשמעות היא שבעיני המערכת הבנקאית, הסטטוס שלכם נותר דומה לזה של חסרי דיור, ולכן אתם עדיין יכולים להיות זכאים למימון המקסימלי הניתן לרוכשי דירה יחידה – קרי, עד 75% מימון.
עבור שני השותפים הנוספים בעסקה, שאין בבעלותם נכס כלל, מדובר כמובן בדירה ראשונה לכל דבר ועניין. לכן, גם הם זכאים ל-75% מימון. מכיוון שכל השלושה עומדים בקריטריונים (שניים כחסרי דיור ואחד כבעל זכויות של שליש בלבד), הבנק יכול לאשר את שיעור המימון הגבוה עבור העסקה כולה.
אזהרה קריטית: חשיבותו של תכנון מס מקדים
כאן המקום לעצור ולהדגיש בצורה החד-משמעית ביותר: העובדה שהבנק מאשר לכם 75 אחוז מימון מבחינה רגולטורית, אינה פוטרת אתכם מהשלכות המיסוי של העסקה!
רכישת דירה בשותפות, ובמיוחד כאשר לאחד השותפים כבר יש זכויות קודמות במקרקעין, יוצרת תמנון משפטי ומיסויי מורכב. שאלות של מס רכישה, פטורים עתידיים ממס שבח, ורישום הזכויות בטאבו חייבות להיבדק בזכוכית מגדלת. אנו ממליצים חד משמעית על ביצוע תכנון מס מסודר ומקיף מול עורך דין מקרקעין או יועץ מס רלוונטי לפני חתימה על כל חוזה או התחייבות. טעות בתכנון המס עלולה לעלות לכם ביוקר ולהפוך עסקה רווחית להפסד כואב.
המורכבות של משכנתא בשותפות
מעבר לסוגיית אחוזי המימון, כאשר ניגשים לקחת משכנתא עם שותפים, חשוב להבין שהבנק מסתכל על העסקה כמקשה אחת. קיימת ערבות הדדית בין השותפים (כלומר, אם שותף אחד לא משלם את חלקו, הבנק ידרוש את התשלום מהשותפים האחרים). בנוסף, הבנק יבחן את דירוג האשראי וההכנסה הפנויה של כל אחד מהשותפים בנפרד ושל כולם יחד.
תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה עבור השותפים החדשים, יחד עם תכנון פיננסי לשותף הוותיק יותר, הוא קריטי כדי לוודא שכולם מבינים את ההתחייבות. במקרים מסוימים, ייתכן שתצטרכו לשקול גם מיחזור משכנתא ושיפור תנאים על ההלוואה הקיימת של השליש הראשון, כדי לשפר את תזרים המזומנים שלכם לקראת העסקה החדשה.
סיכום והצעד הבא שלכם
רכישת נכס בשותפות היא דרך מצוינת להיכנס לשוק הנדל"ן או להגדיל את מצבת הנכסים שלכם, גם אם ההון העצמי שלכם מוגבל. העובדה שניתן לקבל 75% מימון גם אם בבעלותכם כבר שליש דירה, פותחת דלתות להזדמנויות רבות. עם זאת, המורכבות הפיננסית, המשפטית והמיסויית דורשת ליווי מקצועי צמוד.
אל תיכנסו לעסקה כזו בעיניים עצומות. תכנון נכון מראש יחסוך לכם כסף רב, עוגמת נפש וסכסוכים מיותרים עם השותפים או עם רשויות המס.