אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנו נתקלים בהן במסגרת תהליכי ייעוץ משכנתאות היא: "מה קורה למשכנתא שלי כשריבית הפריים עולה או יורדת?". מסלול הפריים הוא אחד המסלולים הפופולריים והאהובים ביותר במשכנתא הישראלית, אך למרות הפופולריות שלו, לווים רבים אינם מבינים עד הסוף את המכניקה שמאחוריו. במאמר זה נפרק לגורמים את השפעת ריבית הפריים, נבין את מפתח החישוב, ונענה על השאלות הקריטיות ביותר הנוגעות להחזר החודשי ולקרן המשכנתא.
איך משפיעה הלכה למעשה הורדה או עלייה בריבית הפריים?
ריבית הפריים היא ריבית משתנה, והמשמעות היא שהיא יכולה להשתנות מדי חודש (או ליתר דיוק, בכל פעם שבנק ישראל מעדכן את הריבית במשק, לרוב 8 פעמים בשנה). כאשר בנק ישראל מכריז על העלאת הריבית, ריבית הפריים עולה באופן מיידי. ההשפעה המיידית על המשכנתא שלכם מתבטאת בהחזר החודשי.
אם ריבית הפריים עולה, ההחזר החודשי שלכם על מסלול הפריים יעלה כבר בתשלום הקרוב (או בזה שאחריו, תלוי בתאריך העדכון מול תאריך החיוב שלכם). מנגד, אם בנק ישראל מוריד את הריבית, אתם תרגישו הקלה מיידית וההחזר החודשי שלכם ירד. זוהי תגובה ישירה ומהירה שאינה דורשת מכם שום פעולה אקטיבית מול הבנק.
מה המפתח לחישוב ההחזר?
כדי להבין את החישוב, צריך קודם כל להבין ממה מורכבת הריבית שאתם משלמים. ריבית הפריים מוגדרת תמיד כריבית בנק ישראל + 1.5%. לדוגמה, אם ריבית בנק ישראל היא 4.5%, ריבית הפריים תהיה 6.0%. המסלול שלכם בבנק מורכב מריבית הפריים פלוס או מינוס מרווח מסוים שנקבע בחוזה שלכם (למשל: פריים מינוס 0.5%).
כאשר הריבית משתנה, הבנק מבצע חישוב מחדש (סילוקין) של המסלול. המפתח לחישוב מבוסס על שלושה נתונים: יתרת הקרן הנוכחית (כמה כסף נשאר לכם לשלם במסלול זה), הריבית החדשה המעודכנת, ויתרת התקופה (כמה חודשים נותרו עד לסיום המסלול). הבנק מזין את הנתונים הללו לנוסחת שפיצר (או קרן שווה, בהתאם ללוח הסילוקין שבחרתם) וגוזר מתוכם את ההחזר החודשי החדש שיידרש כדי לאפס את ההלוואה בדיוק בזמן שנותר.
אז עד כמה כל הפחתה או העלאה תבוא לידי ביטי בהחזר החודשי? מפתח קל לחישוב: סביב ה- 14-17 ש"ח עלייה או ירידה בהחזר החודשי עבור כל שינוי של 0.25% בריבית הפריים, על כל 100,000 ש"ח משכנתא במסלול פריים.
האם זה משפיע על הקרן? (ההבדל ממסלולים צמודי מדד)
כאן נמצא אחד הבלבולים הגדולים ביותר של נוטלי משכנתאות, ונקודה קריטית שאנו מסבירים בכל תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה. התשובה הקצרה היא: לא! ריבית הפריים אינה מגדילה את חוב הקרן שלכם.
במסלולים צמודי מדד (כמו מ"צ או ק"צ), כאשר המדד עולה, הקרן עצמה גדלה. כלומר, אם הייתם חייבים מיליון שקלים והמדד עלה באחוז, כעת אתם חייבים מיליון ועשרה אלפים שקלים. לעומת זאת, מסלול הפריים הוא מסלול שאינו צמוד למדד. כאשר ריבית הפריים עולה, רק רכיב הריבית בתוך ההחזר החודשי שלכם גדל. הקרן (החוב הבסיסי) שלכם לעולם לא תעלה בגלל שינוי בריבית הפריים. היא תמשיך לרדת מדי חודש, גם אם בקצב מעט איטי יותמר (בשל שינוי התמהיל הפנימי בין קרן לריבית בתוך תשלום השפיצר), אך החוב הכולל שלכם לבנק לא יתנפח פתאום.
האם שינוי בפריים משפיע על שאר ריביות המשכנתא?
באופן ישיר וטכני – לא. אם יש לכם מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) או ק"צ (קבועה צמודה), הריבית בהם קבועה ונעולה מראש ולא תשתנה גם אם הפריים יזנק ב-5% וגם אם הוא ירד. גם מסלולים משתנים אחרים (כמו משתנה כל 5 שנים) מושפעים מעוגנים אחרים (כמו עוגן אג"ח) ולא מריבית הפריים ישירות, והם ישתנו רק בתחנות היציאה שלהם.
עם זאת, באופן עקיף ומקרו-כלכלי – כן. כאשר בנק ישראל מעלה את הריבית, זה לרוב קורה בתקופות של אינפלציה גבוהה. סביבת ריבית גבוהה משפיעה על תשואות האג"ח ועל עלויות הגיוס של הבנקים. לכן, אם תרצו לקחת משכנתא חדשה, או לבצע תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים, תגלו שגם הריביות הקבועות והמשתנות האחרות שהבנק מציע התייקרו בהתאם למצב השוק.
לסיכום ותכנון נכון
מסלול הפריים הוא כלי מצוין, אך הוא דורש ניהול סיכונים חכם. כאשר אנו מעניקים ייעוץ משכנתא למשפרי דיור או לרוכשים מתחילים, המטרה היא לבנות תמהיל משכנתא שמאזן בין היתרונות של מסלול הפריים (גמישות, היעדר הצמדה למדד, ולרוב ריבית זולה יותר בטווח הארוך) לבין הסיכון של תנודתיות בהחזר החודשי. חשוב לוודא שההחזר החודשי שלכם יכול לספוג עליות בריבית הפריים מבלי להכניס את כלכלת המשפחה לסחרור.