ההודעה על זכייה בתוכנית "דירה בהנחה" או "מחיר למשתכן" היא ללא ספק אחד הרגעים המרגשים ביותר עבור זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה. עם זאת, כאשר הזכייה מגיעה לאחר גל של ביטולים מצד זוכים קודמים (זכייה מרשימת המתנה), המציאות בשטח עלולה להיות מורכבת ומתסכלת הרבה יותר מהחלום הראשוני.
פעמים רבות, זוכים שמקבלים את ההודעה המשמחת ומגיעים לכנס בחירת הדירות, מגלים שהם ממוקמים בסוף רשימת הבוחרים. המשמעות המיידית והכואבת היא שהדירות הקטנות, הזולות והנגישות יותר כבר נבחרו על ידי הזוכים שהיו לפניהם בתור. במלאי שנותר אצל הקבלן נשארו רק הדירות היקרות ביותר בפרויקט - דירות 5 ו-6 חדרים, דירות גן או פנטהאוזים מפוארים. עבור רוב הזוכים, מדובר בנכסים שחורגים משמעותית מהתקציב, מההון העצמי ומיכולת ההחזר החודשית שלהם.
האם יש מה לעשות מול הקבלן או משרד השיכון? התשובה היא לא
במצב כזה, עולה השאלה הקריטית: "נשארו רק דירות גדולות ואנו אחרונים בהגרלה, כך שנוותר בלית ברירה כי זה מעבר לתקציב וליכולות שלנו. כתוצאה מכך הסירו אותי מההגרלה הנוכחית. האם יש מה לעשות?"
התשובה הקצרה, החד-משמעית והכואבת היא – לא. אין מה לעשות בנדון.
הכללים של משרד הבינוי והשיכון הם נוקשים וברורים לחלוטין. ברגע שזומנתם לבחירת דירה ויש מלאי זמין (גם אם הוא כולל רק פנטהאוזים ב-3 מיליון שקלים), אי בחירת דירה נחשבת לביטול זכייה לכל דבר ועניין. המערכת אינה מתחשבת ביכולת הכלכלית שלכם אל מול המלאי שנותר. מבחינת התקנון, הוצעה לכם דירה בפרויקט וסירבתם לה. כתוצאה מכך, אתם מוסרים מההגרלה הספציפית הזו וזכאותכם בפרויקט פוקעת.
יש לזכור כלל חשוב נוסף: זכייה בהגרלה, ללא קשר למיקום או לנסיבות שלה, מבטלת הגרלות אחרות שאני רשום אליהן!
למה אסור להתפתות לרכוש דירה שגדולה עליכם?
בלחץ הרגע, מתוך פחד "לפספס את ההזדמנות" ולאבד את ההטבה הממשלתית, זוכים רבים מתפתים לחתום על חוזה לדירה יקרה בהרבה ממידותיהם. זוהי טעות פיננסית קריטית שעלולה להרוס משפחות. כאן בדיוק נכנסת החשיבות הקריטית של ייעוץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי.
כאשר אנו מעניקים ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, הכלל הראשון שאנו מלמדים את הלקוחות שלנו הוא: לא קונים הנחה, קונים דירה שאפשר לשלם עליה. אם ההכנסה הפנויה שלכם לא תומכת בהחזר חודשי של 8,000 שקלים, זה לא משנה בכלל שהדירה נמכרת ב-20% מתחת למחיר השוק. הבנק יסרב לאשר לכם את המשכנתא בשל יחס החזר גבוה מדי או שבל היעדר הון עצמי מספיק, ואתם תמצאו את עצמכם מפרי חוזה מול הקבלן – מצב שגורר קנסות כבדים ועוגמת נפש אדירה.
האשלייה של מיחזור משכנתא עתידי
ישנם רוכשים שחושבים: "נקפוץ מעל הפופיק עכשיו, ניקח הלוואות משלימות, ובעוד כמה שנים נעשה מיחזור משכנתא ושיפור תנאים כדי להוריד את ההחזר החודשי". זוהי אסטרטגיה מסוכנת ביותר. מיחזור משכנתא נועד לנצל ירידת ריביות במשק או שינוי חיובי בסטטוס הכלכלי שלכם, אך הוא אינו קסם שמעלים חובות. אם סך החוב שלכם גדול מדי ביחס להכנסות שלכם, שום תמהיל משכנתא לא יוכל להפוך את העסקה לבטוחה.
מה הצעד הנכון לעשות?
אם הגעתם לבחירת דירה ונשארו רק נכסים שאינם תואמים את התקציב שהגדרתם מראש – הצעד האמיץ, הבוגר והנכון ביותר הוא לוותר. כן, זה כואב ומאכזב, אבל זה עדיף עשרות מונים על פני קריסה כלכלית.
חשוב לזכור: ויתור על דירה בהגרלה אחת אינו פוסל אתכם מלהשתתף בהגרלות הבאות (כל עוד לא ניצלתם את 3 הוויתורים המותרים במקרה של זכייה רגילה, ובוודאי במקרה של זכייה מרשימת המתנה שבה הכללים לרוב גמישים יותר לגבי ספירת הוויתורים). המשיכו להירשם להגרלות עתידיות בערים שמתאימות לכם, המשיכו לחסוך ולהגדיל את ההון העצמי שלכם, והמתינו להזדמנות הנכונה.
אם בעתיד תחליטו לרכוש דירה קטנה בשוק החופשי, ולאחר מספר שנים תרצו להתקדם לדירה גדולה יותר, תוכלו תמיד להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור כדי לבנות אסטרטגיית מימון חכמה, הכוללת הלוואות גישור ותכנון מס נכון, מבלי לסכן את היציבות הכלכלית של המשפחה. זכרו תמיד – השקט הנפשי שלכם שווה הרבה יותר מכל הנחה על הנייר.