שמאות עדכנית במשכנתא בדרגה שנייה - למה הבנק דורש את זה?

רבים מבעלי הנכסים בישראל מוצאים את עצמם בצורך לגייס הון נוסף לטובת מטרות שונות: שיפוץ הבית הקיים, עזרה לילדים, סגירת חובות או השקעה נוספת. אחת הדרכים הנפוצות, היא לעשות זאת היא באמצעות מינוף הנכס הקיים ולקיחת משכנתא נוספת, המכונה לרוב "משכנתא בדרגה שנייה". אולם, תהליך זה מלווה לעיתים קרובות בהפתעה לא נעימה כאשר פונים אל הבנק: הבנקאי מודיע לכם שאינכם יכולים לקבל את ההלוואה מכיוון שאתם "עוברים את ה-100% מימון", ודורש מכם להביא שמאות עדכנית.

לקוחות רבים פונים לשירותי ייעוץ משכנתאות בשלב זה, כשהם מבולבלים וכועסים. "איך ייתכן שאנחנו עוברים את ה-100%?" הם שואלים, "הרי המשכנתא שלנו עומדת על סכום מסוים, ושווי הכנס עלה מאז הרכישה או הבנייה!". כדי להבין את הסיטואציה, עלינו לצלול אל מאחורי הקלעים של מערכות הבנק ואל האופן שבו מחושב אחוז המימון.

האם לבנק מותר לדרוש שמאות עדכנית?

התשובה הקצרה היא: כן, בהחלט. הבנק כפוף לרגולציה מחמירה של בנק ישראל בכל הנוגע למתן אשראי המגובה בנדל"ן. על פי הנחיות בנק ישראל, קיימת מגבלה על אחוז המימון המקסימלי שניתן לתת על נכס. לדוגמה, אם מדובר בנכס יחיד שאתם מתגוררים בו, המגבלה ההיסטורית עומדת לרוב על 50% או 75% (כתלות במטרת ההלוואה - לכל מטרה או רכישה, בכל מקרה יש משכנתאות שניות אשר יכולות להגיע עד לכדי 85% ומעלה משווי הנכס). הבנק מחויב לוודא שסך כל ההלוואות הרשומות על הנכס (המשכנתא הראשונה + המשכנתא החדשה בדרגה שנייה) אינו חורג ממגבלות אלו ביחס לשווי הנכס. לכן, דרישת שמאות היא פרקטיקה חוקית, שגרתית והכרחית מבחינת ניהול הסיכונים של הבנק.

הסוד מאחורי המספרים: למה הבנק חושב שעברתם את אחוז המימון המותר?

כאן טמון שורש אי ההבנה בין הלקוח לבנק. כאשר לקחתם את המשכנתא המקורית שלכם, הבנק רשם במערכותיו את שווי הנכס באותה נקודת זמן. נניח שקניתם את הדירה לפני 10 שנים במיליון שקלים. שווי הנכס המעודכן במערכת של הבנק נשאר, למרבה הצער, מיליון שקלים (או קרוב לכך, בהתאם למדדים מסוימים, אך רחוק מאוד ממחירי השוק האמיתיים).

כעת, נניח שיתרת המשכנתא שלכם עומדת על 400,000 ש"ח, ואתם מבקשים משכנתא בדרגה שנייה על סך 700,000 ש"ח. הבנק מחבר את שני הסכומים ומקבל התחייבות כוללת של 1.1 מיליון ש"ח. המחשב של הבנק מחלק את ה-1.1 מיליון ש"ח בשווי הנכס הרשום אצלו (מיליון ש"ח) – והתוצאה היא 110% מימון! המערכת חוסמת אוטומטית את הבקשה, והבנקאי מודיע לכם שאתם בחריגה.

בפועל, אתם יודעים שהדירה שלכם שווה היום 2.5 מיליון שקלים (לדוגמא). אם נחלק את סך ההלוואות (1.1 מיליון) בשווי האמיתי (2.5 מיליון), נקבל אחוז מימון של 44% בלבד – נתון בטוח לחלוטין שעומד בכל דרישות הרגולציה.

איך שמאות עדכנית פותרת את הפלונטר?

הדרך היחידה של הבנק לעדכן את השווי של הנכס במערכותיו ולהכשיר את העסקה היא באמצעות מסמך רשמי ומשפטי – שמאות מקרקעין עדכנית. ברגע ששמאי מוסמך מטעם הבנק מבקר בנכס, בוחן את העסקאות האחרונות באזור, ומגיש דוח הקובע כי השווי העדכני הוא אכן 2.5 מיליון שקלים, הבנק מזין את הנתון החדש למערכת.

ברגע זה, אחוז המימון מחושב מחדש על בסיס השווי העדכני. החריגה הדמיונית של ה-110% נעלמת, הבקשה עוברת למסלול ירוק, והבנק יכול להנפיק לכם את אישור המשכנתא בדרגה שנייה בלב שקט.

חשיבותו של ייעוץ משכנתאות בתהליך דרגה שנייה

תהליך של הוספת משכנתא על נכס קיים דורש תכנון פיננסי מדויק. לא תמיד משכנתא בדרגה שנייה היא הפתרון הכלכלי הנכון ביותר. לעיתים קרובות, תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים הכולל את איחוד המשכנתא הישנה והחדשה להלוואה אחת גדולה, עשוי להניב ריביות טובות יותר והחזר חודשי נוח יותר. כמו כן, אם אתם שוקלים לעבור דירה בעתיד, ייעוץ משכנתא למשפרי דיור יכול לסייע לכם לתכנן את ההלוואה כך שלא תשלמו עמלות פירעון מוקדם גבוהות בעת המכירה.

יועץ משכנתאות מקצועי, בניגוד ליועץ משכנתא לדירה ראשונה שמתמקד בעיקר ברכישה עצמה, ידע לנתח את התיק הקיים שלכם, להעריך מראש את שווי הנכס הריאלי (עוד לפני הזמנת השמאי כדי למנוע הוצאות מיותרות אם העסקה לא תאושר), ולנהל משא ומתן מול מספר בנקים, שכן לעיתים ניתן לקבל את הדרגה השנייה גם בבנק מתחרה (תהליך מורכב יותר אך אפשרי).

סיכום

דרישת הבנק לשמאות עדכנית בעת בקשה למשכנתא בדרגה שנייה אינה גחמה, אלא צורך רגולטורי הנובע מהפער בין השווי ההיסטורי הרשום במערכות הבנק לבין שווי השוק האמיתי של הנכס שלכם כיום. אל תיבהלו מהמונח "חריגה מ-100% מימון" – זהו בסך הכל מכשול טכני ששמאות פשוטה פותרת בקלות.

אם אתם שוקלים לקחת משכנתא נוספת על הנכס שלכם, אל תעשו זאת לבד. תכנון נכון יחסוך לכם זמן, בירוקרטיה והרבה מאוד כסף לאורך שנות ההלוואה.