מכירת דירה לצורך זכאות - האם כדאי למכור כדי להירשם להגרלה?

החלום הישראלי על דירה חדשה בהנחה משמעותית מוביל זוגות רבים למחשבות יצירתיות ולתכנונים פיננסיים מורכבים. אחת השאלות שאני נתקל בהן יותר ויותר כחלק מתהליך ייעוץ משכנתאות היא: "האם כדאי לנו למכור את הדירה הקטנה שיש לנו כרגע, להפוך ל'חסרי דירה' באופן רשמי, ורק אז לגשת להגרלות של 'דירה בהנחה' (לשעבר מחיר למשתכן)?".

על פניו, הפיתוי עצום. ההנחות בתוכניות הממשלתיות יכולות להגיע למאות אלפי שקלים, ולעיתים אף לחצות את רף המיליון ש"ח באזורי ביקוש. עבור זוג שגר בדירת 3 חדרים ישנה בפריפריה, האפשרות לזכות בדירת 5 חדרים חדשה במרכז נראית כמו הזדמנות של פעם בחיים. אך האם האסטרטגיה הזו באמת משתלמת? ומהם הסיכונים האדירים שטמונים בדרך?

מי נחשב "חסר דירה" לצורך ההגרלות?

לפני שצוללים לאסטרטגיה, חשוב להבין את החוקים היבשים. כדי להירשם להגרלות הגדולות והמשתלמות באמת (הגרלות ל"חסרי דירה"), עליכם לעמוד בתנאי סף נוקשים. התנאי המרכזי הוא שלא היו בבעלותכם דירה או חלק בדירה (מעל שליש) ב-3 השנים האחרונות שקדמו למועד ההרשמה להגרלה.

משמעות הדבר היא שאם תמכרו את הדירה שלכם היום, לא תוכלו לגשת להגרלה מחר בבוקר. עליכם "לשבת על הגדר" במשך שלוש שנים מלאות, בהן תגורו בשכירות ולא תהיו בעלי נכס. רק לאחר שתקופת הצינון הזו תסתיים, המערכת תזהה אתכם כזכאים ותאפשר לכם להירשם.

המסלול המלא: כמה זמן באמת תהיו ללא בית?

רבים טועים בחישוב לוחות הזמנים וחושבים שמדובר ב"הקפאה" של 3 שנים בלבד. בפועל, התהליך ארוך הרבה יותר ודורש אורך רוח כלכלי ונפשי:

• תקופת הצינון: 3 שנים של המתנה לאחר מכירת הדירה.
• תקופת ההגרלות: לא בטוח שתזכו בהגרלה הראשונה, השנייה או העשירית. זכייה יכולה לקחת שנה-שנתיים נוספות.
• תקופת הבנייה: לאחר הזכייה, לוקח זמן עד לקבלת היתר בנייה (לעיתים שנים) ועוד כ-3 שנות בנייה בפועל.

בסך הכל, מדובר על תקופה של כ-7 עד 10 שנים בהן תהיו מחוץ לשוק הנדל"ן כבעלי נכס, ותשלמו שכירות חודשית. זהו נתון קריטי שחובה להכניס למשוואת הכדאיות.

הסיכונים הגדולים באסטרטגיית המכירה

כאשר מבצעים ייעוץ משכנתא למשפרי דיור ששוקלים מהלך כזה, אני תמיד מציף את הסיכונים הבאים, שלעיתים נשכחים בהתלהבות מהזכייה האפשרית:

1. עליית מחירי הדיור: בזמן שאתם מחכים 3 שנים לזכאות, מחירי הדירות בישראל עשויים לעלות. הכסף שקיבלתם ממכירת הדירה שלכם נשחק ריאלית, והיכולת שלכם לקנות דירה חלופית (במידה ולא תזכו או תתייאשו) יורדת משמעותית.

2. שחיקת ההון העצמי: תשלום שכירות של 5,000 ש"ח בחודש למשך 3 שנים הוא הוצאה של 180,000 ש"ח. אם ההמתנה מתארכת ל-7 שנים, מדובר על כמעט חצי מיליון ש"ח שהולכים לכיס של בעל הדירה במקום למשכנתא שלכם.

3. חוסר ודאות רגולטורי: תוכניות ממשלתיות משתנות עם כל שר שיכון חדש. מי מבטיח שבעוד 3 שנים תוכנית "דירה בהנחה" תהיה קיימת באותה מתכונת? ייתכן שתמכרו את הבית, תחכו 3 שנים, ואז תגלו שהקריטריונים השתנו.

מתי זה בכל זאת יכול להשתלם?

למרות הסיכונים, ישנם מצבים ספציפיים שבהם המהלך עשוי להיות נכון כלכלית. בדרך כלל מדובר במקרים בהם הדירה הנוכחית היא נכס "בעייתי" שאינו צפוי לעלות בערכו, או כאשר מדובר בזוג צעיר מאוד שגר בדירה קטנה בפריפריה הרחוקה ומוכן להמר על זכייה במרכז הארץ, שם הפער בין מחיר השוק למחיר הזכייה הוא דרמטי.

כמו כן, אם יש לכם פתרון מגורים ללא עלות (למשל, יחידת דיור אצל ההורים) לתקופת ההמתנה, המשוואה הכלכלית משתנה לטובה כי נטרלתם את מרכיב השכירות.

החלופה: משפרי דיור בתוכניות הממשלתיות

לפני שאתם רצים למכור, חשוב לדעת שלא כל התוכניות חסומות בפני בעלי דירות. תוכניות כמו "מחיר מטרה" מקצות לעיתים אחוז מסוים מהדירות גם למשפרי דיור (מי שבבעלותם דירה אחת אותה הם מתחייבים למכור לאחר קבלת הדירה החדשה).

אמנם סיכויי הזכייה של משפרי דיור נמוכים יותר משל חסרי דירה, אך זוהי אופציה שמאפשרת לכם להחזיק את המקל בשני הקצוות: להישאר בבית שלכם, ועדיין לנסות את מזלכם בהגרלות. במידה ותזכו, תוכלו לבצע גרירת משכנתא או למכור את הדירה הישנה בזמן המתאים לכם.

סיכום: החלטה שדורשת תכנון קפדני

מכירת דירה לצורך יצירת זכאות היא מהלך ספקולטיבי מורכב. זהו לא רק הימור על המזל בהגרלה, אלא גם הימור על שוק הנדל"ן הישראלי. לפני שמקבלים החלטה כזו, חובה לבצע סימולציה כלכלית מלאה הכוללת את כל המשתנים: עלויות שכירות, מדדי תשומות בנייה, מיסוי, ועלויות מימון.

במסגרת ייעוץ משכנתאות פרטי, אנו בוחנים את כל החלופות הללו ומסייעים לכם להבין האם "הציפור שעל העץ" (הזכייה העתידית) באמת שווה את ויתור על "הציפור שביד" (הדירה הנוכחית שלכם).