מה קורה במצב שבו חברה משכנת העבירה את תיק הבניין לטאבו?
רוכשי דירות רבים שקנו את דירתם מקבלן מכירים היטב את המונח "חברה משכנת". בשנים הראשונות שלאחר אכלוס הדירה וקבלת המפתח, זכויות הבעלות על הנכס רשומות לרוב אצל החברה המשכנת של הקבלן או אצל משרד עורכי הדין המייצג אותו. במצב זה, כל פעולה משפטית הקשורה לדירה מתבצעת מול גופים אלו. אך מה קורה ביום שבו מתקבלת ההודעה הרשמית כי החברה המשכנת העבירה את תיק הבניין לטאבו (לשכת רישום המקרקעין)? מדובר בשלב קריטי ומשמעותי מאוד בחיי הנכס שלכם, בעל השלכות משפטיות ופיננסיות ישירות על הלוואת המשכנתא שלכם. במאמר זה, המוגש לכם כחלק משירותי ייעוץ משכנתאות מקצועיים ומקיפים, נסביר בדיוק מה עליכם לעשות, אילו טפסים תצטרכו להמציא, וכיצד תבטיחו שהזכויות שלכם מוגנות לחלוטין.
מהי בעצם חברה משכנת ומה תפקידה?
כאשר אתם רוכשים דירה חדשה "על הנייר" או מקבלן, הבניין עדיין אינו רשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). תהליך הרישום של בניין חדש בטאבו הוא תהליך מורכב וארוך שעשוי לקחת מספר שנים, שכן הוא דורש השלמת פרצלציה, מדידות סופיות של כל הדירות, אישורי רשויות מס ועיריות, ועוד. עד שהתהליך הזה מסתיים, המדינה מסמיכה את הקבלן או את עורכי הדין מטעמו לשמש כ"חברה משכנת". החברה המשכנת מנהלת פנקס זכויות פנימי שבו רשומים כל בעלי הדירות, ההערות, והשעבודים. מבחינה חוקית, הרישום בחברה המשכנת מהווה תחליף זמני לרישום בטאבו, והוא מספק לבנק את הביטחונות הנדרשים לצורך העמדת ההלוואה שלכם או במידה ותרצו להגדיל את המשכנתא בהמשך הדרך..
המשמעות המשפטית של העברת תיק הבניין לטאבו
ביום שבו תהליך רישום הבית המשותף מסתיים, החברה המשכנת מסיימת את תפקידה ההיסטורי. היא מעבירה את כל פנקסי הזכויות, המסמכים והרישומים אל לשכת רישום המקרקעין הממשלתית. מרגע זה ואילך, הנכס שלכם מקבל זיהוי סופי בטאבו (גוש, חלקה ותת-חלקה ייעודית לדירה שלכם), והזכויות שלכם הופכות מזכויות חוזיות אצל קבלן פרטי לזכויות קנייניות מלאות ומוחלטות הרשומות בפנקסי המדינה. זהו שדרוג משמעותי במעמד המשפטי של הדירה שלכם. עם זאת, המעבר הזה אינו קורה באופן אוטומטי לחלוטין מבחינת הבנק הממשכן. כאן בדיוק נדרשת הפעולה האקטיבית שלכם כבעלי הנכס וכלווים.
איך המעבר לטאבו משפיע על המשכנתא שלכם?
כאשר לקחתם את המשכנתא המקורית, בין אם עברתם תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה ובין אם אתם לקראת מעבר דירה ונעזרתם בשירותי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, הבנק דרש בטוחות תמורת הכסף שהעניק לכם. מאחר שהדירה לא הייתה רשומה בטאבו, הבנק רשם "משכון" ברשם המשכונות וכן הסתפק ב"התחייבות לרישום משכנתא" מטעם החברה המשכנת. כעת, כשהבניין נרשם בטאבו, ההתחייבות הזו חייבת להפוך לרישום משכנתא קבוע ורשמי בטאבו. הבנק שלכם יקבל דיווח על כך שהבניין נרשם, והוא ידרוש מכם להשלים את רישום השעבוד לטובתו בטאבו תוך פרק זמן קצוב שנקבע מראש.
תהליך רישום המשכנתא בטאבו – צעד אחר צעד
התהליך כולל מספר שלבים בירוקרטיים שעליכם להשלים כדי לעמוד בדרישות הבנק והחוק:
- קבלת שטרות מהבנק: עליכם לפנות לבנק למשכנתאות (או שהבנק יפנה אליכם מיוזמתו באמצעות מכתב דרישה) ולבקש את "שטרי המשכנתא". אלו הם מסמכים משפטיים המורים לטאבו לרשום שעבוד על הדירה לטובת הבנק.
- חתימה ואימות: תצטרכו לחתום על השטרות הללו ולאמת את חתימתכם מול עורך דין. לעיתים קרובות, עורך הדין של הקבלן (שטיפל ברישום הבית המשותף) מציע לעשות זאת עבורכם תמורת תשלום אגרה ושכר טרחה, אך אתם רשאים לחלוטין לבצע זאת גם באמצעות עורך דין פרטי מטעמכם.
- הגשה לטאבו: לאחר החתימה והאימות, השטרות מוגשים לטאבו יחד עם אגרת רישום. בסיום התהליך, יופק נסח טאבו חדש ונקי, שבו תופיעו כבעלים החוקיים של הנכס, ומתחת לשמכם תופיע הערת אזהרה או רישום משכנתא לטובת הבנק שלכם.
מה קורה אם לא מסדירים את הרישום בזמן?
התעלמות מהדרישה להעביר את רישום המשכנתא לטאבו עלולה לגרור השלכות חמורות ולא נעימות. ראשית, מבחינת הבנק, אי השלמת הרישום מהווה הפרה יסודית של הסכם ההלוואה שעליו חתמתם במעמד לקיחת המשכנתא. הבנק עלול להפעיל סנקציות, לשלוח מכתבי התראה מעורכי דין (שאת עלותם תצטרכו לספוג), ובמקרי קיצון אף לדרוש את פירעון ההלוואה המיידי. שנית, רישום לא מוסדר יהווה מכשול עצום בעתיד הקרוב והרחוק. אם תרצו למכור את הדירה, קונים פוטנציאליים יירתעו מנכס שזכויותיו אינן מוסדרות. כמו כן, אם תרצו לבצע תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים בבנק אחר כדי להוזיל את ההחזר החודשי שלכם, הבנק החדש יסרב לאשר את המיחזור עד שהרישום בטאבו יוסדר לחלוטין. הרישום המדויק והנקי הוא תנאי סף לכל פעולה פיננסית עתידית בנכס.
נקודה חשובה: במידה ומעוניינים להגדיל את המשכנתא או למכור את הנכס או לבצע פעולה רישומית כלשהי בזמן שהתיק יצא מהקבלן אל הטאבו - לא ניתן יהיה לבצע זאת, וזה יכול לגרום לעיכוב (תלוי בעיקר בטאבו ובהערות שאולי הם נותנים לקבלן לתיקון). יש להיערך שהמהלך יכול לקחת מספר שבועות.
סיכום: החשיבות של ליווי מקצועי לאורך כל הדרך
מעבר מזכויות בחברה משכנת לזכויות בטאבו הוא ציון דרך משמח וחשוב, שכן הוא מקבע את הבעלות שלכם בנכס באופן המוחלט והבטוח ביותר. עם זאת, הבירוקרטיה הנלווית לכך דורשת תשומת לב, הבנה ודיוק בפרטים הקטנים. תהליך של ייעוץ משכנתאות מקצועי אינו מסתיים ביום קבלת הכסף מהבנק ומסירת המפתח; הוא כולל גם הבנה עמוקה של מחזור החיים של ההלוואה והנכס שלכם. אנו ממליצים לא לדחות את הטיפול בניירת, לשתף פעולה עם דרישות הבנק ועורך הדין של הקבלן, ולוודא שבסוף התהליך יש בידכם נסח טאבו מעודכן המשקף נאמנה את זכויותיכם ואת התחייבויותיכם. אם אתם נתקלים בקשיים בירוקרטיים מול הבנק בשלב זה, או שאתם שוקלים לנצל את ההזדמנות לבחינה מחדש של תנאי ההלוואה, מומחה משכנתאות מנוסה יוכל לחסוך לכם זמן יקר והרבה כאב ראש.