העברת משכנתא מבנק לבנק - האם זה באמת בלחיצת כפתור?
בשנים האחרונות אנו שומעים לא מעט פרסומים והבטחות על כך שניתן לבצע העברת משכנתא מבנק לבנק "בלחיצת כפתור". הרעיון קוסם לרבים: פשוט ללחוץ על כפתור באפליקציה, והמשכנתא עוברת לבנק אחר שמציע תנאים טובים יותר. אך האם המציאות אכן כל כך פשוטה? התשובה המהירה היא שזה לא באמת "להעביר" וזה לא באמת "בלחיצת כפתור". במאמר זה נסביר מהו התהליך האמיתי, למה הוא נועד, ואיך ייעוץ משכנתאות מקצועי יכול לעזור לכם לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים.
מה המשמעות של העברת משכנתא לבנק אחר?
כאשר מדברים על העברת משכנתא, הכוונה המקצועית היא לתהליך של מיחזור משכנתא חיצוני. המשמעות היא לקיחת משכנתא חדשה לחלוטין (עם תנאים חדשים, ריביות מעודכנות ותמהיל שונה) מבנק חדש. בכסף שתקבלו מהבנק החדש, אתם למעשה פורעים את יתרת המשכנתא הקיימת בבנק הנוכחי שלכם.
מכיוון שמדובר בהלוואה חדשה לכל דבר, התהליך מצריך "שופינג" בין הבנקים השונים כדי לקבל את ההצעה המשתלמת ביותר. בנוסף, תצטרכו לעבור את רוב תהליך האישור מחדש, כולל הגשת מסמכים, קבלת אישור עקרוני, וגם הזמנת שמאות עדכנית לנכס שלכם (הבנק החדש אינו מכיר את הנכס).
האם יש הקלות בתהליך כיום?
בהחלט. למרות שזה לא בלחיצת כפתור, ישנה הקלה מסוימת בתהליך העברת משכנתא לעומת העבר. כיום, הבנקים מעבירים ביניהם את הפרטים וההסכמות בצורה דיגיטלית ומהירה יותר, מה שהופך את התהליך לכמעט חלק. מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל מאפשרת לבנק החדש לראות את היסטוריית התשלומים והדירוג שלכם בקלות, מה שמזרז את תהליך החיתום.
עם זאת, התהליך עדיין לעיתים מצריך מעט התערבות וקידום של הדברים מצדכם או מצד יועץ המשכנתאות שלכם. חלק מהבנקים גם ירשמו עבורכם חלק מהתהליך המשפטי (כמו רישום משכון וביטול הערת אזהרה / משכנתא / מישכון של הבנק הקודם), אך עדיין נדרשת הבנה ופיקוח על השלבים השונים כדי לוודא ששום דבר לא נופל בין הכיסאות.
מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים?
תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים כדאי לבצע כאשר ישנם שינויים בתנאי השוק (כמו ירידת ריביות) או שינויים מהותיים במצבכם הכלכלי. למשל: עלייה בשכר, קבלת סכום כסף חד פעמי שברצונכם להזרים למשכנתא, או לחלופין – קושי בהחזר החודשי וצורך בפריסה מחדש כדי להקל על התזרים.
חשוב להבין שגם אם קיבלתם ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה בעבר והתמהיל היה מצוין לאותה תקופה, ייתכן שכיום הוא כבר אינו אופטימלי עבורכם. החיים שלנו דינמיים, וכך גם הכלכלה. מומלץ לבדוק את כדאיות המיחזור אחת לשנתיים-שלוש.
מיחזור פנימי מול חיצוני - למה לא להישאר בבנק שלי?
רבים תוהים האם חובה להעביר את המשכנתא לבנק אחר, או שניתן פשוט לבקש מהבנק הנוכחי לשפר את התנאים. תהליך בו נשארים באותו בנק נקרא "מיחזור פנימי". היתרון שלו הוא פחות בירוקרטיה (לרוב אין צורך בשמאות חדשה או ברישומים משפטיים מורכבים בטאבו). עם זאת, החיסרון המובהק הוא חוסר תחרות.
כאשר הבנק יודע שאתם כבר "לקוחות שבויים" שלו, הוא לרוב לא יתאמץ להציע לכם את הריביות האטרקטיביות ביותר שקיימות בשוק. לכן, גם אם אתם מעדיפים להישאר בבנק שלכם, ייעוץ משכנתאות נכון יכלול תמיד קבלת הצעות מבנקים מתחרים. רק כשמציגים לבנק הנוכחי הצעה מתחרה וחזקה מבנק אחר, אפשר לגרום לו "להתעורר" ולהשוות ואף לשפר את התנאים.
למי התהליך מתאים?
העברת משכנתא רלוונטית למגוון רחב של לווים. היא מתאימה לזוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה לפני מספר שנים וכעת מצבם הפיננסי התייצב או שהנכס שלהם עלה משמעותית בערכו (מה שמקטין את אחוז המימון ומשפר ריביות). היא מתאימה גם לאנשים המחפשים ייעוץ משכנתא למשפרי דיור ורוצים לגרור את המשכנתא או למחזר אותה כחלק מתהליך המעבר לדירה החדשה והגדולה יותר.
שלבים מרכזיים בהעברת המשכנתא לבנק חדש
- בדיקת כדאיות: השלב הראשון והחשוב ביותר. בוחנים את תנאי המשכנתא הקיימת מול התנאים המוצעים כיום בשוק, תוך התחשבות בעמלות פירעון מוקדם (קנסות).
- קבלת אישור עקרוני: פנייה למספר בנקים מתחרים לקבלת אישור עקרוני והצעות למחזור.
- משא ומתן: ניהול מו"מ מקצועי ותקיף מול הבנקים לשיפור הריביות והתנאים.
- שמאות ובטוחות: הזמנת שמאי מקרקעין מטעם הבנק החדש להערכת שווי הנכס כיום.
- חתימות ופירעון והחלפת שיעבודים: חתימה על חוזה המשכנתא החדש. הבנק החדש יעביר את הכספים ישירות לבנק הישן לסילוק המשכנתא הקיימת, יהיה עליכם לפעול להסרת השעבודים הקיימים בבנק הנוכחי
לסיכום
העברת משכנתא מבנק לבנק היא כלי פיננסי עוצמתי שיכול לחסוך לכם כסף רב, אך היא דורשת תכנון, הבנה וביצוע קפדני. אל תלכו שולל אחרי סיסמאות שיווקיות של "בלחיצת כפתור". קחו אחריות על החוב הגדול ביותר שלכם ופנו לאנשי מקצוע שיעשו עבורכם את העבודה השחורה.
אם אתם חושבים שהגיע הזמן לבדוק את המשכנתא שלכם ולשפר תנאים, אנחנו כאן בשבילכם. שירות ייעוץ משכנתאות מקצועי ילווה אתכם בכל התהליך, מא' ועד ת', כדי להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר שניתן להשיג, ללא כאבי ראש מיותרים.
רוצים לדעת אם משתלם לכם להעביר את המשכנתא?
השאירו פרטים ונחזור אליכם לבדיקת כדאיות מקצועית ללא התחייבות.