אחד הרגעים המאושרים בחייו של צעיר או צעירה בישראל הוא קבלת ההודעה: "זכית בהגרלת דירה בהנחה". התחושה שהחלום לדירה משלכם קרוב מתמיד מלווה בהתרגשות אדירה. אך לעיתים, החיים מזמנים לנו הפתעות משמחות נוספות המשתלבות זו בזו. מה קורה כאשר זוכה רווק או רווקה מוצאים את שאהבה נפשם, ומחליטים למסד את הקשר ולהתחתן דווקא בפרק הזמן שבין הזכייה בהגרלה לבין מועד חתימת החוזה מול הקבלן? במקרים רבים, לקראת תהליך כה משמעותי בחייכם, ייעוץ משכנתאות מקצועי יכול להאיר את עיניכם לסיכונים שלא חשבתם עליהם.
על פניו, מדובר בשמחה כפולה. אולם מבחינה בירוקרטית ומשפטית מול משרד הבינוי והשיכון, חתונה לפני חתימת החוזה עלולה להפוך למלכודת מסוכנת שיכולה להוביל לביטול מוחלט של הזכייה. במאמר זה נסקור את הסיכונים, המשמעויות הפיננסיות, ומהן דרכי הפעולה האפשריות.
הסיכון המרכזי: שינוי סטטוס ואובדן זכאות
הכלל המנחה של תוכניות הדיור הממשלתיות (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה בהנחה) הוא שזכאות נבדקת גם במועד ההרשמה להגרלה וגם במועד חתימת החוזה. כאשר נרשמתם כרווקים, נבדקה הזכאות האישית שלכם בלבד. ברגע שאתם מתחתנים, אתם הופכים בעיני המדינה ל"תא משפחתי" אחד. כעת, משרד הבינוי והשיכון יבחן את הזכאות של התא המשפחתי החדש בשלמותו.
כאן טמונה הסכנה הגדולה: אם בן או בת הזוג שאיתם אתם מתחתנים אינם עומדים בקריטריונים של "חסר דיור", הזכאות שלכם תישלל מידית. מתי בן הזוג נחשב ללא זכאי, בין היתר?
- אם בבעלותו דירה כיום (או חלק מדירה העולה על שליש).
- אם הייתה בבעלותו דירה בשנים האחרונות (לרוב 3 עד 6 שנים אחרונות, תלוי בתוכנית).
- אם יש לו זכויות בנחלה, משק חקלאי או קרקע המיועדת למגורים.
- אם הוא זכה בעבר בתוכנית ממשלתית ומימש את זכייתו.
האם הסכם ממון עוזר?
זוגות רבים מניחים שחתימה על הסכם ממון המפריד את הרכוש באופן מוחלט (כך שהדירה של בן הזוג אינה שייכת לזוכה, ולהיפך) תפתור את הבעיה. לצערנו, המציאות מורכבת יותר. משרד הבינוי והשיכון נוטה להתייחס לזוג נשוי כתא כלכלי אחד, ללא קשר להסכמי ממון. במקרים רבים, ועדות החריגים דוחות בקשות של זוגות נשואים טריים המציגים הסכם ממון, שכן קשה מאוד להוכיח הפרדה רכושית אמיתית בתוך חיי נישואין רגילים (בניגוד לזוגות בפרק ב' עם היסטוריה ארוכה של הפרדה).
מה עושים? הפתרונות האפשריים
אם גיליתם שבן או בת הזוג אינם זכאים, ואתם עומדים בפני חתונה, יש לכם מספר אפשרויות פעולה הדורשות תכנון קפדני:
1. דחיית החתונה (הפתרון הבטוח ביותר): זה אולי לא נעים מבחינה אישית ורגשית, אך מבחינה כלכלית ומשפטית, דחיית החתונה למועד שאחרי חתימת החוזה היא הדרך הבטוחה ביותר לשמור על הזכייה. אתם חותמים על החוזה כרווקים, לוקחים את המשכנתא כרווקים, ורק לאחר מכן מתחתנים.
2. פנייה לוועדת חריגים מראש: אם החתונה כבר נקבעה ולא ניתן לדחותה, ניתן לנסות לפנות לוועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון טרם החתונה, בליווי עורך דין מומחה למקרקעין, ולהציג הסכם ממון חזק במיוחד. שימו לב: סיכויי ההצלחה כאן אינם מובטחים כלל, והסיכון לאובדן הזכייה נותר גבוה.
השלכות על המשכנתא ואישור עקרוני
נניח ובחרתם בדרך הבטוחה: אתם חותמים על החוזה כרווקים. כאן נכנס לתמונה אתגר חדש – תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה הופך לקריטי. הבנק יבחן את יכולת ההחזר שלכם כלווים יחידים. הוא לא יתחשב בהכנסות של בן או בת הזוג העתידיים, שכן הם אינם חלק מהעסקה בשלב זה.
האם ההכנסה האישית שלכם מספיקה לאישור המשכנתא הדרושה? פעמים רבות, רווקים מתקשים להציג הכנסה פנויה המספיקה לבדה למשכנתא הנדרשת לטובת מימוש הזכייה. במקרים כאלו, יועץ משכנתאות מומחה ידע לבנות אסטרטגיה חלופית, כגון צירוף הורים כלווים תומכים, כדי לעבור את משוכת החיתום בבנק.
ומה קורה לאחר החתונה?
לאחר שחתמתם על החוזה, קיבלתם את המשכנתא והתחתנתם בשעה טובה, תוכלו לחשוב על העתיד. לאחר תקופה מסוימת, ובהנחה שתרצו לאחד כוחות מבחינה פיננסית מול הבנק, ניתן יהיה לבחון הליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים. במסגרת המיחזור, ניתן לבקש מהבנק להוסיף את בן הזוג להלוואה, להציג את ההכנסות המשותפות, ואולי אף לשפר את הריביות שקיבלתם כלווה יחיד.
כמו כן, אם לבן הזוג יש דירה משלו, חשוב לתכנן נכון את המהלכים הפיננסיים שלכם כמשפחה. ייתכן שתזדקקו בעתיד לשירותי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור במידה ותרצו למכור את אחד הנכסים ולעבור לדירה משותפת גדולה יותר, תוך התחשבות בהיבטי מיסוי מקרקעין סבוכים.
אל תהמרו על הזכייה שלכם!
החלטה שגויה בנוגע למועד החתונה עלולה לעלות לכם בהטבה של מאות אלפי שקלים ובאובדן דירת החלומות. לפני שאתם מקבלים החלטות, פנו אלינו לבדיקת היתכנות ותכנון פיננסי מדויק.