מדוע אנשים עשירים נוטלים משכנתא? הסודות הפיננסיים נחשפים

רבים מאיתנו גדלו על התפיסה שמשכנתא היא סוג של "הלוואה לעניים" או אילוץ פיננסי שנועד לאפשר לנו לרכוש קורת גג כאשר אין לנו מספיק הון עצמי בבנק. לפי קו המחשבה המסורתי הזה, אם רק היינו זוכים בלוטו, מבצעים אקזיט מוצלח או מתעשרים פתאום, הדבר הראשון שהיינו עושים הוא לסלק את המשכנתא הקיימת או לרכוש נכסים חדשים במזומן מלא. אך המציאות בשטח, כפי שרואים מומחים המעניקים שירותי ייעוץ משכנתאות, היא שונה לחלוטין. אנשים עשירים, משקיעי נדל"ן מנוסים וטייקונים, נוטים לקחת משכנתאות בהיקפים עצומים, גם כשיש להם את היכולת המלאה לשלם במזומן. מדוע זה קורה?

התשובה טמונה בהבנה עמוקה של כלכלה, ניהול סיכונים ואסטרטגיה פיננסית ארוכת טווח. במאמר זה נסקור את הסיבות המרכזיות לכך שעשירים אוהבים חוב (חכם), ונסביר כיצד גם אתם יכולים לאמץ את צורת החשיבה הזו, בין אם אתם מחפשים ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה ובין אם אתם לקראת רכישת הנכס השלישי שלכם להשקעה.

סוד המינוף הפיננסי (OPM - Other People's Money)

הסיבה הראשונה והחשובה ביותר היא מינוף. מינוף פיננסי הוא היכולת להשתמש בכסף של גורם אחר (במקרה זה, הבנק) כדי להגדיל באופן משמעותי את התשואה על ההון העצמי שלכם. נניח שלאדם עשיר יש 3 מיליון שקלים פנויים בחשבון העו"ש. הוא יכול לרכוש דירה אחת להשקעה במזומן, ולהניב ממנה תשואה שנתית של, נניח, 3% עד 4%. לעומת זאת, הוא יכול לפעול אחרת לחלוטין: להשתמש ב-3 מיליון השקלים כהון עצמי עבור רכישת שלוש דירות שונות (מיליון שקלים הון עצמי לכל דירה, ולקחת משכנתא על היתרה).

באמצעות תהליך נכון של ייעוץ משכנתאות, אותו משקיע בונה תמהיל הלוואה חכם שבו דמי השכירות המתקבלים משלוש הדירות מכסים את ההחזרים החודשיים של המשכנתאות. כעת, במקום ליהנות מעליית ערך (השבחה) של נכס בודד אחד, הוא נהנה מעליית ערך של שלושה נכסים במקביל. ההון שלו "עובד" הרבה יותר קשה ומייצר עושר גדול יותר בקצב מהיר יותר, והכל בזכות השימוש המושכל בכסף של הבנק.

תשואה אלטרנטיבית: למה לסגור כסף בתוך קירות?

אנשים עשירים מבינים שהכסף שלהם יכול לייצר תשואה גבוהה יותר באפיקים אחרים מאשר החיסכון שיתקבל מאי-תשלום ריבית המשכנתא. נכון להיום, גם בסביבת ריבית משתנה או גבוהה יחסית, עלות הכסף (הריבית שמשלמים לבנק על המשכנתא) לרוב נמוכה מהתשואה שניתן להשיג בשוק ההון, בעסקים פרטיים או במיזמים שונים.

אם משקיע יכול לייצר תשואה שנתית ממוצעת של 8% עד 10% על הכסף שלו בהשקעות אלטרנטיביות או במדדי מניות מובילים, מדוע שיסגור את ההון שלו בתוך קירות של דירה רק כדי לחסוך ריבית משכנתא של 4% עד 5%? הפער הזה בין עלות ההלוואה לתשואה על ההשקעה הוא רווח נקי. זו גם בדיוק הסיבה שרבים פונים אל מיחזור משכנתא ושיפור תנאים לא רק במטרה להקטין את ההחזר החודשי השוטף, אלא לעיתים קרובות כדי להגדיל את סכום המשכנתא (פעולה המכונה "חילוץ הון") ולהשקיע את הכסף הפנוי שחולץ באפיקים מניבים יותר.

נזילות פיננסית היא המלך האמיתי

בעולם העסקים וההשקעות, ישנה אמרה ידועה: "Cash is King" (המזומן הוא המלך). כאשר אתם קונים נכס במזומן מלא, הכסף שלכם הופך להיות "כלוא" בתוך הבלוקים והבטון. אם מחר בבוקר תצוץ הזדמנות עסקית נדירה שדורשת תגובה מהירה, או חלילה יתרחש משבר כלכלי המצריך הון נזיל ומיידי, לא תוכלו לשלם בסופרמרקט או לסגור עסקה עם חתיכה מהקיר של הסלון שלכם. תהליך מכירת דירה הוא ארוך, יקר (מסים, עורכי דין, מתווכים) ולוקח חודשים ארוכים.

לקיחת משכנתא, לעומת זאת, משאירה את ההון העצמי שלכם נזיל, גמיש וזמין בחשבון הבנק או בתיק ההשקעות. תהליך מקצועי של ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, למשל, לוקח בחשבון את הצורך הקריטי להשאיר כרית ביטחון כלכלית למשפחה ולא "להיחנק" עד השקל האחרון לטובת רכישת הנכס החדש. זהו עיקרון בסיסי שאנשים עשירים מיישמים כדרך חיים.

גידור מפני אינפלציה ושחיקת החוב

אינפלציה היא מצב מאקרו-כלכלי שבו כוח הקנייה של הכסף יורד לאורך זמן (רמת המחירים הכללית עולה). בעוד שאינפלציה שוחקת באכזריות את כוח הקנייה של החסכונות שלנו ששוכבים בעו"ש, היא גם שוחקת את הערך הריאלי של החובות שלנו. כאשר אתם לוקחים הלוואה גדולה לטווח ארוך של עשרות שנים (במיוחד במסלולים שאינם צמודי מדד), הערך הריאלי של ההחזר החודשי שלכם הולך ויורד ככל שהשנים עוברות. המשכורות במשק עולות, שכר הדירה שאתם גובים עולה, אך החוב עצמו נשאר נומינלית זהה. במילים פשוטות: עשירים משתמשים בחוב ככלי אסטרטגי להגנה מפני אינפלציה.

איך כל זה קשור אליכם? להתחיל לחשוב כמו משקיעים

אתם ממש לא חייבים להיות טייקונים או מיליונרים כדי להתחיל לחשוב כמו משקיעים. גם אם אתם זוג צעיר בתחילת דרכו המקצועית והכלכלית, תהליך יסודי של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה יכול לעזור לכם להבין כיצד לא למנף את עצמכם לדעת ולסכן את העתיד שלכם, אך במקביל גם לא להישאר ללא שקל פנוי בבנק למקרי חירום.

חשוב להפנים שמשכנתא היא לא עונש משמיים, אלא כלי פיננסי עוצמתי. כמו כל כלי, הוא יכול לעזור לכם לצמוח ולשגשג אם משתמשים בו נכון, או לפגוע בכם אם משתמשים בו בפזיזות. מומחה ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי ומקצועי ידע להתאים את רמת המינוף המדויקת לפרופיל הסיכון האישי שלכם, להכנסות העתידיות הצפויות ולמטרות הכלכליות של המשפחה שלכם. בין אם אתם רוכשים עכשיו נכס ראשון, שוקלים השקעה בנדל"ן, או מעוניינים לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים לנכס קיים כדי להתייעל כלכלית ולחסוך כסף רב - המפתח להצלחה הוא תכנון מוקדם, הבנת חוקי המשחק וחשיבה אסטרטגית מחוץ לקופסה.