מנגנון עוגן אג״ח עליות וירידות

כאשר אנו ניגשים לתכנן את תמהיל המשכנתא שלנו, אחד המסלולים הנפוצים ביותר הוא מסלול הריבית המשתנה. לווים רבים אשר פונים לקבלת ייעוץ משכנתאות שואלים אותנו לא פעם: "איך בדיוק נקבעת הריבית במסלול הזה? מה גורם לה לעלות או לרדת לאורך השנים?". התשובה טמונה במושג שנקרא "עוגן אג"ח" (אגרות חוב). במאמר זה נסביר בשפה פשוטה וברורה איך בדיוק עובד מנגנון קביעת העוגנים, מתי העוגן יעלה, מתי הוא ירד, ואיך זה צפוי להשפיע על ההחזר החודשי שלכם.

מהו מנגנון קביעת העוגנים במשכנתא?

בנק ישראל קבע כי בנקים למשכנתאות אינם יכולים לקבוע את הריבית המשתנה באופן שרירותי על דעת עצמם. הריבית במסלולים אלו מורכבת תמיד משני חלקים: העוגן (שהוא נתון אובייקטיבי וחיצוני לבנק) והמרווח (התוספת או ההפחתה שהבנק קובע, ועליה אתם מנהלים משא ומתן). העוגן הנפוץ ביותר כיום למסלולי ריבית משתנה כל 2-5 שנים הוא עוגן אג"ח (בבנקים השונים יש אפשרויות מגוונות בין שנה ועד לעשר שנים, בין אם צמודה למדד ובין אם לא צמודה) .

עוגן זה מבוסס על התשואה הממוצעת של אגרות חוב ממשלתיות הנסחרות בבורסה. בנק ישראל מפרסם את שיעור העוגן באופן חודשי, והוא משקף למעשה את העלות שבה מדינת ישראל מגייסת כסף בשוק ההון. כאשר אתם לוקחים מסלול משתנה כל 5 שנים למשל, הריבית שלכם מקובעת ל-5 השנים הראשונות. בתחנת העדכון הבאה, המרווח שקבעתם מול הבנק נשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה, אך העוגן מתעדכן בהתאם לערכו המדויק ביום העדכון.

איך עובד שוק אגרות החוב והקשר לעוגן?

כדי להבין מתי העוגן עולה או יורד, חשוב להבין את הקשר ההפוך שקיים בין מחירי אגרות החוב לבין התשואה שלהן. כאשר מחירי אגרות החוב יורדים, התשואה עליהן עולה (וכתוצאה מכך עוגן המשכנתא עולה). מנגד, כאשר מחירי אגרות החוב עולים, התשואה יורדת (והעוגן יורד). התנודות הללו מושפעות ישירות מהמצב המאקרו-כלכלי, מציפיות האינפלציה במשק ומגובה ריבית בנק ישראל.

מתי העוגן יעלה וייקר את המשכנתא?

עוגן האג"ח צפוי לעלות במספר תרחישים כלכליים מרכזיים:

עלייה בסביבת האינפלציה: כאשר ישנה אינפלציה גבוהה ועליית מחירים חדה, משקיעים דורשים ריבית גבוהה יותר על הכסף שלהם כדי לפצות על שחיקת ערכו. כתוצאה מכך, הם מוכרים אגרות חוב, מחירי האג"ח יורדים, התשואות עולות, ועוגן המשכנתא מזנק.
העלאת ריבית בנק ישראל: כאשר בנק ישראל מעלה את הריבית במשק (לרוב במטרה להילחם באינפלציה), נוצרת למשקיעים אלטרנטיבת השקעה חסרת סיכון בריבית גבוהה יותר (כמו פיקדונות בבנק). לכן, מחירי אגרות החוב הקיימות יורדים, התשואה עולה, והעוגן שלכם מתייקר.
חוסר יציבות כלכלית או גירעון ממשלתי: אם המדינה צריכה לגייס כסף רב (למשל בעקבות מלחמה או משבר כלכלי) או שדירוג האשראי שלה נפגע, היא תאלץ להציע ריבית אטרקטיבית וגבוהה יותר למשקיעים כדי שיסכימו לקנות את חובותיה. מצב זה מקפיץ מיד את התשואות ואת עוגן האג"ח.

מתי העוגן ירד ויוזיל את ההחזר?

לעומת זאת, העוגן צפוי לרדת בתרחישים ההפוכים:

האטה כלכלית ומיתון: כאשר הכלכלה מאטה, בנק ישראל נוטה להוריד את הריבית כדי לעודד צמיחה וצריכה. בסביבת ריבית יורדת, אגרות החוב הקיימות הופכות לאטרקטיביות ובטוחות יותר, הביקוש אליהן עולה, מחיריהן עולים, התשואות יורדות, ועוגן המשכנתא יורד בהתאמה.
אינפלציה נמוכה ויציבה: כאשר קצב עליית המחירים מתמתן ונמצא בתוך יעד יציבות המחירים של בנק ישראל, אין לחץ להעלות ריביות, והתשואות בשוק ההון מתייצבות או יורדות.
עודף תקציבי ויציבות פוליטית: כאשר קופת המדינה מלאה והיא אינה זקוקה לגיוסי חוב נרחבים, ההיצע של אגרות החוב יורד. משקיעים שרוצים לקנות אג"ח מעלים את מחירו, והתשואה (העוגן) יורדת.

איך זה משפיע על החלטות המשכנתא שלכם?

הבנת מנגנון העוגן היא קריטית לכל לווה. עבור זוגות צעירים המחפשים ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, חשוב להבין שריבית נמוכה היום במסלול המשתנה אינה מובטחת לנצח. אם אתם לוקחים משכנתא בסביבת ריבית נמוכה מאוד, קיים סיכון גבוה שבתחנת העדכון בעוד 5 שנים העוגן יהיה גבוה משמעותית, מה שיקפיץ את ההחזר החודשי שלכם בצורה חדה.

מנגד, אם אתם נוטלים משכנתא בסביבת ריבית גבוהה (כמו בתקופות של העלאות ריבית אגרסיביות), ייתכן שמסלול בריבית משתנה יהיה אסטרטגי ואטרקטיבי עבורכם. ישנו סיכוי סביר שבתחנת העדכון הבאה הכלכלה תתייצב, הריביות ירדו, והעוגן שלכם ירד יחד איתן, מה שיוביל לירידה בהחזר החודשי גם ללא פעולה אקטיבית מצידכם.

בנוסף, מנגנון זה משמעותי מאוד כאשר שוקלים תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים. אם התקרבתם לתחנת העדכון שלכם ואתם רואים שעוגן האג"ח עלה משמעותית, זהו זמן מצוין לבחון את כדאיות המיחזור ולבדוק האם כדאי לקבע את הריבית במסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) או לשנות את תמהיל המסלולים לגמרי. גם עבור לקוחות המבקשים ייעוץ משכנתא למשפרי דיור ומתכננים לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס החדש, חובה לבחון באילו תחנות עדכון נמצאים המסלולים המשתנים שלהם ומהו צפי העוגנים העתידי בשוק.

לסיכום