הלוואות משלימות להון עצמי - המדריך המלא לפתרונות מימון יצירתיים

אחד המכשולים הגדולים ביותר בדרך לרכישת דירה בישראל הוא דרישת ההון העצמי. על פי הוראות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה נדרשים להביא מהבית לפחות 25% משווי הנכס (או 10% בפרויקטים של מחיר למשתכן/דירה בהנחה, תלוי עסקה). עבור משפרי דיור, הדרישה עולה ל-30%, ועבור משקיעים ל-50%.

אך מה קורה כאשר מצאתם את דירת חלומותיכם, אבל חסרים לכם כמה עשרות או מאות אלפי שקלים כדי להגיע לרף המינימלי? האם עליכם לוותר על החלום? לא בהכרח. בעולם של ייעוץ משכנתאות מתקדם, קיימים פתרונות יצירתיים הידועים כ"הלוואות משלימות". במדריך זה נסקור את האפשרויות העומדות בפניכם להשלמת ההון העצמי, ואת הסיכונים הכרוכים בכך.

1. הלוואה מקרן השתלמות או קופת גמל

אחד המקורות הזולים והנוחים ביותר לכסף נזיל הוא החסכונות הפנסיוניים שלכם. אם יש ברשותכם קרן השתלמות (נזילה או לא נזילה) או קופת גמל להשקעה, אתם יכולים לקחת הלוואה על חשבון הכספים הללו מבלי לפדות אותם.

היתרונות: הריביות בדרך כלל נמוכות משמעותית מריביות של הלוואות בנקאיות רגילות (לרוב סביב פריים מינוס 0.5%). בנוסף, ניתן לקחת "הלוואת בלון" שבה משלמים רק את הריבית מדי חודש, ואת הקרן מחזירים בסוף התקופה (למשל, כשהקרן משתחררת).

2. משכון נכס קיים של ההורים

עבור זוגות צעירים רבים, ההורים הם רשת הביטחון. אם להורים יש דירה בבעלותם ללא משכנתא (או עם משכנתא נמוכה), ניתן למשכן את הנכס שלהם ולקבל עד 50% משוויו כהלוואת נדוניה. הכסף הזה יכול לשמש כהון עצמי עבור הילדים.

חשוב להבין שזוהי למעשה משכנתא לכל דבר ועניין, עם ריביות של משכנתא (שהן זולות מהלוואות מסחריות). עם זאת, מהלך כזה דורש הסכמה מלאה של ההורים והבנה של הסיכון – הדירה שלהם משועבדת לטובת הבנק.
פיתרון נוסף בעולם הזה הוא משכנתא הפוכה על נכס של ההורים.

3. הלוואות משלימות בנקאיות (הלוואות מסחריות)

הבנקים מציעים הלוואות רגילות (שאינן משכנתא) ללקוחותיהם. הלוואות אלו ניתנות בדרך כלל לתקופות קצרות יותר (5-7 שנים) והריבית עליהן גבוהה יותר מריבית המשכנתא.

במסגרת ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, יועץ מנוסה יבדוק בזהירות האם כדאי לשלב הלוואה כזו. הסכנה העיקרית היא הגדלת ההחזר החודשי בצורה דרמטית. הלוואה של 100,000 ש"ח ל-5 שנים יכולה להוסיף כ-2,000 ש"ח להחזר החודשי, דבר שעלול לפגוע ביכולת שלכם לקבל אישור למשכנתא העיקרית בגלל יחס החזר גבוה.

4. הלוואות חוץ בנקאיות

גופים כמו חברות ביטוח וחברות אשראי מציעים גם הם הלוואות. לעיתים, הלוואות אלו אינן מופיעות בדוח נתוני האשראי באותה צורה כמו הלוואות בנקאיות, אך הן בדרך כלל יקרות יותר. זהו פתרון שצריך לשקול אותו כמוצא אחרון ורק בליווי מקצועי.
בנוס,, ישנם כיום גופי מימון אשר יכולים לתת פתרון של משכנתא משלימה, כך שניתן להגיע עד ל- 85% משווי הנכס, וכפועל יוצא ההון העצמי שנצטרך להביא יעמוד על 15%. יש לקחת בחשבון שהעלות של הלוואה שכזו היא יקרה יותר משמעותית ממשכנתא לדיור, אך מנגד יכולה לעזור להשגת פתרון חכם, לבעלי הכנסה מתאימה.

סיכום: האם זה כדאי?

השלמת הון עצמי באמצעות הלוואות היא מהלך פיננסי מורכב שמעלה את רמת הסיכון של העסקה (מינוף גבוה). זהו פתרון שיכול להיות מצוין לזוגות עם כושר החזר גבוה אך ללא חסכונות נזילים, אך עלול להיות הרסני לזוגות שחיים "על הקצה".

לפני שאתם מתחייבים לעסקה כזו, מומלץ מאוד לבצע תכנון פיננסי מעמיק. ייעוץ משכנתאות מקצועי יכול לעזור לכם לבנות תמהיל נכון שמשקלל את כל ההלוואות – המשכנתא והמשלימות – לתוך החזר חודשי אחד הגיוני ויציב לאורך זמן.