מדד המחירים לצרכן הוא נתון סטטיסטי המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בכל 15 לחודש. המדד משקף את השינוי בעלות "סל מוצרים" קבוע שנצרך על ידי המשפחה הישראלית הממוצעת. הסל כולל מזון, דיור, תחבורה, חינוך, בריאות ועוד. כאשר מחירי המוצרים בסל עולים, המדד עולה – תופעה זו נקראת אינפלציה.
בתחום המשכנתאות, למדד יש תפקיד מכריע במסלולים שהם "צמודי מדד". כאשר אתם לוקחים הלוואה במסלול צמוד, היתרה שלכם וההחזר החודשי מתעדכנים בהתאם לשינויים במדד זה. לכן, כאשר פונים לקבלת ייעוץ משכנתאות, אחד הנושאים הראשונים שנבדקים הוא החשיפה של הלווים לשינויי המדד והסיכון הכרוך בכך.
רבים טועים לחשוב שהמדד משפיע רק על הריבית, אך ההשפעה ההרסנית ביותר היא על הקרן (סכום החוב המקורי). אם לקחתם 500,000 ש"ח במסלול צמוד מדד, והמדד עלה בשנה ב-3%, החוב שלכם גדל נומינלית ב-15,000 ש"ח, עוד לפני שחישבנו את הריבית. זהו מצב בו לווים משלמים שנים רבות אך החוב כמעט ואינו קטן.
כאשר יתרת הקרן עולה בעקבות המדד, הבנק פורס את היתרה החדשה והגבוהה יותר על פני שנות ההלוואה שנותרו. התוצאה הישירה היא עלייה בהחזר החודשי. במשכנתאות ארוכות טווח, עליות מדד מצטברות יכולות להקפיץ את ההחזר החודשי במאות ואף אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
נניח שלקחתם משכנתא של מיליון ש"ח, שמתוכה 500,000 ש"ח במסלול צמוד מדד. אם האינפלציה השנתית היא 2.5%, לאחר שנה אחת בלבד, החוב שלכם במסלול זה יגדל ב-12,500 ש"ח. המשמעות היא שגם אם שילמתם החזרים חודשיים במשך שנה, ייתכן שיתרת החוב הכוללת שלכם תישאר זהה או אפילו תגדל.
למרות הסיכונים, למסלולים צמודי מדד יש יתרון אחד מובהק: הריבית ההתחלתית שלהם נמוכה משמעותית ממסלולים לא צמודים. זה מאפשר להוריד את ההחזר החודשי ההתחלתי, דבר שקריטי במיוחד עבור זוגות צעירים בתהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, שההכנסה הפנויה שלהם כרגע נמוכה אך צפויה לעלות בעתיד.
החוכמה היא בבניית התמהיל. יועץ משכנתאות מנוסה יידע לשלב מסלולים צמודים לתקופות קצרות יחסית, או בתחנות יציאה שמאפשרות פירעון מוקדם ללא קנסות משמעותיים. המטרה היא ליהנות מהריבית הנמוכה כרגע, אך לנטרל את סיכון המדד בטווח הארוך.
אל תשמיו את כל הביצים בסל אחד. שלבו מסלול פריים (שאינו צמוד למדד) ומסלולים קבועים לא צמודים (קל"צ) כדי להבטיח יציבות בהחזר החודשי.
אם בחרתם במסלול צמוד מדד, נסו לקחת אותו לתקופה קצרה ככל האפשר. ככל שהתקופה קצרה יותר, קצב סילוק הקרן מהיר יותר מהשפעת המדד.
בצעו בדיקה תקופתית של המשכנתא. אם המדד מתחיל להשתולל, ייתכן שכדאי לבצע מיחזור משכנתא ולעבור למסלולים סולידיים יותר, גם במחיר של ריבית מעט גבוהה יותר.
הצוות שלנו מתמחה בבניית תמהילי משכנתא המותאמים אישית ליכולות ההחזר שלכם ולתחזיות השוק. אל תתנו לאינפלציה לנהל לכם את המשכנתא.
