זכייה בהגרלת "דירה בהנחה" או "מחיר למשתכן" היא ללא ספק אירוע משמח ומשמעותי בחיי משפחה, המקרב אתכם לחלום הדירה הראשונה במחיר שפוי. עם זאת, מיד לאחר השמחה הראשונית והחתימה על החוזה, עולה אחת הדילמות הפיננסיות המורכבות ביותר: האם להיצמד ללוח התשלומים המקורי של הקבלן, או להקדים תשלומים?

זו אינה שאלה פשוטה של "כן" או "לא". התשובה טומנת בחובה חישוב כלכלי המשלב את צפי עליית מדד תשומות הבנייה, גובה הריבית הנוכחית במשק, מצב ההון העצמי שלכם והוראות החוק הייחודיות החלות על דירות מסובסדות. במאמר זה נפרק את השיקולים לגורמים ונעזור לכם לקבל החלטה מושכלת.

האויב השקט: מדד תשומות הבנייה

כאשר אתם קונים דירה מקבלן, יתרת החוב שלכם שטרם שולמה צמודה בדרך כלל ל"מדד תשומות הבנייה". מדד זה משקף את השינויים בעלויות הבנייה (ברזל, בטון, שכר פועלים וכו'). כאשר המדד עולה, החוב שלכם לקבלן תופח באופן אוטומטי. בעבר, רוכשים רבים מיהרו להקדים תשלומים כדי "לברוח" מהמדד, במיוחד בתקופות בהן הוא עלה בחדות (כמו בשנים 2021-2022).

אך כאן נכנס לתמונה שינוי משמעותי: תיקון חוק המכר. החוק החדש, אשר חל על חוזים שנחתמו החל מיולי 2022, מגביל את ההצמדה למדד. בפרויקטים רבים של דירה בהנחה, ההצמדה חלה רק על רכיב הבנייה (כ-40% ממחיר הדירה), ואינה חלה על רכיב הקרקע או הרווח היזמי. משמעות הדבר היא שה"קנס" על אי-תשלום (עליית המדד) נמוך משמעותית מבעבר.

המחיר של הכסף: ריבית המשכנתא

כדי להקדים תשלום לקבלן, רוב הזוכים צריכים לקחת משכנתא כבר עכשיו. כאן נכנסת למשוואה הריבית. בסביבת ריבית גבוהה, כפי שאנו חווים כיום, עלות הכסף יקרה. אם תיקחו משכנתא היום כדי לשלם לקבלן, תתחילו לשלם ריבית לבנק באופן מיידי (גם אם תדחו את תשלומי הקרן בגרייס).

המשוואה הפשוטה היא: האם עליית המדד הצפויה (על החלק הצמוד בלבד) גבוהה יותר מהריבית שתשלמו לבנק על המשכנתא?
לדוגמה: אם הריבית על המשכנתא היא כ-4.5% לשנה, והמדד צפוי לעלות ב-2.5% לשנה (ועוד חל רק על 40% מהמחיר), הרי שמבחינה מתמטית טהורה – לא משתלם להקדים תשלומים באמצעות משכנתא. אתם תשלמו לבנק יותר ריבית מאשר הסכום שתחסכו על המדד.

מתי בכל זאת כדאי להקדים תשלומים?

למרות החישוב היבש, ישנם מצבים בהם ייעוץ משכנתאות מקצועי ימליץ דווקא כן להקדים תשלומים:

  • • שימוש בהון עצמי נזיל: אם יש לכם כסף שוכב בעו"ש שאינו מניב תשואה, עדיף להשתמש בו לתשלום לקבלן ולחסוך את המדד (אפילו אם הוא חלקי), מאשר לתת לכסף להישחק.
  • • קיבוע מרווחים בריביות: אם יש צפי לעלייה נוספת בריביות המשכנתא בעתיד, לקיחת המשכנתא היום מאפשרת "לקבע" את המרווחים הנוכחיים מול הבנק ולהימנע מהתייקרות המשכנתא עצמה בעתיד.
  • • שקט נפשי וניהול תזרים: עבור משפחות רבות, הידיעה שהחוב לקבלן סגור או קטן משמעותית שווה את ה"פרמיה" הכלכלית הקטנה שאולי משלמים בדרך.

ביטחונות וערבויות - נקודה קריטית

לפני שמבצעים הקדמת תשלום כלשהי, חובה לוודא שאתם מקבלים ערבות חוק מכר (שובר תשלום) על כל שקל שיוצא מכיסכם. בפרויקטים של דירה בהנחה הפיקוח לרוב הדוק, אך האחריות היא עליכם. לעולם אל תעבירו כסף ישירות לחשבון הקבלן אלא רק באמצעות שובר תשלום המבטיח את כספכם במקרה של קריסת הקבלן.

סיכום: כל מקרה לגופו

ההחלטה האם להקדים תשלומים בפרויקט דירה בהנחה היא נגזרת של נתונים אישיים ונתוני שוק משתנים. מה שהיה נכון לשכן שלכם לפני שנתיים, כנראה לא נכון עבורכם היום.

במסגרת תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, אנו מבצעים סימולציה מדויקת המשווה בין עלות המדד הצפויה (לפי תנאי החוזה הספציפי שלכם) לבין עלות המימון האלטרנטיבית. רק בדיקה מספרית קרה תגלה האם כדאי למהר לשלם או להמתין.

טיפ זהב: בדקו בחוזה הרכישה מהו אחוז ההצמדה למדד. אם מדובר בהצמדה של 40% בלבד, ברוב המקרים בסביבת הריבית הנוכחית – עדיף להשאיר את הכסף אצלכם (או בבנק) ולא להקדים תשלומים, אלא אם כן מדובר בהון עצמי ללא תשואה.