האם חייבים להשתמש בכל ההון העצמי בעת נטילת משכנתא?

אחת הדילמות הנפוצות ביותר אצל רוכשי דירות, ובמיוחד כאשר מדובר על ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, היא השאלה: "כמה כסף להביא מהבית?". האינסטינקט הראשוני של רובנו הוא להשתמש בכל השקל האחרון שיש לנו בחסכונות כדי להקטין את סכום המשכנתא ככל הניתן. ההיגיון פשוט: פחות חוב לבנק שווה פחות תשלומי ריבית לאורך השנים. אך האם זו תמיד האסטרטגיה הנכונה ביותר עבורכם?

בעולם הפיננסי המודרני, התשובה היא לא תמיד חד-משמעית. לעיתים, דווקא השארת חלק מההון העצמי אצלכם יכולה להיות מהלך כלכלי חכם יותר, שיעניק לכם ביטחון, גמישות ואפילו אפשרויות להרוויח יותר בעתיד. בואו נצלול לעומק השיקולים.

1. כרית ביטחון להוצאות בלתי צפויות

רכישת דירה היא תהליך יקר שאינו מסתיים במחיר הנכס עצמו. ישנן הוצאות נלוות רבות: מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, תיווך, שיפוצים, הובלה וריהוט חדש. אם תשתמשו בכל השקל האחרון שלכם לטובת המקדמה לדירה, אתם עלולים למצוא את עצמכם ביום שאחרי קבלת המפתח עם חשבון בנק ריק וללא יכולת לממן את המעבר עצמו.

במסגרת ייעוץ משכנתאות מקצועי, אנו תמיד ממליצים להשאיר "כרית ביטחון" נזילה. החיים מלאים בהפתעות – פיטורים, הוצאות רפואיות או תיקונים דחופים ברכב. כאשר כל הכסף שלכם "כלוא" בתוך קירות הבית, אין לכם נזילות מיידית לפתרון בעיות אלו, ונטילת הלוואה לכל מטרה מהבנק תהיה בדרך כלל בריבית גבוהה משמעותית מריבית המשכנתא שיכולתם לקחת מראש.

2. מדרגות המימון והשפעתן על הריבית

הבנקים בישראל מתמחרים את הריביות לפי רמת הסיכון, אשר נגזרת בין היתר משיעור המימון (LTV - Loan to Value). קיימות מדרגות מימון עיקריות: עד 45%, עד 60%, ומעל 60% (עד 75% לדירה ראשונה).

הנקודה החשובה היא שלעיתים המעבר בין מדרגה למדרגה אינו משנה דרמטית את הריבית, או שההפרש בריבית זניח לעומת התועלת שבשמירת הכסף. לדוגמה, אם יש לכם הון עצמי שמאפשר לכם לקחת רק 50% מימון, אך אתם בוחרים לקחת 60% מימון כדי להשאיר כסף בצד, ייתכן שתקבלו בדיוק את אותן ריביות (כי שתי האפשרויות נמצאות באותה מדרגת סיכון של 45%-60%). במצב כזה, "הפסדתם" מעט על תשלומי ריבית נוספים על הסכום המוגדל, אך הרווחתם נזילות משמעותית.

3. הזדמנויות השקעה (מינוף חיובי)

כסף בעובר ושב או בתיק ההשקעות יכול לייצר כסף נוסף. כסף שמושקע בקירות הבית חוסך לכם את ריבית המשכנתא, אך אינו מייצר תשואה אקטיבית מעבר לעליית ערך הנכס (שקורית בכל מקרה, ללא קשר לגובה המשכנתא).

אם אתם מסוגלים להשיג תשואה שנתית ממוצעת של 6%-7% בשוק ההון, בעוד שעלות המשכנתא שלכם היא סביב 4.5%-5%, הרי שישנו פער חיובי (ארביטראז'). במקרה כזה, כל שקל שאתם לא מכניסים למשכנתא ומשקיעים אותו באפיק אחר, מייצר לכם רווח נקי. כמובן שזה דורש הבנה בסיכונים ומשמעת פיננסית, אך זוהי אסטרטגיה נפוצה בקרב משקיעים ומשפרי דיור המקבלים ליווי נכון.

4. הפסיכולוגיה של הכסף

מעבר למספרים היבשים, ישנו האלמנט הפסיכולוגי. עבור אנשים מסוימים, הידיעה שיש להם חוב גדול לבנק גורמת ללחץ וחרדה, והם יעדיפו להקטין אותו בכל מחיר גם אם זה לא כלכלי "על הנייר". לעומתם, אחרים מרגישים בטוחים יותר כשיש להם כסף נזיל בבנק או בהשקעה, גם אם המשכנתא שלהם גדולה יותר.

אין כאן תשובה אחת נכונה. תהליך ייעוץ משכנתאות איכותי לא מסתכל רק על הריבית הזולה ביותר, אלא מתאים את תמהיל המשכנתא לאופי שלכם, ליכולת ההחזר החודשית ולשקט הנפשי שלכם.

סיכום: אז מה עושים?

ההחלטה האם להשתמש בכל ההון העצמי היא אינדיבידואלית ותלויה במצב השוק, גובה הריביות, והצרכים האישיים שלכם. הכלל המנחה הוא: אל תישארו בלי אוויר. תמיד השאירו רזרבה להוצאות המעבר ולהפתעות החיים.
הבנק בטח לא יכריח אתכם להשתמש בכל ההון העצמי שלכם (כל עוד עומדים בתנאי הון עצמי מינימאלי ויכולת החזר לפי הרגולציה).

לפני שאתם רצים לבנק וחותמים על המשכנתא, מומלץ לבצע סימולציה עם יועץ משכנתאות. בדקו כמה תעלה לכם המשכנתא אם תביאו את כל הכסף, לעומת מצב שבו תשאירו סכום כסף בצד. לעיתים קרובות תופתעו לגלות שההפרש בהחזר החודשי הוא זניח, בעוד שהביטחון הכלכלי שאתם מרוויחים הוא עצום.