מדוע חלק מהבנקים דורשים שבכל משיכת כסף מהמשכנתא, תתבצע משיכה של 1/3 מהסכום לפחות בריבית קבועה?

כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן או בונים בית בבנייה עצמית, כספי המשכנתא אינם מועברים אלינו או אל המוכר בפעימה אחת. הכספים משוחררים בחלקים, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה או לפי לוח התשלומים שנקבע בחוזה הרכישה. תהליך זה של שחרור כספים מדורג מעלה לא פעם שאלות ודילמות, וכאן בדיוק נכנס לתמונה תפקידו של ייעוץ משכנתאות מקצועי.

אחת ההפתעות הגדולות שפוגשות לווים בתהליך שחרור הכספים היא הדרישה הנוקשה של חלק מהבנקים: "בכל פעימת משיכה, עליכם למשוך לפחות שליש (33.33%) מהסכום מתוך מסלולי הריבית הקבועה שבניתם בתמהיל" (תזכורת: לפי הנחיות בנק ישראל, כל משכנתא מחויבת להכיל לפחת שליש בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה). לווים רבים תוהים מדוע הם אינם יכולים למשוך קודם כל את המסלולים הזולים יותר (כמו הפריים או המשתנה) ולהשאיר את הריבית הקבועה לסוף. בואו נבין את ההיגיון שעומד מאחורי דרישה זו.

הרקע: תקנת השליש של בנק ישראל

כדי להבין את דרישת הבנקים, עלינו לחזור אחורה להנחיות בנק ישראל. על פי רגולציית בנק ישראל, כל תמהיל משכנתא חייב להכיל לפחות 33% (שליש) במסלול של ריבית קבועה (צמודה למדד - ק"צ  או לא צמודה למדד - קל"צ). המטרה של תקנה זו היא להגן על הלווים מפני תנודות חדות בהחזר החודשי במקרה של עליית ריביות חדה במשק, ולהבטיח עוגן יציב בהלוואה.

כאשר הלוואה נלקחת בפעימה אחת (למשל ברכישת דירה יד שנייה), הבנק פשוט מעביר את כל הכסף, והתמהיל כולל מראש את השליש הקבוע. אך כאשר הכסף משוחרר בחלקים, הבנק נדרש לוודא שהתקנה של בנק ישראל נשמרת לא רק "על הנייר" ביום החתימה, אלא גם בפועל לאורך חיי ההלוואה.

ניהול הסיכונים של הבנק

תארו לכם מצב שבו לווה מקבל אישור למשכנתא של מיליון שקלים. התמהיל מחולק ל-330,000 ש"ח בריבית קבועה, והשאר במסלולי פריים ומשתנה. הלווה צריך לשלם לקבלן כעת רק 400,000 ש"ח. אם הבנק יאפשר לו למשוך את כל ה-400,000 ש"ח רק ממסלול הפריים, מה יקרה אם הלווה יחליט (מכל סיבה שהיא) לא למשוך את שאר הכסף לעולם?

אולי הלווה זכה בלוטו, קיבל ירושה, או שהקבלן פשט את הרגל והפרויקט נעצר. במקרה כזה, הבנק יישאר עם הלוואה פעילה של 400,000 ש"ח שכולה מורכבת מריבית משתנה (פריים). מצב זה מהווה הפרה בוטה של הנחיות בנק ישראל, וחושף את הבנק לסיכון רגולטורי ופיננסי. כדי למנוע מצב שבו ההלוואה בפועל אינה עומדת בתקן הנדרש, הבנק דורש "לצבוע" כל משיכה ביחס הנכון, כך שבכל רגע נתון, סך החוב שלכם לבנק יכיל לפחות שליש בריבית קבועה.

ההשפעה על רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור

עבור זוגות צעירים הנעזרים בשירותי ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, דרישה זו יכולה להשפיע משמעותית על תזרים המזומנים בתקופת הבנייה. מסלולי הריבית הקבועה (במיוחד הקל"צ) נוטים לרוב לייצר החזר חודשי התחלתי גבוה יותר מאשר מסלול הפריים או מסלולים אחרים (תלוי בסביבת הריבית כמובן). משיכת השליש הקבוע כבר מהפעימה הראשונה אומרת שההחזר החודשי יתחיל לטפס מוקדם יותר.

הדבר נכון גם כאשר מדובר על ייעוץ משכנתא למשפרי דיור. משפרי דיור לעיתים קרובות לוקחים הלוואות גישור או משלמים לקבלן במקביל לתשלומי משכנתא קיימת. הדרישה למשוך ריבית קבועה בכל פעימה מחייבת תכנון מדויק של תקציב המשפחה לתקופת המעבר, כדי לא להגיע ל"חנק אשראי" חודשי.

שמירת הריביות - סיבה נוספת וחשובה

מעבר לרגולציה, ישנה נקודה קריטית נוספת שחשוב להכיר: הבנק שומר לכם על הריביות שסוכמו בחוזה רק לפרק זמן מוגבל (לרוב 24 ימים מיום אישור המשכנתא). לאחר מכן, הריביות הקבועות והמשתנות (שאינן פריים) חשופות לשינויים בהתאם לעוגנים במשק.

כאשר אתם מבצעים משיכה של המסלול הקבוע, אתם בעצם "נועלים" את הריבית הקבועה על הסכום שנמשך. יועץ משכנתאות מנוסה לעיתים אף ימליץ לכם למשוך את כל מסלול הריבית הקבועה בפעימה הראשונה (אם הסכום מאפשר זאת), כדי להבטיח שהריבית הקבועה הטובה שהשגתם במשא ומתן לא תעלה בעוד חצי שנה כשתצטרכו לשלם את הפעימה הבאה לקבלן.

איך מתמודדים נכון ומקדימים תרופה למכה?

כדי להימנע מהפתעות ומתשלומים לא מתוכננים, חובה לבנות אסטרטגיית משיכות מראש. יש לבחון את לוח התשלומים של הקבלן ולהתאים אותו לתמהיל המשכנתא. במקרים מסוימים, עבודה נכונה מול הבנק יכולה לאפשר גמישות מסוימת, או לפחות תכנון שבו אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו בכל חודש במהלך תקופת הבנייה של הנכס.

אם כבר לקחתם משכנתא ואתם מרגישים שהמשיכות המדורגות יצרו לכם תמהיל יקר או לא מאוזן, ייתכן שזה הזמן לשקול מיחזור משכנתא ושיפור תנאים. ברגע שהנכס מוכן ואתם מקבלים מפתח, ניתן לבחון מחדש את כל ההלוואה, לאחד מסלולים ולהתאים את ההחזר החודשי ליכולת האמיתית שלכם כיום.