רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר בחיינו, אך רבים שוכחים לקחת בחשבון את עלויות המיסוי. הכירו את מיסוי המקרקעין וכיצד הוא משפיע על ההון העצמי והמשכנתא שלכם.
כאשר אנו ניגשים לתהליך של ייעוץ משכנתאות ותכנון התקציב לרכישת דירה, הנטייה הטבעית היא להתמקד במחיר הנכס עצמו. אנו מחשבים את גובה המשכנתא הנדרש ואת ההון העצמי שיש ברשותנו, אך לעיתים קרובות שוכחים הוצאה נלווית משמעותית ביותר: מיסוי מקרקעין.
בישראל, מיסוי מקרקעין יכול להגיע לסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים, תלוי בשווי הנכס ובסטטוס הרוכש (דירה ראשונה, משפרי דיור או משקיעים). טעות נפוצה היא להניח שהבנק יממן את המיסים הללו כחלק מהמשכנתא. בפועל, הבנק מעניק מימון הנגזר משווי הנכס בלבד, מה שאומר שתשלומי המיסים חייבים לרוב להיות משולמים מתוך ההון העצמי הנזיל שלכם.
הבנה מוקדמת של חבות המס הצפויה היא קריטית לבניית תמהיל משכנתא חכם ולמניעת "בור תקציבי" ברגע האמת.
זהו המס הנפוץ ביותר, המוטל על רוכש הזכות במקרקעין. גובה המס נקבע לפי מדרגות המתעדכנות מדי שנה (בדרך כלל בינואר).
מס זה מוטל על המוכר בעת מכירת הדירה, והוא מתייחס לרווח ההון (השבח) שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
בניגוד למסים הקודמים המשולמים לרשות המיסים, היטל זה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
אחת הטעויות הנפוצות בקרב רוכשי דירות, ובמיוחד אלו המבצעים את התהליך ללא ליווי של יועץ משכנתאות מקצועי, היא אי-הכללת מס הרכישה בחישוב ההון העצמי הנדרש.
נניח שאתם רוכשים דירה להשקעה בסכום של 2,000,000 ש"ח. הבנק מוכן לתת לכם מימון של 50% (משכנתא של 1,000,000 ש"ח). לכאורה, אתם זקוקים להון עצמי של 1,000,000 ש"ח.
אולם, עליכם לשלם גם מס רכישה (נניח 8%, שהם 160,000 ש"ח), שכר טרחת עו"ד, תיווך והוצאות נלוות נוספות. סך ההוצאות הנלוות יכול להגיע בקלות ל-200,000 ש"ח.
המשמעות: אתם זקוקים להון עצמי של 1,200,000 ש"ח בפועל. אם אין לכם את הסכום הזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב של הפרת חוזה או בצורך לקחת הלוואות יקרות מאוד להשלמת ההון העצמי.
תמיד בקשו מהעורך דין שלכם לבצע סימולציית מס רכישה מדויקת לפני החתימה על החוזה. אל תסתמכו על מחשבונים כלליים באינטרנט, שכן ישנם פרמטרים אישיים (כגון נכות, עולה חדש, או ירושה) שיכולים להשפיע דרמטית על גובה המס.
הפתרון הוא תכנון פיננסי מקדים. במסגרת תהליך ייעוץ משכנתא, אנו בונים "תיק עסקה" הכולל לא רק את מחיר הדירה, אלא את כל המעטפת הכלכלית. במקרים מסוימים, ניתן לבקש מהבנק "הלוואה לכל מטרה" או מימון נוסף כנגד נכס קיים כדי לכסות את תשלומי המסים, אך תנאי הריבית בהלוואות אלו שונים ממשכנתא לדיור ולכן יש לשקול זאת בכובד ראש.
תכנון נכון של עסקת הנדל"ן חוסך עשרות אלפי שקלים ומונע עוגמת נפש. בואו לבנות את תקציב הרכישה ותמהיל המשכנתא בצורה חכמה ומקצועית.
תיאום פגישת ייעוץ