משכנתא בדרגה שנייה (Second Lien Mortgage) היא הלוואה נוספת הנלקחת כנגד נכס שכבר משועבד למשכנתא קיימת. בניגוד למיחזור משכנתא, שבו אנו פורעים את ההלוואה הישנה ולוקחים חדשה במקומה, במשכנתא בדרגה שנייה המשכנתא המקורית נשארת ללא שינוי, וההלוואה החדשה נרשמת כ"שכבה שנייה" של חוב על אותו הנכס.
המונח "דרגה שנייה" מתייחס לקדימות בפירעון: במקרה שהלווה לא עומד בתשלומים והנכס נמכר על ידי כונס נכסים, הבנק הראשון (בעל הדרגה הראשונה) מקבל את כספו קודם. רק לאחר שהחוב הראשון כוסה במלואו, הבנק השני מקבל את יתרת התמורה ממכירת הנכס. בשל הסיכון הגבוה יותר לבנק השני, הריביות במשכנתא זו עשויות להיות גבוהות יותר מאשר במשכנתא רגילה לדיור.
הדילמה העיקרית של לווים היא האם לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים על כל הסכום, או להשאיר את הקיים ולקחת תוספת. ההחלטה תלויה במספר גורמים:
אם המשכנתא המקורית שלכם נלקחה לפני מספר שנים בריביות שפל היסטוריות (למשל קל"צ ב-2.5%), פירעון שלה כיום לטובת משכנתא חדשה בריביות של היום (שהן גבוהות משמעותית) יהיה טעות כלכלית. במקרה כזה, משכנתא בדרגה שנייה היא הפתרון האידיאלי: אתם שומרים על החלק ה"זול" ולוקחים רק את התוספת בריבית השוק הנוכחית.
לעומת זאת, אם המשכנתא המקורית שלכם גרועה, או שיש בה מסלולים מסוכנים, ייתכן שעדיף לבצע מיחזור כולל ולאחד את כל ההלוואות למשכנתא אחת חדשה ומסודרת.
תהליך לקיחת משכנתא בדרגה שנייה הוא מורכב יותר ממשכנתא רגילה. לא כל הבנקים ששים לתת הלוואה כזו, והבנק הראשון לא תמיד ממהר לאשר את רישום השעבוד הנוסף. כאן נכנס לתמונה הערך של ייעוץ משכנתאות מקצועי.
יועץ מנוסה יידע להציג את הבקשה בצורה נכונה לבנקים המתאימים (כולל גופים חוץ בנקאיים במידת הצורך), לנהל משא ומתן על הריביות שנוטות להיות גבוהות במוצר זה, ולוודא שההחזר החודשי הכולל (משכנתא ראשונה + שנייה) עומד בסטנדרטים של יחס החזר תקין.
כמו כן, במקרים של עזרה לילדים, יועץ יכול לבחון האם נכון יותר לבצע ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה עבור הילדים בשילוב עם ההלוואה שלכם, או להשתמש בפתרונות מימון אחרים.
אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין האם זה הצעד הנכון עבורכם, ולחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בתכנון פיננסי מדויק.
