ערב למשכנתא (הישן)
- ❌ לא נחשב כחלק מההכנסה הקובעת באופן מלא
- ❌ נכנס לתמונה רק במקרה של כשל בפירעון
- ❌ פחות מקובל כיום כפתרון להגדלת סכום האישור
- ❌ הבנקים ממעטים להשתמש בו לצרכי יחס החזר
משכנתא עם לווה תומך: הפתרון החכם להגדלת סכום המשכנתא
זוגות צעירים רבים נתקלים בבעיה מוכרת: יש הון עצמי, אבל ההכנסה החודשית לא מספיקה לאישור המשכנתא הרצויה. הפתרון של "לווה תומך" מאפשר לצרף את ההורים למשכנתא ולהגדיל את כוח הקנייה שלכם בצורה משמעותית.
תיאום שיחת ייעוץ ראשוניתמהו לווה תומך ולמה הוא נדרש?
אחד החסמים המרכזיים בקבלת משכנתא בישראל הוא "יחס ההחזר". על פי הנחיות בנק ישראל, ההחזר החודשי של המשכנתא לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה של הלווים (ובפועל, הבנקים מעדיפים לא לעבור את ה-40%). עבור זוגות צעירים בתחילת דרכם המקצועית, או סטודנטים, ההכנסה המשותפת לעיתים קרובות אינה מספיקה כדי לאשר את גובה המשכנתא הנדרש לרכישת דירה במחירים של היום.
כאן נכנס לתמונה מוסד ה"לווה תומך". בניגוד לערב רגיל של פעם, לווה תומך (בדרך כלל הורה או קרוב משפחה מדרגה ראשונה) הוא שותף פעיל במשכנתא. הבנק מצרף את ההכנסות של הלווה התומך להכנסות של הזוג הצעיר, ובכך מגדיל את ההכנסה המשותפת הקובעת לצורך חישוב יחס ההחזר. צעד זה מאפשר לאשר משכנתא גבוהה יותר, שמתאימה למחירי הדיור הנוכחיים.
במסגרת תהליך של ייעוץ משכנתאות מקצועי, אנו בוחנים האם צירוף לווה תומך הוא הצעד הנכון עבורכם, שכן יש לכך השלכות גם על הלווים וגם על ההורים המצטרפים לעסקה.
ההבדל בין ערב ללווה תומך
לווה תומך (החדש)
- ✅ הכנסתו נספרת ב-100% לצורך חישוב יחס ההחזר
- ✅ משלם בפועל חלק מהמשכנתא (אפילו סכום סמלי)
- ✅ נחשב כלווה לכל דבר ועניין בתיק
- ✅ הפתרון המועדף לזוגות צעירים עם הון עצמי אך שכר התחלתי
איך זה עובד בפועל?
בפועל, כאשר אנו בונים תיק ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה ומשלבים לווה תומך, הבנק דורש שהלווה התומך ישלם חלק מההחזר החודשי מחשבון הבנק שלו. בחלק מהבנקים ניתן להסתפק בתשלום סמלי של כמה מאות שקלים בחודש, בעוד שבבנקים אחרים נדרש תשלום מהותי יותר (למשל, 20% מההחזר).
חשוב להבין: הלווה התומך הוא בעל חוב לכל דבר. המשכנתא תופיע בדו"ח נתוני האשראי שלו, מה שעשוי להשפיע על יכולתו לקחת הלוואות אחרות בעתיד. לכן, לפני שנכנסים למהלך כזה, חובה לבצע תכנון פיננסי משפחתי רחב הכולל את שני הצדדים.
מגבלות וקריטריונים חשובים
לא כל הורה יכול לשמש כלווה תומך. הבנקים בוחנים מספר פרמטרים:
- גיל הלווה התומך: הבנקים בדרך כלל דורשים שהלוואה תסתיים עד שהלווה התומך יגיע לגיל 75 או 80. נתון זה עשוי לקצר את תקופת המשכנתא ולהגדיל את ההחזר החודשי, ולכן דורש תכנון תמהיל חכם (למשל, פיצול מסלולים).
- ביטוח חיים: גם הלווה התומך נדרש בדרך כלל לביטוח חיים משכנתא, שעלותו עולה משמעותית עם הגיל.
- מצב פיננסי: על הלווה התומך להציג הכנסות יציבות ותקינות, ללא היסטוריית אשראי שלילית (BDI שלילי).
אסטרטגיית היציאה (Exit Strategy)
אחד היתרונות הגדולים בשימוש בלווה תומך הוא שמדובר בפתרון זמני. התכנון הנכון הוא להשתמש בעזרה זו בשנים הראשונות, כאשר הכנסות הזוג הצעיר עדיין נמוכות. לאחר מספר שנים, כאשר השכר עולה והמשפחה מתבססת כלכלית, ניתן לבצע מיחזור משכנתא, להוכיח לבנק שהזוג יכול לעמוד בהחזרים לבדו, ולשחרר את ההורים מההתחייבות. זהו חלק קריטי בייעוץ משכנתאות אסטרטגי.
3 כללי זהב למשכנתא עם לווה תומך
1
בדיקת עלויות ביטוח
עלות ביטוח החיים להורים מבוגרים יכולה להגיע למאות שקלים בחודש. ודאו שאתם לוקחים זאת בחשבון בתחשיב הכללי או בודקים אפשרות לפטור מביטוח (בכפוף לאישור הבנק).
2
תכנון מסלולים חכם
בגלל מגבלת הגיל של ההורים, חלק מהמסלולים עלולים להיות קצרים ויקרים. יועץ משכנתאות מנוסה ידע לבנות תמהיל המשלב מסלולים ארוכים (על שם הילדים) וקצרים (על שם ההורים) לאיזון ההחזר.
3
שקיפות משפחתית
ודאו שכל הצדדים מבינים את המשמעות. ההורים חותמים על הלוואה אמיתית. מומלץ לערוך הסכם פנימי או הבנה ברורה לגבי מי משלם בפועל את חלקם של ההורים בחשבון השוטף.
צריכים עזרה באישור המשכנתא?
בניית תיק משכנתא עם לווה תומך דורשת מומחיות ודיוק מול המערכת הבנקאית. צוות "משכנתא בפיג'מה" כאן כדי ללוות אתכם ואת הוריכם בדרך לדירה בטוחה ושקטה.