עד כמה אחוז המימון רלוונטי לריביות המשכנתא בדירה בהנחה?

פרויקטים ממשלתיים כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה או בשמם הכולל "דירה בהנחה", מביאים עמם בשורה פיננסית משמעותית לזוגות צעירים ולרוכשי דירה ראשונה בישראל. אחת ההטבות הבולטות ביותר בתוכניות אלו היא האפשרות לקבל מימון בנקאי המחושב על בסיס שווי השוק של הנכס (כפי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין) ולא על בסיס מחיר החוזה בפועל מול הקבלן. הטבה זו מאפשרת לרוכשים רבים להעמיד הון עצמי מינימלי של 100,000 שקלים בלבד, ולקבל משכנתא בשיעור מימון שלעתים מגיע ל-90% ממחיר החוזה, ובלבד שסכום המשכנתא אינו עולה על 75% משווי השוק של הנכס (ועד לתקרת מחיר רכישה של 2.1 מיליון ש"ח ובכל מקרה גובה המשכנתא המקסימאלי יעמוד עד 1,575,000 ש"ח, כשההון העצמי על סך 7% חייב להיות משולם בהון עצמי, גם אם יוצא שהוא גבוה מ- 100,000 ש"ח).

כאן עולה שאלה קריטית שרבים מפספסים בדרך אל החלום: עד כמה אחוז המימון הזה רלוונטי לריביות המשכנתא שהבנק יציע לנו? האם העובדה שעל הנייר אנחנו נמצאים ב-75% מימון משווי השוק אומרת שנקבל ריביות אטרקטיביות של 75% מימון רגיל? התשובה לכך היא מורכבת ודורשת הבנה מעמיקה של המערכת הבנקאית. בדיוק מסיבה זו, קבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי היא שלב קריטי שאסור לוותר עליו בתהליך.

מדרגות המימון של בנק ישראל לעומת תמחור הסיכון של הבנק

כדי להבין את הקשר הישיר בין אחוז המימון לריבית, עלינו להבין תחילה כיצד בנקים מתמחרים סיכונים. בנק ישראל קבע שלוש מדרגות מימון עיקריות המשפיעות על הריבית: עד 45% מימון (הסיכון הנמוך ביותר ולכן הריביות הטובות ביותר), בין 45% ל-60% מימון, ומעל 60% ועד 75% מימון (הסיכון הגבוה ביותר בעסקאות רגילות). ככל שאחוז המימון עולה, הבנק דורש "פרמיית סיכון" גבוהה יותר, שבאה לידי ביטוי בריביות יקרות יותר עבור הלווה.

במסגרת תוכנית דירה בהנחה, בנק ישראל מאפשר לבנקים לחשב את תקרת ה-75% לפי שווי השוק (השמאות), אז יוצא מצב שבו בתיאורה אנו יכולים לקבל אחוז מימון גבוה ממחיר הרכישה (בנסיבות מסוימות עד 90%), אך עדיין להיות באחוז מימון יחסית נמוך משווי הנכס - כתוצאה מכך, נקבל ריביות של מדרגת מימון נמוכה תואמת (נמוכה יחסית). באותו מקרה בשוק החופשי -היינו מגיעים לאחוז מימון מקסימאלי או שבכלל לא היינו יכולים להיכנס לעיסקה.
לדוגמה: מחיר רכישה של 1,000,000 ש"ח, שווי שוק של 1,530,000 ש"ח, משכנתא מקסימאלית של 900,000 ש"ח, הון עצמי מינימאלי של 100,000 ש"ח.
אחוז המימון ממחיר הרכישה = 90% (לא היה עובר מסך בשוק החופשי, משום שהיינו צריכים להגיע עם הון עצמי מינימאלי של 75% = 750,000 ש"ח). מנגד - אחוז המימון לחישוב הריביות בבנק עומד על 58.82%, משום שמדובר במשכנתא של 900,000 ש"ח מתוך מחיר רכישה של 1,530,000 ש"ח, ואז יוצא שאנו נקבל מהבנק ריביות של מדרגת המימון של עד 60% במקום של מדרגת מימון מקסימאלית.
. באותו מקרה בשוק החופשי: היינו מגיעים לאחוז מימון מקסימאלי או שבכלל לא היינו יכולים להיכנס לעיסקה.
לדוגמה: מחיר רכישה של 1,000,000 ש"ח, שווי שוק של 1,530,000 ש"ח, משכנתא מקסימאלית של 900,000 ש"ח, הון עצמי מינימאלי של 100,000 ש"ח.
אחוז המימון ממחיר הרכישה = 90% (לא היה עובר מסך בשוק החופשי, משום שהיינו צריכים להגיע עם הון עצמי מינימאלי של 75% = 750,000 ש"ח). מנגד - אחוז המימון לחישוב הריביות בבנק עומד על 58.82%, משום שמדובר במשכנתא של 900,000 מתוך מחיר רכישה של 1,500,000, ואז יוצא שאנו נקבל מהבנק ריביות של מדרגת המימון של עד 60% במקום של מדרגת מימון מקסימאלית.
00,000 ש"ח, משכנתא מקסימאלית של 900,000 ש"ח, הון עצמי מינימאלי של 100,000 ש"ח.
אחוז המימון ממחיר הרכישה = 90% (לא היה עובר מסך בשוק החופשי, משום שהיינו צריכים להגיע עם הון עצמי מינימאלי של 75% = 750,000 ש"ח). מנגד - אחוז המימון לחישוב הריביות בבנק עומד על 60%, משום שמדובר במשכנתא של 900,000 מתוך מחיר רכישה של 1,500,000, ואז יוצא שאנו נקבל מהבנק ריביות של מדרגת המימון של עד 60% במקום של מדרגת מימון מקסימאלית.

הפרדוקס של דירה בהנחה: מימון גבוה, ריביות יקרות

אם ניקח שני לווים בעלי נתונים פיננסיים זהים לחלוטין (אותה הכנסה, אותו דירוג אשראי) – האחד רוכש דירה בשוק החופשי ב-75% מימון, והשני רוכש דירה בהנחה עם משכנתא שמהווה 90% ממחיר החוזה (אך 75% מהשמאות) – הלווה של דירה בהנחה יקבל כמעט תמיד הצעות לריביות גבוהות יותר. הבנקים פשוט מתמחרים את הפער שבין מחיר החוזה לגובה ההלוואה כרכיב סיכון מרכזי.

כיצד ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה יכול לשנות את התמונה?

רבים מהזוכים בהגרלות בטוחים שהם "שבויים" של המערכת הבנקאית בגלל אחוז המימון הגבוה, אך זהו מיתוס. תהליך נכון של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. יועץ מומחה ידע לנתח את העסקה ולהציג אותה לבנק בצורה המיטבית, תוך הדגשת החוזקות הפיננסיות של התא המשפחתי, יציבות תעסוקתית, ופוטנציאל ההשתכרות העתידי.

בנוסף, בחלק מהמקרים, הוספה של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים להון העצמי (למשל, בעזרת הלוואה קטנה מקרן השתלמות או עזרה מההורים) יכולה להוריד את שיעור המימון הריאלי אל מתחת לרף פסיכולוגי של הבנק, ובכך להוזיל את הריביות בצורה דרמטית (כמובן שזאת דוגמה, וכל מקרה לגופו, לאחר בחינה מקיפה). בניית תמהיל משכנתא חכם, המותאם ליכולת ההחזר שלכם ולצפי פירעונות עתידיים, חשובה לעיתים אף יותר מהריבית עצמה.

התאמת אסטרטגיה למשפרי דיור בדירה בהנחה

חשוב לציין כי תוכניות דירה בהנחה אינן מיועדות רק לרוכשים מתחילים. ישנם גם זוכי הגרלות שהם משפרי דיור (למשל בתוכניות מסוימות או במקרים של שינוי סטטוס). כאשר מדובר על ייעוץ משכנתא למשפרי דיור בפרויקטים אלו, האסטרטגיה שונה לחלוטין. למשפרי דיור יש לרוב הון עצמי גבוה יותר מהדירה הקודמת שמכרו, ולכן הם פחות נשענים על הטבת המימון הקיצונית של ה-100 אלף ש"ח. במקרים אלו, ניתן להשיג ריביות מצוינות שכן שיעור המימון האמיתי מתוך מחיר החוזה נמוך בהרבה, והסיכון לבנק יורד משמעותית.

עם זאת, גם כאן ישנה חשיבות עצומה לתכנון פיננסי מקדים. בין אם מדובר בהלוואות גישור עד למכירת הנכס הקיים, או בתכנון פריסת תשלומים מול הקבלן בהתאם למדד תשומות הבנייה, ליווי מקצועי יבטיח מעבר חלק ובטוח בין הנכסים.

סיכום: אל תתנו לאחוז המימון לסנוור אתכם

הטבת המימון בדירה בהנחה היא כלי פנטסטי שמאפשר לזוגות להגיע לדירה משלהם גם ללא הון עצמי עתיר. עם זאת, חובה להבין שאחוז מימון גבוה נתפס כסיכון בעיני הבנקים וגורר אחריו ריביות גבוהות יותר. הדרך להתמודד עם אתגר זה היא באמצעות הכנה מוקדמת, סקר שוק מקיף בין כלל הבנקים, וליווי של ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי ומקצועי. רק כך תוכלו לוודא שאתם ממקסמים את ההטבה הממשלתית, מבלי לשלם עליה ביוקר לאורך עשרות שנים דרך תשלומי הריבית.