האם מחיר שמאות מקרקעין זול יותר במסלול זכאות משרד השיכון?

אחת השאלות הנפוצות שאנו נתקלים בהן במהלך תהליכי ייעוץ משכנתאות היא נושא העלויות הנלוות לרכישת הדירה, ובפרט - עלות שמאות המקרקעין. כאשר רוכשים נכס יד שנייה (או נכס מקבלן בשלבי בנייה מתקדמים) ולוקחים משכנתא, הבנק דורש הערכת שמאי מקרקעין מטעמו כדי לוודא את שווי הנכס המשועבד ולוודא שאין בו חריגות בנייה או בעיות משפטיות. אך מה קורה כאשר משלבים בתמהיל המשכנתא את מסלול זכאות משרד השיכון? האם מחיר השמאות דרך הפניה מהבנק לאחר חתימת חוזה הופך לזול או מסובסד יותר? התשובה הקצרה היא: כן, בהחלט.

איך נקבע מחיר שמאות רגילה לעומת שמאות בזכאות?

בתהליך סטנדרטי של לקיחת משכנתא, לאחר חתימת חוזה הרכישה והגשת הבקשה לבנק, הבנק יפיק עבורכם הפניה לשמאי מתוך רשימת השמאים שעובדים עמו. במקרה של שמאות רגילה, עלות השמאות נקבעת על פי תעריפון הבנק, אשר לרוב נגזר משווי הנכס. ככל שהנכס יקר יותר, כך עלות השמאות תהיה גבוהה יותר. מחירים אלו יכולים לנוע בין 600 ש"ח לנכסים זולים, ולהגיע גם ל-3,000 ש"ח ויותר לנכסי יוקרה או בתים פרטיים מורכבים (כל מקרה לגופו).

לעומת זאת, כאשר אתם משלבים בתמהיל המשכנתא שלכם את מסלול זכאות משרד השיכון (תעודת זכאות), המדינה מתערבת לטובתכם. במסגרת מסלול זה, עלות השמאות מפוקחת ומסובסדת על ידי המדינה. התעריף לשמאות הכוללת זכאות הוא תעריף אחיד וקבוע (לרוב סביב 300-450 ש"ח, תלוי בעדכוני התעריפים של משרד הבינוי והשיכון), ללא קשר לשווי הנכס הנרכש (כל מקרה לגופו). זהו חיסכון משמעותי מאוד בעלויות העסקה.

חשיבות הזכאות בתהליך ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה

עבור זוגות צעירים ורוכשים מתחילים, תהליך ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה חייב לכלול בדיקה מקיפה של הזכאות למשכנתא מסובסדת מטעם המדינה. מעבר להוזלה הדרמטית בעלות השמאי, מסלול הזכאות מציע יתרונות רבים נוספים: ריבית קבועה צמודה למדד שלרוב נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת במשק (עד רצפה של 3%), הנחות משמעותיות בעמלות פירעון מוקדם על שאר מסלולי המשכנתא (היוון), על המסלול הזה אין בכלל עמלת פירעון מוקדם -  במידה ותרצו לסלק את המשכנתא לפני הזמן או לבצע מיחזור שלה, וכן רשת ביטחון במקרה של קשיים כלכליים שכן הבנק מחויב להליכים מדורגים ונוקשים פחות לפני נקיטת צעדים משפטיים.

האם משפרי דיור יכולים ליהנות מההטבה?

טעות נפוצה היא לחשוב שמסלול הזכאות מיועד אך ורק לרוכשי דירה יחידה. בפועל, בתהליכי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, אנו בודקים לעיתים קרובות את האפשרות לגרור את הזכאות הקיימת מהנכס הישן לנכס החדש, או לבדוק זכאות מחודשת בהתאם לקריטריונים (כמו מספר ילדים, שירות צבאי/לאומי, שנות נישואין ועוד). אם תנאי הזכאות מתקיימים, גם משפרי דיור יוכלו ליהנות משמאות מסובסדת דרך ההפניה מהבנק.

האם כדאי לשלב זכאות רק בשביל שמאות מוזלת?

למרות הפיתוי לחסוך כמה אלפי שקלים במעמד הרכישה, חשוב להסתכל על התמונה המלאה. תהליך ייעוץ משכנתאות מקצועי לא מסתכל רק על העלות החד-פעמית של השמאי, אלא על העלות הכוללת של המשכנתא לאורך 20-30 שנה. לעיתים, מסלול הזכאות (שהוא מסלול בריבית קבועה צמודה למדד) עלול להיות פחות משתלם כלכלית ממסלולים אחרים שהבנק מציע באותה נקודת זמן, במיוחד בסביבת אינפלציה גבוהה.

גם בתהליכי מיחזור משכנתא ושיפור תנאים, אנו בוחנים בקפידה האם כדאי לשמר את מסלול הזכאות הקיים או למחזר אותו למסלול רגיל ואטרקטיבי יותר שמציע הבנק החופשי. ההחלטה האם להפעיל את תעודת הזכאות חייבת להתקבל מתוך ראייה אסטרטגית של תמהיל המשכנתא כולו, ולא רק מתוך רצון להוזיל את עלות השמאות הנקודתית.

סיכום והמלצות להמשך הדרך

לסיכום, התשובה היא חד משמעית: מחיר שמאות דרך הפניה מהבנק לנכס שרכישתו כוללת הלוואת זכאות משרד השיכון, הוא אכן מסובסד וזול משמעותית משמאות רגילה. עם זאת, הוצאת תעודת זכאות כרוכה בעלות סמלית (כ-70 ש"ח) ודורשת בירוקרטיה מסוימת מול הבנק או חברות ההרשמה. ההמלצה שלנו היא תמיד לבדוק את זכאותכם, להוציא את התעודה, אך לתת ליועץ המשכנתאות שלכם לשקלל את הנתונים ולהחליט האם באמת משתלם להשתמש בכספי הזכאות בתמהיל הסופי, או שהריביות בשוק החופשי מנצחות את ההטבה.