אחת השאלות הנפוצות ביותר שעולות בתהליך של רכישת דירה, בין אם מדובר על משקיעים ובין אם מדובר על רוכשי דירה למגורים, היא שאלת השבחת הנכס. עד כמה אני יכול לבנות על עליית ערך עתידית בנכס אשר רכשתי? האם זהו נתון שניתן להסתמך עליו בוודאות בעת תכנון התקציב? במסגרת תהליך מקצועי של ייעוץ משכנתאות, אנו נתקלים לא פעם ברוכשים שמניחים כי ערך הדירה שלהם יזנק בתוך שנים בודדות, ועל בסיס הנחה זו הם לוקחים התחייבויות כלכליות משמעותיות. במאמר זה נעשה סדר ונבחן מתי זה באמת קורה, ומתי עדיף להיות שמרנים הרבה יותר.
מתי ניתן לבנות על עליית ערך הנכס?
ישנם מספר תרחישים שבהם הסבירות לעליית ערך משמעותית היא גבוהה יחסית. התרחיש הראשון הוא רכישת נכס באזור שעובר פיתוח מואץ. כאשר מתוכננות תשתיות חדשות ברמה הלאומית או העירונית – כמו קווי רכבת קלה, פארקים גדולים, מוסדות חינוך מובילים או מרכזי תעסוקה חדשים – ערך הנכסים בסביבה נוטה לעלות במקביל להתקדמות הפרויקטים וסיומם.
תרחיש נוסף ובולט מאוד בישראל הוא כניסה לפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי). רכישת דירה ישנה בבניין המיועד להריסה ובנייה מחדש טומנת בחובה פוטנציאל רווח משמעותי, שכן בסוף התהליך הבעלים מקבלים דירה חדשה לחלוטין, גדולה יותר, ולרוב עם חניה צמודה ומרפסת שמש. עבור זוגות צעירים, תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה באזורים אלו חייב לקחת בחשבון את פוטנציאל ההשבחה, אך גם את הסיכונים והעלויות הכרוכים בהמתנה ממושכת להיתרי בנייה ולסיום העבודות.
מתי סביר להניח שעליית הערך תהיה מתונה או לא תקרה כלל?
לעומת זאת, ישנם מצבים שבהם ציפייה לעליית ערך דרמטית עלולה להתברר כטעות מרה. אם רכשתם נכס בשכונת יוקרה מבוססת וותיקה, שבה המחירים כבר נמצאים ברף העליון של השוק, פוטנציאל העלייה מוגבל מאוד. השוק באזורים אלו נוטה להיות יציב, והמחירים לא יכפילו את עצמם באותה קלות ומהירות כמו בשכונות מתפתחות בפריפריה או באזורי התחדשות.
בנוסף, רכישת דירה מקבלן בשכונת ענק חדשה שבה נבנות אלפי דירות במקביל עלולה ליצור הצפת היצע זמנית. כאשר כל המשקיעים ינסו למכור או להשכיר את הדירות שלהם באותו הזמן (בדרך כלל עם קבלת המפתח או לאחר שניתן יהיה למכור את הנכס ללא תשלום קנסות או מס שבח וכדומה), המחירים עלולים לקפוא ואף לרדת מעט בטווח הקצר בשל התחרות העזה בין המוכרים.
כמו כן, אי אפשר להתעלם מההשפעה של סביבת הריבית ומצב המאקרו-כלכלה. בתקופות שבהן הריבית במשק עולה משמעותית, כוח הקנייה של רוכשי הדירות יורד באופן טבעי, שכן המשכנתא מתייקרת. במצבים כאלה, השוק נוטה להאט, וקצב עליית המחירים נבלם. לכן, מי שרוכש נכס בסביבת ריבית עולה ובונה על אקזיט מהיר, עלול להתאכזב ולמצוא את עצמו בסיטואציה כלכלית מורכבת.
הסכנות בבניית אסטרטגיה מבוססת רק על עליית ערך
הסכנה הגדולה ביותר בתכנון פיננסי המבוסס על תקוות היא נטילת הלוואות גישור או הלוואות בלון מתוך ציפייה עיוורת שערך הנכס יעלה, ואז מכירתו תכסה את כל החוב בתוספת רווח נאה. אם השוק נכנס להאטה או קיפאון, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם חוב תופח שמייצר ריביות גבוהות, ונכס שקשה מאוד למכור במחיר המבוקש.
במקרים כאלה, אנו תמיד ממליצים לבחון אפשרויות של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים במקום להסתמך רק על מכירה מהירה ברווח. בניית תמהיל משכנתא יציב וחכם מלכתחילה, שבו ההחזר החודשי תואם את ההכנסות הפנויות האמיתיות שלכם, היא המפתח לשקט נפשי לאורך שנים, ללא תלות בתנודות השוק הרגעיים.
כיצד תכנון פיננסי נכון משתלב בתהליך?
כאשר אנו מעניקים ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, אנו רואים לעיתים קרובות לקוחות שמעריכים את שווי הדירה הנוכחית שלהם ביתר, מתוך אמונה פנימית ש"המחירים תמיד עולים". חשוב מאוד לבצע שמאות מוקדמת ולהיות שמרנים בהערכות השווי. עליית ערך עתידית צריכה להיחשב כ"בונוס" נחמד ולא כבסיס שעליו נשענת כל העסקה הכלכלית שלכם. אם העסקה טובה וכלכלית גם ללא עליית ערך – הרי שזו עסקה בטוחה ונכונה.
מעבר לכך, חשוב לזכור שעליית ערך "על הנייר" לא תמיד מתורגמת לכסף נזיל. כל עוד לא מכרתם את הנכס, העלייה בערכו לא עוזרת לכם לשלם את ההוצאות השוטפות או את ההחזר החודשי של המשכנתא לבנק. לכן, הכלל המנחה בייעוץ פיננסי הוא לוודא שיכולת ההחזר שלכם חזקה ויציבה ללא קשר לשווי הנכס.
בנוסף, גם אם התמזל מזלכם והשווי של הנכס שלכם עלה, יש לקחת בחשבון שבתהליך של שיפור דיור - השווי של הנכס שאותו אתם מעוניינים לרכוש גם עלה...
לסיכום, עליית ערך בנדל"ן בישראל היא תופעה היסטורית מוכרת, אך היא אינה לינארית ואינה מובטחת בכל נכס ובכל זמן נתון. השקעה חכמה ורכישת דירה דורשות מחקר מעמיק, הבנה של מגמות מקומיות, ובעיקר – תכנון פיננסי שמרני ואחראי. אל תתנו לתקוות לנהל לכם את התקציב, והיעזרו באנשי מקצוע כדי לתכנן את עתידכם הכלכלי בצורה הבטוחה ביותר.