אחת השאלות הנפוצות והחשובות ביותר שאני נשאל על ידי לקוחות הנמצאים בתהליך של לקיחת משכנתא היא: "האם אנחנו חייבים לפתוח חשבון בנק חדש באותו הבנק שבו אנחנו לוקחים את המשכנתא?". במקרים רבים, לקוחות מגיעים אליי לאחר פגישה בבנק, כשהם משוכנעים שהם מחויבים להעביר את המשכורת שלהם ולפתוח חשבון עובר ושב (עו"ש) כתנאי לקבלת ההלוואה. במאמר זה נעשה סדר מוחלט בסוגיה זו, נסביר את זכויותיכם ונבין כיצד פועל מנגנון תשלום המשכנתא בהוראת קבע.
התשובה הקצרה: לא, אינכם חייבים לפתוח חשבון
התשובה הקצרה והחד-משמעית היא לא. על פי חוקי מדינת ישראל והוראות בנק ישראל, אינכם מחויבים בשום צורה לפתוח חשבון בנק בבנק שבו אתם נוטלים את המשכנתא. ניתן בהחלט לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא באמצעות הוראת קבע (הרשאה לחיוב חשבון) שיורדת באופן אוטומטי מחשבון הבנק הקיים שלכם, בכל בנק אחר בישראל.
החוק אוסר על הבנקים לבצע מה שנקרא "התניית שירות בשירות". כלומר, הבנק לא יכול להתנות את מתן המשכנתא (שירות א') בפתיחת חשבון עו"ש אצלו (שירות ב'). זכותכם המלאה לקחת את ההלוואה בבנק א', ולהמשיך לנהל את החיים הפיננסיים שלכם בבנק ב'.
מדוע הבנקים לוחצים עלינו לפתוח חשבון?
אם החוק כל כך ברור, מדוע פקידי המשכנתאות עדיין מנסים לשכנע אתכם לפתוח חשבון? התשובה טמונה במודל העסקי של הבנקים. עבור הבנק, המשכנתא היא לעיתים קרובות "מוצר עוגן". המטרה האמיתית של הבנק היא להפוך אתכם ללקוחות מלאים של הסניף. ברגע שתפתחו חשבון ותעבירו משכורת, תתחילו לשלם עמלות עו"ש, תוציאו כרטיסי אשראי חוץ-בנקאיים או בנקאיים דרכם, ואולי בעתיד תיקחו הלוואות צרכניות בריביות גבוהות בהרבה מריבית המשכנתא.
כדי לתמרץ אתכם לעשות זאת, הבנקים משתמשים בטקטיקה חוקית ונפוצה: הטבת ריבית תמורת פתיחת חשבון. הבנקאי עשוי לומר לכם: "אתם לא חייבים לפתוח חשבון, אבל אם תעבירו אלינו משכורת בגובה מסוים ותפתחו חשבון, תקבלו הנחה של 0.1% או 0.2% בריביות המשכנתא".
האם משתלם להעביר חשבון בשביל הטבת ריבית?
כאן בדיוק נכנס לתמונה תהליך של ייעוץ משכנתאות מקצועי. כאשר מציעים לכם הטבת ריבית, חובה לבצע חישוב כלכלי מדויק. האם ההנחה בריבית (שתחסוך לכם אולי 30-50 שקלים בחודש) שווה את כאב הראש של מעבר בנק? האם היא מקזזת את עמלות העו"ש ודמי הכרטיס שתשלמו בבנק החדש?
במיוחד כאשר מדובר על ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, זוגות צעירים נוטים להתפתות להנחות קטנות מבלי להבין את המשמעות ארוכת הטווח של ניהול שני חשבונות בנק במקביל, או את הטרחה שבהעברת כל הוראות הקבע והחיובים לחשבון חדש. לעיתים קרובות, אנו מגלים שהעלויות הנסתרות של החשבון החדש עולות על החיסכון בריבית המשכנתא.
איך עובדת הוראת קבע למשכנתא בפועל?
אם החלטתם להישאר בבנק שלכם ולשלם את המשכנתא מחשבון חיצוני, התהליך הוא פשוט ומוסדר:
- במעמד חתימת המשכנתא, תקבלו מהבנק המלווה טופס שנקרא "הקמת הרשאה לחיוב חשבון" (הוראת קבע).
- את הטופס הזה אתם מעבירים לבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלכם (ניתן לעשות זאת כיום בקלות באפליקציה או באתר הבנק שלכם).
- הבנק שלכם מאשר את ההרשאה, ומאותו רגע, במועד החיוב החודשי שנקבע (לרוב ה-1, ה-10 או ה-15 בחודש), סכום ההחזר יועבר אוטומטית לבנק המשכנתאות.
חשוב מאוד להקפיד שבמועד החיוב יהיה לכם כיסוי מספיק בחשבון העו"ש. משכנתא שחוזרת בגלל היעדר כיסוי (אכ"מ) גוררת קנסות, ריביות פיגורים, ובעיקר - פוגעת אנושות בדירוג האשראי שלכם.
הסכנה בניהול שני חשבונות (חשבון ייעודי למשכנתא)
לקוחות רבים מנסים "לרקוד על שתי החתונות": הם פותחים חשבון בבנק המשכנתאות כדי לקבל את הטבת הריבית, מעבירים אליו רק חלק מהמשכורת, ומשאירים את החשבון הישן והאהוב שלהם פעיל עבור שאר ההוצאות. גם בתהליכי מיחזור משכנתא ושיפור תנאים אני נתקל בלקוחות שמספרים על הקושי התזרימי שנוצר מכך.
מצב זה דורש ניהול תזרים מוקפד מאוד. עליכם לזכור להעביר כספים מדי חודש בין החשבונות כדי לוודא שיש מספיק כסף להוראת הקבע של המשכנתא מחד, ולהוצאות המחיה מאידך. טעות קטנה בתזמון ההעברות עלולה להוביל למינוס מיותר בחשבון אחד, בעוד בחשבון השני שוכב כסף ללא שימוש.
לסיכום - מה ההמלצה שלנו?
עבור לקוחות הנמצאים בתהליך ייעוץ משכנתא למשפרי דיור או רוכשי דירה ראשונה, ההמלצה החד-משמעית שלי היא לא למהר לפתוח חשבון בנק חדש רק בגלל שהבנקאי אמר שזה "כדאי". דרשו לראות שתי הצעות מחיר ברורות: אחת עם פתיחת חשבון, ואחת עם תשלום בהוראת קבע מחשבון חיצוני.
רק לאחר שתבחנו את הפער האמיתי בשקלים, תוכלו לקבל החלטה מושכלת. זכרו - הנוחות שלכם, השליטה הפיננסית שלכם, והשקט הנפשי שלכם שווים הרבה מאוד כסף. תשלום המשכנתא באמצעות הוראת קבע מחשבון קיים היא זכותכם המלאה, והיא לרוב הדרך הפשוטה והבטוחה ביותר לנהל את כלכלת המשפחה שלכם לאורך שנים.