האם כדאי למחזר את המשכנתא לבנק מתחרה בשביל הפרש קטן בתנאים?

רבים מנוטלי המשכנתאות עוקבים אחר שינויי הריבית במשק, וכאשר הם שומעים על ירידת ריביות או נתקלים בפרסום אטרקטיבי של בנק מתחרה, עולה מיד השאלה: האם הגיע הזמן לבצע מיחזור משכנתא ושיפור תנאים? הפיתוי לעבור בנק בשביל לחסוך עשירית אחוז בריבית הוא גדול, אך לפני שאתם אורזים את התיק הפיננסי שלכם וקופצים לבנק ממול, חשוב לעצור ולנתח את התמונה המלאה. תהליך של ייעוץ משכנתאות מקצועי מגלה לא פעם שמה שנראה כמו חיסכון על הנייר, עלול להתברר כהפסד כספי או כטרחה שאינה מצדיקה את המאמץ.

מעבר לבנק מתחרה אינו מסתכם רק בחתימה על טפסים חדשים. מדובר למעשה בלקיחת משכנתא חדשה לחלוטין לצורך סילוק המשכנתא הקיימת. המשמעות היא שעליכם לעבור את כל תהליך האישור מחדש, ממש כפי שעשיתם כאשר פניתם לקבל ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה. הבנק החדש יבחן את ההכנסות שלכם, את דירוג האשראי שלכם, וידרוש שמאות עדכנית לנכס.

העלויות הנסתרות של מעבר בנק

כאשר אנו בוחנים את הכדאיות של מעבר לבנק אחר, אי אפשר להסתכל רק על ההפרש בריביות. ישנן עלויות נלוות משמעותיות שחובה לשקלל בתוך "נקודת האיזון" (הזמן שייקח לחיסכון החודשי לכסות את עלויות המעבר). העלות הראשונה היא עמלת פירעון מוקדם (קנסות יציאה) בבנק הנוכחי. אמנם עמלה זו בחלקה תשולם גם במיחזור פנימי (באותו בנק), אך במעבר בנק מתווספות עלויות נוספות שחובה לקחת בחשבון.

עלויות אלו כוללות: פתיחת תיק בבנק החדש (שיכולה להגיע לכמה מאות שקלים, למרות שלעיתים ניתן לקבל פטור או הנחה), תשלום לשמאי מקרקעין עבור הערכת שווי עדכנית של הנכס, אגרות רישום בטאבו (ביטול הערת האזהרה של הבנק הישן ורישום המשכנתא לטובת הבנק החדש), ולעיתים גם עלויות נוטריון או עורך דין. כאשר מסכמים את כל ההוצאות הללו, סכום של 2,000 עד 8,000 שקלים יכול להיבלע רק בבירוקרטיה ובאגרות, מה שמוחק לחלוטין חיסכון שנובע מהפרש קטן של 0.1% או 0.2% בריבית.

בירוקרטיה, זמן וטרחה

פתגם ידוע אומר ש"זמן שווה כסף", ובתחום המשכנתאות זה נכון שבעתיים. מעבר לבנק מתחרה דורש מכם להפיק מחדש את כל המסמכים: תלושי שכר, עובר ושב, דוחות יתרות, אישורים מהטאבו ועוד. בנוסף, בנקים רבים יתנו לכם את הריבית האטרקטיבית רק בתנאי שתעבירו אליהם את הפעילות בחשבון העובר ושב שלכם (העברת משכורת, כרטיסי אשראי, הוראות קבע).

העברת חשבון בנק היא פעולה מורכבת שדורשת התעסקות רבה מול חברות התקשורת, העירייה, חברות הביטוח וגורמים נוספים להם אתם משלמים בהוראת קבע (למרות שניתן לעבור בנק בלחיצת כפתור כיום). האם ההפרש הקטן בהחזר החודשי שווה את עשרות השעות שתשקיעו בטלפונים, חתימות והתרוצצויות? עבור אנשים רבים, התשובה היא לא.

מתי ההפרש הקטן כן מצדיק מעבר?

למרות כל האמור לעיל, ישנם מקרים שבהם גם הפרש קטן לכאורה מצדיק את המעבר. זה קורה בעיקר כאשר מדובר במשכנתא בסכום גבוה ולתקופה ארוכה שנותרה (20-30 שנה). במקרים כאלה, חיסכון של עשירית האחוז מצטבר לאורך השנים לעשרות אלפי שקלים.

כמו כן, אם אתם נמצאים לקראת שינוי בסטטוס הדיור שלכם ונעזרים בשירותי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, ייתכן שתגלו שהבנק הנוכחי שלכם נוקשה מאוד לגבי תנאי גרירת המשכנתא או תוספת האשראי הנדרשת לנכס החדש. במצב כזה, המעבר לבנק מתחרה אינו נובע רק מההפרש בריבית, אלא מהצורך בגמישות תפעולית, אישור עקרוני נוח יותר, או אחוזי מימון שהבנק הנוכחי מסרב לאשר.

כוח המיקוח: איך להשתמש בהצעת המתחרה לטובתכם?

האסטרטגיה החכמה ביותר, אותה יישם כל מומחה ייעוץ משכנתאות מנוסה, היא להשתמש בהצעה האטרקטיבית של הבנק המתחרה כקלף מיקוח מול הבנק הנוכחי שלכם. הבנקים אינם אוהבים לאבד לקוחות טובים שמשלמים בזמן. תהליך של "מיחזור פנימי" (שינוי תנאי המשכנתא בתוך אותו הבנק) הוא זול משמעותית, מהיר הרבה יותר, ואינו דורש שמאות חדשה, פתיחת חשבון או רישומים בטאבו וכדומה.

גשו לבנקאי שלכם עם ההצעה הכתובה שקיבלתם מהבנק המתחרה. לעיתים קרובות, מחלקת שימור הלקוחות של הבנק תסכים להשוות את ההצעה, או לפחות להתקרב אליה מאוד. גם אם הבנק הנוכחי יציע ריבית גבוהה ב-0.05% מהמתחרה, סביר להניח שבשקלול עלויות המעבר והטרחה, ההצעה הפנימית תהיה משתלמת יותר כלכלית.

סיכום: קבלת החלטה מבוססת נתונים

לפני שמחליטים לעבור בנק, חובה לבצע חישוב כדאיות כלכלית מדויק. אל תסתכלו רק על שורת ההחזר החודשי, אלא על סך התשלומים עד סוף התקופה, בניכוי כל עלויות המעבר הישירות והעקיפות. במקרים רבים, מיחזור משכנתא ושיפור תנאים יכול להתבצע ביעילות מרבית דווקא ב"מגרש הביתי" שלכם.

אם אתם מתלבטים, מומלץ להיעזר באיש מקצוע אובייקטיבי. יועץ שאינו תלוי בבנק יוכל לנתח את התיק שלכם, להשוות את החלופות בצורה קרה ומחושבת, ולנהל עבורכם את המשא ומתן – בין אם זה מול הבנק הנוכחי ובין אם מול בנקים מתחרים – כדי להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר, במינימום עלויות וטרחה. השקעה בבדיקה מקצועית מראש תחסוך לכם עוגמת נפש והרבה מאוד כסף בטווח הארוך.