רבים מהרוכשים דירה, במיוחד רוכשי דירה ראשונה הניגשים לתהליך של לקיחת משכנתא, זכאים להטבה משמעותית מטעם המדינה המכונה "מסלול זכאות משרד השיכון". מסלול זה מציע הלוואה בתנאים מועדפים, ריביות מסובסדות, והטבות ייחודיות בכל הנוגע לעמלות פירעון מוקדם. כאשר פונים אל שירותי ייעוץ משכנתאות, אחת השאלות הנפוצות ביותר שעולות סביב בניית התמהיל היא: "הוצאתי תעודת זכאות ואישרו לי למשל סכום של 150,000 שקלים. האם אני חייב לקחת את כל הסכום הזה? ומה קורה אם אקח רק חלק ממנו?" (מתוך הבנה שלמרות יתרונותיו, עדיין מדובר במסלול אשר צמוד למדד המחירים לצרכן).

במאמר זה נצלול לעומק הכללים של מסלול הזכאות, נסביר את ההשלכות של ניצול חלקי של הסכום, ונבין כיצד החלטה זו משפיעה על המשכנתא שלכם לטווח הארוך.

האם חובה לנצל את כל סכום הזכאות שאושר?

התשובה הקצרה והברורה היא: לא. אין שום חוק או תקנה של משרד הבינוי והשיכון או של בנק ישראל המחייבים אתכם לנצל את מלוא הסכום המופיע בתעודת הזכאות שלכם. הסכום הנקוב בתעודה הוא בגדר "תקרת מקסימום" שאתם רשאים למשוך בתנאי המסלול המוטבים, אך ההחלטה כמה מתוך זה לקחת נתונה לחלוטין לשיקול דעתכם ולצרכים הפיננסיים שלכם.

בתהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, אנו נתקלים לא פעם במצבים שבהם הריביות המוצעות במסלולים החופשיים של הבנק (למשל, קל"צ או משתנה שנים לא צמודה) עשויות להיות אטרקטיביות לא פחות, ולעיתים אף יותר, מהריבית במסלול הזכאות (שהוא תמיד צמוד למדד המחירים לצרכן). במקרים כאלה, ייתכן שיהיה חכם כלכלית לקחת רק חלק מסכום הזכאות, בהתאם לאסטרטגיית ניהול הסיכונים שלכם (ברמה העקרונית לא היינו ממליצים לוותר עליו לגמרי).

מה קורה אם לא משתמשים בכל סכום הזכאות?

אם בחרתם להשתמש רק בחלק מהסכום שאושר לכם, לא קורה שום דבר שלילי. החלק שלא ניצלתם פשוט "נמחק" ולא נמשך כהלוואה. אתם תשלמו ריבית ותחזירו קרן אך ורק על הסכום שבפועל לקחתם.

אם, למשל, מסלול הזכאות מהווה 10% מסך כל המשכנתא שלכם, תקבלו הנחה של 10% על עמלות ההיוון בשאר המסלולים (בנוסף להנחות הרגילות הקבועות בחוק). לכן, אם אושר לכם סכום זכאות גבוה, אך בחרתם לקחת רק סכום קטן ממנו, יחס הזכאות מתוך סך המשכנתא יקטן, ובהתאם לכך תקטן גם ההנחה היחסית שתקבלו על עמלות הפירעון המוקדם העתידיות שלכם. זהו שיקול מרכזי בכל תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים בעתיד.

האם יש סכום מינימלי שחייבים לקחת כדי לקבל את ההטבות?

מבחינת התקנות היבשות של משרד הבינוי והשיכון, אין הגדרה לסכום מינימלי. תיאורטית, יכולתם לקחת שקל אחד במסלול הזכאות ולהיחשב כמי ששילבו זכאות בתמהיל. אולם, המציאות הבנקאית עובדת אחרת.

הבנקים למשכנתאות מפעילים נהלי עבודה פנימיים ורגולציה תפעולית. פתיחת מסלול הלוואה דורשת תפעול, מעקב וניהול רישומי. לכן, רוב הבנקים מציבים רף מינימלי תפעולי לפתיחת מסלול משכנתא כלשהו, כולל מסלול זכאות. בדרך כלל, סכום המינימום לפתיחת מסלול עומד על בין 10,000 ש"ח ל-30,000 ש"ח, תלוי בנהלי הבנק הספציפי באותה עת.

משמעות הדבר היא שאם אתם רוצים לשלב את מסלול הזכאות רק כדי ליהנות מ"מטריית ההגנה" של ההנחה בעמלות הפירעון המוקדם, לא תוכלו לקחת סכום סמלי של 1,000 ש"ח. תצטרכו לעמוד ברף המינימום שהבנק דורש לפתיחת המסלול.

ייעוץ משכנתא למשפרי דיור ומסלול זכאות

חשוב לציין שמסלול הזכאות אינו נחלתם הבלעדית של רוכשי דירה ראשונה. גם בתהליך של ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, אנו בודקים את זכאות הלקוחות. לעיתים, משפרי דיור שומרים על זכאות מסוימת (למשל, עולים חדשים בתוך תקופת הזכאות, או משפחות מרובות ילדים). גם עבורם, הכללים זהים: אין חובה לנצל את כל הסכום, ויש לבחון את כדאיות המסלול אל מול האלטרנטיבות שמציע השוק החופשי באותה נקודת זמן.

שורה תחתונה: איך מקבלים החלטה חכמה?

ההחלטה כמה מסכום הזכאות לנצל לא צריכה להתקבל בחלל ריק. היא חייבת להיות מגובה בבדיקה כלכלית מקיפה שמשווה את הריבית המסובסדת (שהיא תמיד צמודת מדד) אל מול הריביות הלא-צמודות שהבנק מציע. יש לשקלל את תחזיות האינפלציה, את הצפי שלכם לפירעון מוקדם של המשכנתא (למשל מקרן השתלמות שאמורה להשתחרר), ואת ההשפעה של ההנחה היחסית בעמלות היוון.

יועץ משכנתאות מקצועי יבצע עבורכם סימולציות פיננסיות מדויקות, יציג לכם את המספרים השקופים, ויעזור לכם להחליט האם נכון לכם לקחת את מלוא הזכאות, חלק ממנה, או לוותר עליה לחלוטין לטובת תמהיל חופשי ויציב יותר.