מעבר משכיר לעצמאי לפני לקיחת משכנתא - המדריך המלא

אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני נתקל בהן בתור מומחה בתחום של ייעוץ משכנתאות היא: "אני מתכנן לעזוב את עבודתי כשכיר ולפתוח עסק עצמאי, איך זה ישפיע על המשכנתא שלי?". החלום לעצמאות כלכלית, הגשמה עצמית וניהול עסק משלכם הוא מובן, טבעי ומרגש. עם זאת, כאשר החלום העסקי הזה מתנגש או חופף עם החלום לרכוש דירה, עלולות להיווצר מורכבויות פיננסיות משמעותיות מול המערכת הבנקאית.

הבנקים בישראל מקדשים יציבות. כאשר אתם מועסקים כשכירים, הבנק רואה תלושי שכר מסודרים, ותק ברור במקום העבודה, והכנסה קבועה שקל לחזות אותה לאורך זמן. ברגע שאתם הופכים לעצמאיים, רמת הסיכון שלכם בעיני מחלקות האשראי של הבנק עולה באופן דרמטי. במאמר זה נסקור לעומק את כל ההשלכות של הצעד הזה, איך לתכנן אותו נכון, וכיצד להימנע מסירוב כואב בבקשת המשכנתא.

למה הבנקים חוששים מלווים שעברו לאחרונה לעצמאות?

כאשר אתם פונים לבקש משכנתא כעצמאיים, הבנק דורש לראות היסטוריה תעסוקתית יציבה ומוכחת. לרוב, הדרישה הבסיסית היא להציג שומות מס / דוחות כספיים של שנה עד שלוש אחרונות, ובנוסף גם אישור מרואה החשבון על הכנסות השנה הנוכחית (אישור רואה חשבון על שנת המס השוטפת). אם רק עכשיו פתחתם עסק – בין אם מדובר בעוסק פטור, עוסק מורשה או חברה בע"מ – פשוט אין לכם עדיין את ההיסטוריה הפיננסית הזו להציג.

מבחינת הבנק, כל עסק חדש נמצא בסיכון גבוה לסגירה בשנותיו הראשונות. הסטטיסטיקה מראה שאחוז ניכר מהעסקים החדשים אינם שורדים את השנה השנייה או השלישית. לכן, גם אם ההכנסות שלכם בחודשים הראשונים כעצמאיים גבוהות משמעותית ממה שהרווחתם כשכירים, הבנק עלול שלא להכיר בהכנסה זו במלואה, או גרוע מכך – לסרב לאשר את הבקשה לחלוטין עד שתצברו ותק מספק כעצמאיים.

תזמון נכון: מתי כדאי לבצע את השינוי התעסוקתי?

אם אתם נמצאים בשלב של חיפוש דירה או רגע לפני חתימה על חוזה, ההמלצה החד-משמעית והברורה ביותר היא להמתין עם פתיחת העסק. בין אם אתם זקוקים לשירותי ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה ובין אם אתם מחפשים ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, התזמון האידיאלי והבטוח ביותר הוא להישאר שכירים עד לאחר החתימה על המשכנתא העברת התשלום הראשון שמקורו במשכנתא, לפחות בכל מה שקשור לבנק. ההמלצה הנה אף להחמיר ולחכות משך זמן גדול יותר. אפשר גם לפתוח את העסק אך עדיין לא להתפטר ממקום העבודה.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא כשכירים היא תהליך פשוט ומהיר הרבה יותר. חשוב לזכור שהבנק בודק את הסטטוס התעסוקתי שלכם לא רק במעמד האישור העקרוני, אלא גם רגע לפני ביצוע המשיכה של הכספים בפועל. אם חתמתם על חוזה רכישה מול מוכר, והתפטרתם מהעבודה לפני שהבנק העביר את הכסף, הבנק עשוי להקפיא את המשכנתא!. במצב כזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם מול שוקת שבורה ובמצב של הפרת חוזה יסודית מול מוכר הדירה, מה שגורר קנסות כבדים, או תיאלצו לפנות לפתרונות מימון חוץ בנקאיים יקרים אשר אינם מחובי המציאות.

מה עושים אם כבר פתחתם עסק וחתמתם על חוזה?

אם המעבר לעצמאות כבר נעשה ואתם זקוקים בדחיפות למימון, אל תאמרו נואש. למרות המורכבות, ישנם מספר פתרונות אפשריים שניתן ליישם בעזרת תכנון נכון. ראשית, אם יש לכם בן או בת זוג שהם שכירים עם הכנסה גבוהה ויציבה, ייתכן שניתן יהיה לבסס את יכולת ההחזר העיקרית על ההכנסה שלהם. במקרה כזה, הבנק עשוי להתייחס להכנסה שלכם כעצמאיים כ"הכנסה תומכת" בלבד, ולהקל בדרישות הוותק.

פתרון נפוץ נוסף הוא גיוס לווה תומך (ערב משלם) – בדרך כלל הורים מקרבה ראשונה, שיכולים להוסיף את ההכנסות היציבות שלהם לתחשיב יכולת ההחזר של הבנק. כמו כן, הצגת הון עצמי גבוה יותר ממה שנדרש במינימום, או חשיפת חסכונות משמעותיים (כמו קרנות השתלמות נזילות או תיקי השקעות), יכולה להרגיע את מחלקת ניהול הסיכונים של הבנק ולהטות את הכף לטובת אישור העסקה.

הכנה מוקדמת וחשיבות הליווי המקצועי

הכנה מוקדמת היא המפתח להצלחה. אם אתם יודעים שאתם עומדים לעזוב את עבודתכם בקרוב, כדאי לאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים עוד בהיותכם שכירים. שמרו את כל תלושי השכר האחרונים, טפסי 106 של השנים הקודמות, ודפי חשבון המעידים על כניסת המשכורות בצורה סדירה. בנוסף, נהלו את חשבון הבנק העסקי החדש שלכם בצורה מופתית מהרגע הראשון – הימנעו מחריגות מסגרת והקפידו על הפרדה מוחלטת בין החשבון העסקי לפרטי.

במצבים מורכבים כאלה, אי אפשר להפריז בחשיבותו של יועץ משכנתאות מקצועי שמכיר את המערכת מבפנים. יועץ מנוסה יידע לארוז את התיק שלכם בצורה הנכונה ביותר. למשל, אם הייתם שכירים באותו תחום מקצועי שבו פתחתם את העסק (לדוגמה, הייתם מהנדסים בחברה וכעת פתחתם משרד תכנון משלכם), ניתן להציג לבנק רצף תעסוקתי באותו ענף, מה שמקטין משמעותית את תפיסת הסיכון של הבנקאי.

מבט לעתיד: שיפור תנאים לאחר התייצבות העסק

נניח שהצלחתם לקבל משכנתא בתנאים פחות אופטימליים בגלל הסטטוס החדש שלכם, או שנאלצתם לפנות לפתרונות מימון חוץ-בנקאיים זמניים כדי להציל את העסקה. חשוב לדעת שזו ממש אינה חתונה קתולית. לאחר שהעסק שלכם יתייצב, יצבור ותק של לפחות שנה-שנתיים ויציג שומות מס חיוביות ויציבות, תוכלו לבצע תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים.

בתהליך המיחזור העתידי, תוכלו לחזור לבנק כלווים חזקים, עצמאיים ויציבים, להתמקח על הריביות מחדש מעמדת כוח, לקצר את תקופת ההלוואה או להקטין את ההחזר החודשי. התכנון הפיננסי הנכון הוא להסתכל על המשכנתא כמוצר דינמי וגמיש שמתאים את עצמו לשלבי החיים שלכם, להתפתחות העסקית שלכם, וליכולות הכלכליות המשתנות של התא המשפחתי.