מדריך: הכנסה והון עצמי נדרשים למשכנתא מ-600 אלף ועד 2.5 מיליון ש״ח

אחד השלבים החשובים ביותר לפני היציאה לחיפוש דירה הוא הבנת התקציב האמיתי שעומד לרשותכם. רוכשים רבים מתמקדים במחיר הדירה, אך שוכחים לבדוק מראש מהי ההכנסה הנדרשת כדי לאשר את המשכנתא, וכמה הון עצמי מינימלי הם חייבים להביא מהבית. בתהליך של ייעוץ משכנתאות מקצועי, השאלה הראשונה שנשאלת היא: "מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם?". במאמר זה נפרט את ההכנסה הפנויה הנדרשת וההון העצמי המינימלי למשכנתאות בטווחים של 600,000 ש"ח ועד 2,500,000 ש"ח.

חוקי המשחק: מגבלות בנק ישראל

לפני שנצלול למספרים, חשוב להבין את חוקי הבסיס של בנק ישראל. ראשית, יחס ההחזר (PTI - Payment to Income): הבנקים מאשרים לרוב החזר חודשי המהווה בין 33% ל-38% מההכנסה נטו הפנויה של התא המשפחתי (לאחר ניכוי הלוואות קיימות). שנית, מגבלות ההון העצמי: עבור רוכשי דירה יחידה, נדרש הון עצמי מינימלי של 25% (כלומר, מימון מקסימלי של 75%). במסגרת ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, נדרש הון עצמי של 30% (מימון של 70%), ועבור משקיעים נדרש הון של 50%. החישובים מטה מתייחסים לרוכשי דירה יחידה בפריסה ל-30 שנה.
חשוב מאד: החישוב שנערך במאמר זה מדבר על החזר חודשי התחלתי אשר נחשב יחסית גבוה, סביב ה- 550 ש"ח לכל 100,000 ש"ח משכנתא. בפועל (וזה תמיד יהיה תלוי בסביבת הריבית באותה נקודת זמן), ההחזר החודשי המינימאלי לכל 100,000 ש"ח משכנתא יהיה נמוך משמעותית. נכון ליום כתיבת המאמר ההחזר המינימאלי עומד על 430 ש"ח לכל 100,000, וזה מוביל לשני דברים: א. ניתן להתבסס על הכנסה נמוכה יותר יחסית.
ב. ההחזר המינימאלי הזה גורר את המשכנתא להיות כולה או רובה צמודה למדד המחירים לצרכן - מה שיכול להוות התרסקות בסופו של דבר, בטווח בטוח הבינוני והארוך, ומכאן אנו למדים: אין תשובה אחת נכונה - נדרש לאפיין את העסקה והיכולות שלכם בצורה פרטנית!

משכנתא של 600,000 ש"ח

משכנתא בסכום זה נפוצה בעיקר בפריפריה או בקרב משפרי דיור המגיעים עם הון עצמי משמעותי ממכירת נכס קודם. ההחזר החודשי המשוער יעמוד על כ-3,300 עד 3,500 ש"ח. כדי לעמוד ביחס החזר תקין בעיני הבנק, תזדקקו להכנסה פנויה של כ-10,000 עד 11,000 ש"ח נטו בחודש. בהנחה שזו דירה ראשונה (75% מימון), שווי הנכס המקסימלי שתוכלו לרכוש הוא 800,000 ש"ח, ולכן ההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 200,000 ש"ח.

משכנתא של 1,000,000 ש"ח

זהו סכום משכנתא ממוצע ושכיח מאוד בישראל. ההחזר החודשי המשוער למשכנתא של מיליון שקלים ינוע סביב 5,500 עד 5,800 ש"ח. הבנק ידרוש לראות הכנסה פנויה ויציבה של כ-16,000 עד 17,500 ש"ח נטו. עבור מימון מקסימלי של 75%, שווי הנכס יעמוד על כ-1,333,000 ש"ח, מה שאומר שתצטרכו להביא מהבית הון עצמי של לפחות 333,000 ש"ח. הליך ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה בשלב זה הוא קריטי כדי לבנות תמהיל שלא יחנוק אתכם כלכלית לאורך השנים.

משכנתא של 1,500,000 ש"ח

ככל שעולים בסכום, המשמעות של כל עשירית אחוז בריבית הופכת לדרמטית. משכנתא של מיליון וחצי שקלים תייצר החזר חודשי משוער של כ-8,300 עד 8,700 ש"ח. כדי לקבל אישור, תצטרכו להציג הכנסה משפחתית משותפת של כ-24,000 עד 26,000 ש"ח נטו, ללא הלוואות נוספות ברקע. שווי הנכס הנגזר מ-75% מימון הוא 2,000,000 ש"ח, ולכן תזדקקו להון עצמי מינימלי של 500,000 ש"ח.

משכנתא של 2,000,000 ש"ח

סכומים אלו מאפיינים רכישות באזורי הביקוש במרכז הארץ או דירות גדולות במיוחד. ההחזר החודשי המשוער יקפוץ לכ-11,000 עד 11,600 ש"ח. ברמות אלו, הבנקים מקפידים מאוד על יציבות תעסוקתית ובוחנים את הוותק במקום העבודה. תידרש הכנסה פנויה של כ-32,000 עד 35,000 ש"ח נטו. רכישת נכס בשווי של כ-2,666,000 ש"ח תחייב אתכם בהון עצמי של כ-666,000 ש"ח לפחות.

משכנתא של 2,500,000 ש"ח

משכנתא של שניים וחצי מיליון שקלים מייצרת התחייבות כבדה ארוכת טווח. ההחזר החודשי המשוער יעמוד על כ-13,800 עד 14,500 ש"ח. זהו רף גבוה המצריך הכנסה משפחתית נטו של כ-40,000 עד 43,000 ש"ח. שווי נכס של כ-3,333,000 ש"ח (ב-75% מימון) מצריך הון עצמי התחלתי של כ-833,000 ש"ח. במקרים של משכנתאות בסדר גודל כזה, תכנון מסלולים חכם הוא חובה למניעת קפיצות חדות בהחזר החודשי בעקבות שינויי מדד וריבית.

השפעת הלוואות קיימות על ההכנסה הפנויה

חשוב לזכור: הלוואות קיימות (כמו הלוואת רכב, הלוואות לכל מטרה או אשראי מתגלגל) פוגעות בהכנסה הפנויה המוכרת על ידי הבנק. לדוגמה, אם ההכנסה נטו שלכם היא 20,000 ש"ח, אך יש לכם החזר חודשי של 2,000 ש"ח על הלוואת רכב, הבנק יתייחס להכנסה שלכם כ-18,000 ש"ח בלבד לפני חישוב יחס ההחזר למשכנתא. במקרים כאלה, לעיתים נשקול תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים או איחוד הלוואות לתוך המשכנתא החדשה, כדי לפרוס את החובות ולפנות הכנסה חודשית קריטית שתאפשר את אישור העסקה.

סיכום: למה חשוב לתכנן מראש?

לסיכום, המספרים שהצגנו הם כללי אצבע והערכות בלבד המבוססות על סביבת הריבית הנוכחית. כל תיק נבחן לגופו, וקיימים הבדלים מהותיים בין הבנקים השונים במדיניות החיתום שלהם (למשל, בהכרה בהכנסות משתנות, בונוסים, או קצבאות). לכן, ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי ומקצועי יכול לעשות את ההבדל בין סירוב לאישור, ובין משכנתא יקרה למשכנתא חסכונית ובטוחה שמותאמת למידותיכם. אל תחתמו על חוזה רכישה לפני שווידאתם שיש לכם גם את ההון העצמי הנדרש וגם את ההכנסה המתאימה לאישור המשכנתא.