האם אפשר לקבל משכנתא גדולה יותר ממחיר רכישת הנכס?

רבים שואלים אותנו בתהליך של ייעוץ משכנתאות, האם ניתן לקבל מהבנק סכום גבוה יותר ממחיר הדירה הנקוב בחוזה הרכישה? התשובה הקצרה היא שהדבר מורכב ואינו אפשרי בצורה ישירה על פי נהלי בנק ישראל, אך ישנם פתרונות יצירתיים וחוקיים לחלוטין שיכולים לסייע לכם במימון ההוצאות הנלוות.

כאשר אנו מתכננים רכישת נכס, במיוחד אם מדובר על תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, אנו מגלים מהר מאוד שההוצאות אינן מסתכמות רק במחיר הדירה עצמה. ישנן הוצאות נלוות רבות: מס רכישה (במידה ויש), שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, אגרות רישום בטאבו, וכמובן – שיפוץ הדירה, קניית ריהוט ומוצרי חשמל ועוד. כל ההוצאות הללו יכולות להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. לכן, טבעי שהרוכשים ירצו למנף את המשכנתא כדי לכסות גם את העלויות הללו.

הנחיות בנק ישראל: שווי הנכס מול מחיר החוזה

על פי הנחיות בנק ישראל, הבנק רשאי לממן אחוז מסוים משווי הנכס. עבור רוכשי דירה יחידה ניתן לקבל עד 75% מימון, בעוד שעבור מי שנעזר בשירותי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור המגבלה עומדת על 70% מימון (ולמשקיעים עד 50%).

אבל מהו בעצם "שווי הנכס"? הכלל של בנק ישראל קובע בצורה חד משמעית: שווי הנכס לצורך חישוב המשכנתא הוא הנמוך מבין השניים – מחיר החוזה או הערכת השמאי. כלומר, גם אם מצאתם "מציאה" וקניתם דירה ב-1.5 מיליון שקלים, והשמאי מטעמכם העריך אותה ב-1.8 מיליון שקלים, הבנק יחשב את אחוזי המימון המקסימליים לפי 1.5 מיליון שקלים בלבד. המשמעות היא שלא ניתן לקבל משכנתא שגבוהה ממחיר החוזה בדרך הרגילה של רכישת הדירה.

פתרון 1: משכנתא לשיפוצים

אחת הדרכים הלגיטימיות והנפוצות לקבל מימון נוסף שקשור לנכס היא באמצעות משכנתא לשיפוצים. אם בכוונתכם לשפץ את הנכס הנרכש, ניתן להזמין שמאי שיעריך את שווי הנכס במצבו הנוכחי, וכן את שוויו העתידי לאחר השיפוץ המתוכנן (בכפוף להצגת הצעות מחיר מפורטות מקבלן שיפוצים רשום).

במקרה כזה, הבנק עשוי לאשר לכם משכנתא נוספת עבור השיפוץ, אשר תשולם בדרך כלל בפעימות בהתאם להתקדמות העבודה בשטח. זהו פתרון מצוין שמאפשר לכם להכניס את עלויות השיפוץ לתוך הלוואת המשכנתא הארוכה והזולה יחסית, ובכך להגדיל את סך האשראי שקיבלתם כנגד הנכס.
יש לקחת בחשבון שמדובר בפרוצדורה מורכבת, בעיקר סביב אחוזי המימון שניתן לקבל עבור משכנתא לשיפוץ.

פתרון 2: הלוואות משלימות או הלוואה לכל מטרה

אם אתם זקוקים לכסף עבור ריהוט, הוצאות מעבר או כיסוי הוצאות נלוות אחרות שאינן נחשבות לשיפוץ המשביח את הנכס, ייתכן שתצטרכו להיעזר בהלוואות מסחריות רגילות (הלוואות צרכניות) מהבנק שלכם או מגופים חוץ בנקאיים.

חשוב מאוד להיזהר כאן: הלוואות אלו ניתנות לרוב לתקופות קצרות יותר (עד 10 שנים) ובריביות גבוהות יותר מאשר משכנתא לדיור. שילוב של הלוואות אלו דורש תכנון פיננסי קפדני וניהול סיכונים. בנוסף, קיימת אפשרות למשכן נכס קיים של ההורים (בכפוף לכללים המחמירים של הבנקים) כדי לקבל הלוואה לכל מטרה בתנאים טובים יותר, אשר תשמש אתכם כהשלמה להון העצמי או לכיסוי ההוצאות הנלוות.
**בעולם המשכנתאות החוץ בנקאיות ישנם מספר גופי מימון אשר יכולים לאשר מתן משכנתא מדרגה שנייה במסגרת מהלך רכישת הנכס, נכון ליום כתיבת המאמר ניתן להגיע עד ל- 85% משווי הנכס (ללא תלות בהאם מדובר בנכס יחד / משפרי דיור / משקיעים). יש לקחת בחשבון שמדובר במשכנתא בתנאי הלוואה לכל מטרה ולא כמשכנתא לדיור. פתרון זה מתאים לבעלי הכנסה גבוהה.

זהירות: קומבינציות מסוכנות וניפוח חוזים

לעתים, רוכשים מתפתים לחשוב על פתרונות "יצירתיים" אך לא חוקיים, כמו רישום מחיר גבוה יותר בחוזה הרכישה מזה שסוכם בפועל מול המוכר, מתוך מטרה "לעבוד" על הבנק ולקבל משכנתא גבוהה יותר. חשוב להבהיר בצורה החד משמעית ביותר: מדובר בעבירה פלילית של הונאת תאגיד בנקאי והעלמת מס.

מעבר להיבט הפלילי החמור, מהלך כזה עלול להתגלות בקלות על ידי שמאי המקרקעין מטעם הבנק. השמאי מכיר את מחירי השוק באזור, ואם הוא יראה שחוזה הרכישה מנופח בצורה לא סבירה, הוא פשוט יעריך את הנכס בשוויו האמיתי (הנמוך יותר). כזכור, הבנק תמיד ילך לפי הנמוך מבין השניים. במקרה כזה, לא רק שלא תקבלו משכנתא מוגדלת, אלא שהבנק עלול לבטל את האישור העקרוני ולסרב להעניק לכם מימון כלל עקב חוסר אמינות, ורשויות המס עלולות לדרוש מס רכישה גבוה יותר בהתאם לחוזה המנופח.

מה קורה בעתיד? מיחזור משכנתא

חשוב לזכור ששווי הנדל"ן בישראל נוטה לעלות לאורך השנים. גם אם כיום אתם מוגבלים באחוזי המימון ואינכם יכולים להוציא כספים נוספים, ייתכן שבעוד מספר שנים שווי הנכס שלכם יעלה משמעותית. בשלב זה, כדאי לבצע בדיקת כדאיות עבור תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים.

כאשר שווי הנכס עולה, יחס המימון שלכם (LTV) יורד, מה שעשוי לאפשר לכם לקבל ריביות טובות יותר או אפילו להוציא כספים נוספים מהנכס לטובת מטרות אחרות (עד למגבלה של 50% משווי הנכס העדכני לטובת הלוואה לכל מטרה בבנקים ועד ל- 85% בחברות מימון חוץ בנקאיות). זוהי אסטרטגיה פיננסית ארוכת טווח שרבים ממשפרי הדיור והמשקיעים משתמשים בה בהצלחה.

סיכום: החשיבות של ליווי מקצועי

הניסיון לקבל מימון מקסימלי, במיוחד כאשר ההון העצמי גבולי וההוצאות הנלוות גבוהות, דורש יצירתיות, היכרות מעמיקה עם נהלי הבנקים ותכנון אסטרטגי קפדני. בניית תמהיל נכון שמשלב את המשכנתא העיקרית עם מקורות מימון נוספים היא קריטית להצלחת העסקה ולשמירה על איכות החיים שלכם ועל יחס החזר חודשי שתוכלו לעמוד בו לאורך זמן.

לכן, פנייה למומחה עבור ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי תבטיח שתקבלו את התמונה המלאה, תמנעו מטעויות יקרות או ממהלכים מסוכנים, ותבטיחו לעצמכם שקט נפשי ובסיס כלכלי יציב בדרך לבית החדש שלכם.