אחת השאלות הנפוצות ביותר שעולות בתהליך של ייעוץ משכנתאות נוגעת לעמלת הפירעון המוקדם, המוכרת לרבים בכינוי "קנס משכנתא". כאשר אנו ניגשים לסלק את המשכנתא הקיימת, בין אם לטובת מכירת הנכס ובין אם במסגרת תהליך של מיחזור משכנתא, הבנק מציג לנו דוח יתרות לסילוק הכולל עמלת פירעון מוקדם. השאלה המיידית שעולה היא: האם אני חייב להביא את הכסף הזה מהבית ולשלם אותו במזומן לבנק עכשיו, או שניתן לגלגל את הסכום לתוך המשכנתא החדשה ולפרוס אותו לאורך השנים?

התשובה הקצרה היא שברוב המוחלט של המקרים, כאשר מדובר במיחזור משכנתא, אין צורך להביא כסף מהבית. הבנק מאפשר להוסיף את סכום עמלת הפירעון אל קרן ההלוואה החדשה ולפרוס אותה מחדש. עם זאת, ישנם יתרונות וחסרונות לכל אחת מהבחירות, וקיימות גם מגבלות רגולטוריות של בנק ישראל שעשויות למנוע מאיתנו את האפשרות לפרוס את הקנס. במאמר זה נצלול לעומק האפשרויות העומדות בפניכם.

מהי עמלת פירעון מוקדם ולמה היא קיימת?

לפני שנבין איך משלמים אותה, חשוב להבין על מה אנחנו משלמים. כאשר הבנק נותן לכם משכנתא, הוא בונה על הכנסה עתידית מריביות לאורך השנים. אם החלטתם להחזיר את הכסף מוקדם מהצפוי (בגלל מכירה או מיחזור או פירעון חלקי), והריבית הממוצעת כיום במשק נמוכה מזו שחתמתם עליה במקור, הבנק למעשה מפסיד כסף. עמלת הפירעון המוקדם נועדה לפצות את הבנק על הפסד התשואה הזה. בתהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים, המטרה שלנו היא לוודא שהחיסכון שנייצר בריביות החדשות יהיה גבוה משמעותית מעלות הקנס שאנו נדרשים לשלם. הנ"ל רלוונטי בעיקר במסלולים בריבית קבועה.

אפשרות 1: פריסת עמלת הפירעון בתוך המשכנתא החדשה (גלגול הקנס)

זוהי הדרך הנפוצה והמקובלת ביותר. נניח שיתרת המשכנתא שלכם עומדת על מיליון שקלים, ועמלת הפירעון המוקדם עומדת על 50,000 שקלים. במקום להוציא 50,000 שקלים מהחיסכון שלכם, הבנק פשוט מעמיד לכם משכנתא חדשה על סך 1,050,000 שקלים. הסכום הכולל נפרס מחדש בהתאם למסלולים ולתקופות שתבחרו.

היתרון המרכזי: אין פגיעה בתזרים המזומנים המיידי שלכם. אינכם נדרשים לרוקן חסכונות או לקחת הלוואות מסחריות יקרות כדי לממן את הקנס. הדבר נכון במיוחד עבור זוגות שלקחו ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה לפני מספר שנים, וכעת רוצים לשפר תנאים אך עדיין אין להם הון נזיל פנוי בהיקפים גדולים.

החיסרון המרכזי: כאשר אתם מגלגלים את הקנס לתוך המשכנתא, אתם למעשה לוקחים הלוואה כדי לשלם את הקנס, ועל ההלוואה הזו תשלמו ריבית לאורך השנים. המשמעות היא שהקנס האמיתי שלכם יהיה גבוה יותר מהסכום הנקוב בדוח היתרות, בגלל הריבית שתצטבר עליו לאורך חיי המשכנתא החדשה.
מנגד אל לנו לשכוח כלל ברזל - על כל שקל של עמלת פירעון מוקדם אנו אמורים לחסוך במחזור משכנתא חכם לפחות פי 4 ויותר בטווח הארוך (מבלי להזרים כסף להלוואה ומבלי שנצטרך להגדיל את ההחזר החודשי שלנו).

אפשרות 2: תשלום עמלת הפירעון מתוך הון עצמי (במזומן)

האפשרות השנייה היא להביא את הכסף מהבית. אם נחזור לדוגמה הקודמת, אתם תיקחו משכנתא חדשה של מיליון שקלים בלבד, ואת ה-50,000 שקלים תעבירו לבנק מחשבון העו"ש או מקרן השתלמות שהשתחררה.

היתרון המרכזי: חיסכון בעלויות הריבית. אתם לא משלמים ריבית דריבית על הקנס עצמו. בנוסף, הקטנת קרן המשכנתא החדשה תוביל להחזר חודשי נמוך יותר או תאפשר לכם לקצר את תקופת המשכנתא באופן אגרסיבי יותר.

החיסרון המרכזי: אובדן נזילות. הכסף ששילמתם לבנק כבר אינו זמין עבורכם להשקעות אחרות, לשיפוץ או לביטחון כלכלי. בתהליכי ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, אנו לרוב זקוקים לכל שקל פנוי לטובת רכישת הנכס החדש, ולכן תשלום הקנס במזומן עלול להכביד על העסקה.

מתי אי אפשר לפרוס את הקנס?

לא ניתן לפרוס (לבצע פירעון מוקדם) עמלת פירעון מוקדם במשכנתא כאשר הסכום הנפרע נמוך מ-10% מיתרת ההלוואה או מסכום ההלוואה המקורי.

כמו כן, כאשר מוכרים את הנכס ומסלקים את המשכנתא, עלינו לסלק את כל היתרה, כולל עמלת הפירעון המוקדם (במצב שכזה אנו למעשה מקטינים את ההון העצמי שנותר לנו מהמכירה).

איך מחליטים מה נכון עבורכם?

ההחלטה האם לפרוס את עמלת הפירעון או לשלם אותה במזומן אינה רק שאלה מתמטית, אלא שאלה של תכנון פיננסי הוליסטי. פנייה לשירותי ייעוץ משכנתאות מקצועי תאפשר לכם לקבל תמונה ברורה. יועץ המשכנתאות יבצע סימולציה מקיפה ויציג לכם בשקלים בדיוק כמה תעלה לכם כל חלופה. לעיתים, גם כאשר פורסים את הקנס לתוך המשכנתא החדשה ומשלמים עליו ריבית, החיסכון הכולל מהורדת הריביות וקיצור התקופות במשכנתא החדשה הוא כה דרמטי, שהעסקה נותרת סופר-משתלמת.

לסיכום, אל תתנו לפחד מעמלת הפירעון המוקדם למנוע מכם לבדוק את כדאיות המיחזור. ברוב המקרים תוכלו לפרוס את העמלה בנוחות מבלי להרגיש לחץ תזרימי ביום חתימת המשכנתא החדשה.