מס שבח במכירת דירה כשהשנייה בפינוי בינוי

סוגיה מרתקת ונפוצה מאוד בישראל של ימינו, בה פרויקטים של התחדשות עירונית צצים בכל פינה, נוגעת לבעלי נכסים המחזיקים במספר דירות. נניח שאתם בעלים של שתי דירות מגורים. אחת מהן נמצאת כרגע בלב ליבו של פרויקט פינוי בינוי, ולמעשה – היא כבר נהרסה כליל לטובת בנייתו של הבניין החדש. כעת, מסיבותיכם שלכם, אתם מעוניינים למכור את הדירה השנייה שלכם, זו שעומדת על תילה וראויה למגורים.

השאלה שמתעוררת היא טבעית ובעלת משמעות כלכלית אדירה: האם לצורך חישוב מס שבח אתם נחשבים כבעלים של דירה יחידה (שכן הדירה הראשונה כבר אינה קיימת פיזית והפכה לערימת חול), או שמא רשויות המס עדיין רואות בכם כבעלים של שתי דירות לכל דבר ועניין?

העמדה המשפטית: סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין

התשובה הקצרה והחד משמעית היא: אתם נחשבים לבעלים של שתי דירות. למרות שהדירה הפיזית נהרסה, מבחינה משפטית ומיסויית המצב שונה לחלוטין. כאשר אדם מוסר את דירתו ליזם במסגרת פרויקט של פינוי בינוי, הוא מקבל בתמורה זכות חוזית לקבלת דירה חלופית (וחדשה) בעתיד.

המחוקק הישראלי התייחס למצב זה במפורש בחוק מיסוי מקרקעין. על פי סעיף 49לג לחוק, הזכות לקבל דירה עתידית במסגרת פרויקט פינוי בינוי שוות ערך לחלוטין לבעלות על דירת מגורים קיימת לכל צורכי המס. כלומר, הזכות החוזית שלכם "נכנסת בנעליה" של הדירה שנהרסה, ורשות המיסים רואה בכם כמי שמחזיקים בשתי דירות במקביל.

האשליה של המגרש הריק והרציונל שמאחורי החוק

מבחינה פסיכולוגית, קל מאוד להסתכל על מגרש מגודר שבו עמד פעם הבניין שלכם, לראות את הטרקטורים חופרים את היסודות, ולהגיד לעצמכם: "אין לי כאן דירה. יש לי רק נייר מול קבלן". ואכן, אינכם יכולים לגור שם כרגע, אינכם יכולים להשכיר את הנכס, ואין לכם קירות או גג. אך רשויות המס אינן בוחנות את המציאות הפיזית העכשווית בלבד, אלא את המציאות הכלכלית הכוללת.

מדוע החוק נקבע בצורה כזו? הרציונל מאחורי חקיקה זו הוא מניעת פרצות מס ו"חלונות הזדמנויות" מלאכותיים. תארו לעצמכם מצב שבו החוק היה פוטר אתכם ממס במצב זה. הייתה נוצרת תקופת ביניים – מהרגע שהטרקטור הרס את הבניין ועד לרגע שבו קיבלתם את המפתח לדירה החדשה – שבה אדם שהיה בעלים של שתי דירות, הופך פתאום, כבמטה קסם, לבעלים של דירה יחידה.

מצב כזה היה מאפשר למשקיעים ובעלי נכסים לנצל את תקופת הביניים הזו בדיוק כדי למכור את הדירה השנייה שלהם בפטור מלא ממס שבח בטענה של "בעלי דירה יחידה", למרות שבפועל מובטחת להם דירה נוספת, חדשה ויקרה יותר בקרוב. המחוקק ביקש למנוע תכנוני מס מסוג זה ולשמור על שוויון וצדק מיסויי, ולכן סתם את הגולל על פרצה זו מראש.

איזה מיסים תצטרכו לשלם?

המשמעות הנגזרת מכך היא שבעת מכירת הדירה השנייה (זו שלא נהרסה), תצטרכו לשלם מס שבח, שכן אינכם זכאים לפטור המיועד למוכר דירתו היחידה. מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר לכם ממכירת הדירה (ההפרש בין מחיר הקנייה המתואם למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות).

מאז הרפורמה במיסוי מקרקעין שנכנסה לתוקף בשנת 2014, החישוב הנפוץ לדירות שאינן דירה יחידה הוא "חישוב לינארי מוטב". המשמעות היא שהשבח (הרווח) מחולק באופן יחסי על פני תקופת ההחזקה בנכס. השבח שיוחס לתקופה שעד ה-1.1.2014 יהיה פטור ממס, ואילו השבח שיוחס לתקופה מיום זה ואילך יחויב במס בשיעור של 25%. זהו חישוב מורכב התלוי במועד הרכישה המקורי שלכם, ודורש התחשבות בהוצאות שונות (כמו שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, שיפוצים שהשביחו את הנכס ועוד) שיכולות להקטין משמעותית את חבות המס בפועל.

ההשפעה על התכנון הפיננסי והמשכנתא

כאן בדיוק נכנס לתמונה תכנון פיננסי הוליסטי וקבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי. מכירת דירה ותשלום מס שבח משפיעים ישירות על ההון העצמי הפנוי שיישאר בידיכם לאחר העסקה. אם אתם מתכננים להשתמש בכספי המכירה (לאחר ניכוי המס) כדי לרכוש נכס חלופי אחר, חשוב להבין כיצד המהלך ישפיע על המשכנתא הבאה שלכם. עבור רבים, מהלך כזה דורש ייעוץ משכנתא למשפרי דיור, שכן מדובר במעבר מנכס אחד לאחר תחת אילוצי מיסוי ורגולציה של בנק ישראל.

ייתכן גם שאתם מוכרים את הדירה כדי לעזור לילדיכם להגיע להון העצמי הדרוש להם, ואז הם יזדקקו לשירותי ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה כדי למקסם את העזרה שנתתם להם. לחלופין, אם תגלו שחבות המס גבוהה מדי ותחליטו בסופו של דבר לא למכור את הדירה, אך אתם עדיין זקוקים להון נזיל, תהליך של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים או לקיחת הלוואה לכל מטרה על חשבון הדירה הקיימת יכול להיות פתרון חלופי מצוין שלא גורר אירוע מס.

המלצה חד משמעית: פנו לאנשי מקצוע

אנו ב"משכנתא בפיג'מה" מומחים בבניית האסטרטגיה המימונית שלכם, אך חשוב להדגיש: אנו יועצי משכנתאות ולא יועצי מס. המלצתנו החד משמעית והבלתי מתפשרת היא לפנות לעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי או ליועץ מס מוסמך בטרם ביצוע כל עסקת מכר. רק איש מקצוע בתחום המיסוי יוכל לבצע עבורכם סימולציה מדויקת של חבות מס השבח הצפויה לכם, לבדוק זכאות לפטורים חלקיים, פריסת מס או חישובים מוטבים אחרים, ולמנוע מכם הפתעות כלכליות כואבות ביום שאחרי חתימת החוזה.