מדוע יש הכנסות שבהן הבנק לא מכיר לטובת משכנתא?

כאשר אנו ניגשים לבנק בבקשה לקבלת משכנתא, אחד הפרמטרים הקריטיים והחשובים ביותר שהבנק בוחן הוא יכולת ההחזר שלנו. יכולת זו נגזרת ישירות מההכנסה הפנויה של התא המשפחתי אל מול ההתחייבויות הקיימות. עם זאת, לווים רבים מופתעים (ולעיתים אף מתוסכלים) לגלות שלא כל שקל שנכנס לחשבון הבנק שלהם נחשב בעיני הבנק כהכנסה לגיטימית לצורך חישוב המשכנתא. תהליך מקיף של ייעוץ משכנתאות מקצועי חושף לא פעם פערים משמעותיים בין מה שהלקוח תופס כהכנסה פנויה, לבין מה שהרגולציה הבנקאית הנוקשה מאשרת בפועל.

הכנסות זמניות, עמלות ובונוסים משתנים

הבנק מחפש מעל לכל דבר אחר - יציבות. משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאוד, לרוב ל-20 או 30 שנה. לכן, הבנק רוצה לוודא שההכנסה שלכם תישאר עקבית ויציבה לאורך זמן רב. הכנסות כמו שעות נוספות שאינן קבועות, בונוסים חד-פעמיים, עמלות מכירה תנודתיות, או מענקים שונים, ייתכן ולא יוכרו במלואן, ולעיתים לא יוכרו כלל. לדוגמה, אם אתם מקבלים בונוס שנתי גדול, הבנק עשוי לחשב רק ממוצע חלקי שלו על פני 12 חודשים, או להתעלם ממנו לחלוטין אם אין לו היסטוריה מוכחת ורציפה של מספר שנים אחורה. גם בעת ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, יועץ מנוסה ידע להכין את התיק כך שההכנסות המשתנות יוצגו בצורה המיטבית ביותר מול החתם בבנק, תוך גיבוי במסמכים מתאימים מהמעסיק.

הכנסות שאינן מדווחות כחוק

זה אולי נשמע מובן מאליו, אבל חשוב להדגיש זאת שוב ושוב: הבנק מכיר אך ורק בהכנסות מדווחות ששולם עליהן מס כחוק. הכנסות במזומן מטיפים (שלא הוכנסו לתלוש השכר), עבודות צדדיות שאינן מדווחות לרשויות המס, או כל הכנסה "שחורה" אחרת - פשוט אינן קיימות מבחינת המערכת הבנקאית. גם אם אתם מפקידים את המזומן הזה באופן קבוע ועקבי לחשבון הבנק שלכם מדי חודש בחודשו, פקיד המשכנתאות לא יוכל להתחשב בו ללא אסמכתא רשמית (כגון תלוש שכר תקני או שומת מס מסודרת מרואה חשבון).

קצבאות ותמיכות ממשלתיות

לא כל קצבה שאתם מקבלים מהמדינה מוכרת כהכנסה לצורך חישוב ההכנסה הפנויה למשכנתא. קצבאות ילדים, למשל, לעתים יוכרו כהכנסה ולעתים לא - תלוי בנסיבות. קצבאות נכות זמניות, הבטחת הכנסה או דמי אבטלה, עזרה בשכר דירה, עזרה מההורים אינם מוכרים כלל, מכיוון שיש להם תאריך תפוגה קרוב והם אינם מעידים על כושר השתכרות יציב. לעומת זאת, קצבאות נכות לצמיתות (100%) שמתווספת אליהן הכנסה מעבודה או פנסיה חודשית קבועה, כן יוכרו, שכן הן מובטחות ללווה לטווח הארוך.

הכנסות משכר דירה ודמי מזונות

לווים רבים המבצעים תהליך של ייעוץ משכנתא למשפרי דיור מסתמכים על הכנסה משכר דירה של הנכס הקיים או הנכס הנרכש. הבנקים אכן נוטים להכיר בהכנסה משכירות, כאשר מדובר בנכס נוסף או יחידת דיור נפרדת (בהיתר) בנכס יחיד. בנוסף, נדרש תמיד חוזה שכירות חתום ובתוקף, ולעיתים קרובות גם הוכחת הפקדות רציפות בחשבון העו"ש, ואם מדובר ברכישת נכס - אז יבקשו לראות חוזה שכירות עדכני של המוכר ו/או יבקשו מהשמאי להתייחס לסוגיית השכירות הפוטנציאלית בשמאות.

בכל הנוגע לדמי מזונות, הבנקים מתייחסים אליהם כהכנסה, אך תחת מגבלות. אם הילדים מתקרבים לגיל 18 (הגיל שבו המזונות לרוב פוסקים או מצטמצמים משמעותית), הבנק עשוי שלא להכיר בהכנסה זו כלל, שכן היא לא תלווה אתכם לאורך שנות המשכנתא הרבות.

תמיכה קבועה מההורים (העברות בנקאיות)

זוגות צעירים רבים נעזרים בהוריהם שמפקידים להם סכום קבוע מדי חודש לחשבון כעזרה בהוצאות המחיה. מבחינת הבנק, זוהי אינה הכנסה קבילה בשום צורה. הבנק מבין שההורים יכולים להפסיק את התמיכה הכלכלית הזו בכל רגע נתון (בשל שינוי במצבם הכלכלי, יציאה לפנסיה, או סתם החלטה אישית), ולכן לא יסתמך על כספים אלו לצורך חישוב יחס ההחזר ואישור המשכנתא.

למה הבנק כל כך נוקשה בנושא ההכנסות?

הבנקים בישראל כפופים לרגולציה מחמירה מאוד של בנק ישראל. המטרה המרכזית של ההנחיות הללו היא ניהול סיכונים תקין - להגן הן על הבנק מפני הלוואות שלא יוחזרו (חדלות פירעון) והן על הלווים עצמם מפני קריסה כלכלית. הבנק חייב לוודא שגם בתרחישי קיצון (כמו עליית ריביות חדה, אינפלציה או פיטורים זמניים), הלווה יוכל להמשיך ולעמוד בהחזר החודשי מבלי לאבד את קורת הגג שלו. לכן, הוא לוקח בחשבון רק את ההכנסות ה"ברזל" - אלו שבסבירות הגבוהה ביותר ימשיכו לזרום לחשבון בעקביות גם בעוד עשור ויותר.
כמובן שהגיוני לחשוב שהכנסה כיום אינה מעידה בהכרח על העתיד - אז "למה להקשות", מנגד הבנק יכול לשלוט בהחלטת מתן האשראי בזמן שבו הוא נתן את האשראי בפועל (במקרה קיצון - תהיה לו היכולת להוכיח את השיקולים שהיו לו בעת מתן האישור למשכנתא)

הפתרון: תכנון פיננסי מקדים וייעוץ מקצועי

הדרך הטובה והבטוחה ביותר להתמודד עם סוגיית ההכנסות היא הכנה מוקדמת. תהליך מקצועי של ייעוץ משכנתאות מתחיל פרק זמן לפני הגשת הבקשה בפועל לבנק. יועץ מקצועי ינתח את תלושי השכר שלכם, יזהה רכיבים בעייתיים שעלולים לא להיות מוכרים, וינחה אתכם כיצד לפעול. לעיתים נדרשת המתנה של מספר חודשים ליצירת ותק מספק בעבודה חדשה, או שינוי במבנה תלוש השכר מול המעסיק (למשל, הכנסת עמלות קבועות כחלק משכר הבסיס).

חשוב לזכור שגם בתהליכי מיחזור משכנתא ושיפור תנאים, שבהם אנו מבקשים לשפר את הריביות הקיימות, חובה להציג מחדש הכנסות יציבות ומוכרות כדי לקבל את האישור המיוחל מהבנק. הכרת הכללים של כל בנק (שכן ישנם הבדלים ודקויות במדיניות החיתום בין הבנקים השונים) יכולה להיות ההבדל המשמעותי בין סירוב לאישור, ובין ריבית יקרה לריבית אטרקטיבית שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.