העלויות הנלוות של מעבר לנכס גדול יותר - המדריך המלא למשפרי דיור

החלום להשתדרג ולעבור לנכס גדול ומרווח יותר משותף למשפחות רבות בישראל. התרחבות המשפחה, הרצון לגינה, למרפסת שמש או לחדר עבודה פרטי וכדומה, דוחפים אותנו לחפש את הבית הבא שלנו. ההתרגשות מהמעבר לבית החלומות עלולה לעיתים לעוור אותנו ולהשכיח את המספרים הקרים. מעבר למחיר הדירה החדשה עצמה, ישנן עלויות נלוות רבות שחובה לקחת בחשבון.

תכנון פיננסי לקוי עלול להוביל לחוסר משמעותי בתקציב, ללחצים מיותרים ולצורך בהלוואות מסחריות יקרות ברגע האחרון. בדיוק כאן נכנס לתמונה תהליך של ייעוץ משכנתאות מקצועי. בניגוד לתהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, בו לרוב ההון העצמי ברור ומוגדר, אצל משפרי דיור התמונה מורכבת בהרבה ודורשת סנכרון עדין בין שתי עסקאות נדל"ן.

מס רכישה ומס שבח - ההוצאה הכבדה ביותר

כאשר אתם מוכרים את דירתכם היחידה ורוכשים דירה חלופית, אתם עשויים להיות פטורים ממס שבח וממס רכישה (עד תקרת הפטור הקבועה בחוק, המתעדכנת מדי שנה). עם זאת, המציאות בשטח לרוב מורכבת יותר. אם תרכשו את הדירה החדשה לפני שמכרתם את הדירה הישנה, תוגדרו מבחינת רשות המיסים באופן זמני כבעלי שתי דירות.

מצב זה יחייב אתכם בתשלום מס רכישה גבוה כבר במועד הקנייה, אלא אם תחתמו על הצהרה ותתחייבו למכור את הדירה הישנה תוך פרק הזמן המוגדר בחוק (כיום עומד על 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או מיום קבלת המפתח ברכישה מקבלן - יש לבדוק תמיד מול ההנחיות המעודכנות של רשות המסים). אם לא תצליחו למכור בזמן, המס יחול עליכם רטרואקטיבית בתוספת קנסות והצמדות. חובה להיוועץ בעורך דין מקרקעין ולהכניס את סכומי המס האפשריים לתחשיב הפיננסי הכולל.

עמלות תיווך ועריכת דין - עלויות כפולות למשפרי דיור

משפרי דיור מבצעים לרוב שתי עסקאות במקביל: מכירת הנכס הקיים ורכישת הנכס החדש. המשמעות הכלכלית היא תשלום שכר טרחה לעורך דין מקרקעין עבור שני החוזים. שכר הטרחה המקובל בשוק נע לרוב סביב 0.4% עד 1% בתוספת מע"מ מכל אחת מהעסקאות.

בנוסף, אם תבחרו להיעזר בשירותיו של מתווך נדל"ן (גם במכירת הדירה הישנה וגם במציאת הדירה החדשה), תצטרכו לשלם עמלת תיווך שיכולה להגיע ל-1% עד 2% פלוס מע"מ על כל אחד מהנכסים. כאשר מדובר בנכסים בשווי של מיליוני שקלים, עמלות התיווך ושכר טרחת עורכי הדין מצטברים בקלות לסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים שיורדים ישירות מההון העצמי שלכם.

עלויות ומימון המשכנתא: שמאות, פתיחת תיק וייעוץ

מעבר לדירה גדולה ויקרה יותר דורש כמעט תמיד תוספת מימון ולקיחת משכנתא חדשה או הגדלת הקיימת. כאן תפגשו עלויות הקשורות ישירות לבנק ולתהליך האישור:

• שמאות: תשלום לשמאי מקרקעין מטעם הבנק כדי להעריך את שווי הנכס החדש. העלות נעה סביב 600-1,500 ש"ח, תלוי בשווי הנכס ובסוג השמאות.
• רישום בטאבו ונוטריון: אגרות רישום הערת אזהרה, רישום משכון ברשם המשכונות ואימות חתימות נוטריוני - כמה מאות שקלים.

חשוב להבין: גם אם בעבר עברתם בהצלחה תהליך של ייעוץ משכנתא לדירה ראשונה, הצרכים והיכולות שלכם כעת שונים לחלוטין. תהליך של ייעוץ משכנתא למשפרי דיור הוא קריטי כדי לבנות תמהיל חכם שמתחשב בנכס הקיים וביכולת ההחזר העדכנית. יתרה מכך, זוהי ההזדמנות הטובה ביותר לבדוק כדאיות של מיחזור משכנתא ושיפור תנאים על היתרה הקיימת שאתם גוררים לנכס החדש.

הלוואות גישור ועלויות מימון ביניים

משפרי דיור רבים מוצאים את דירת החלומות שלהם לפני שהצליחו למכור את הדירה הנוכחית, או שמועדי התשלום על הדירה החדשה מקדימים את מועדי קבלת הכספים מקוני הדירה הישנה. במצב כזה, כדי לממן את התשלומים הראשונים על הדירה החדשה, יש צורך לקחת הלוואת גישור (הלוואת בולט או בלון) על חשבון הדירה הקיימת.

הלוואות אלו ניתנות לרוב לתקופה של עד שנתיים ונושאות ריבית. החזר הריבית החודשי על הלוואת הגישור (או הצטברותה לקרן בסוף התקופה) היא עלות נלווית משמעותית מאוד שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. תכנון נכון במסגרת ייעוץ משכנתאות יאפשר לכם למזער את עלויות הגישור ולתזמן את התשלומים בצורה חכמה.

רכישת דירה מקבלן: חשיפה למדד תשומות הבנייה

אם בחרתם לרכוש דירה חדשה מקבלן "על הנייר", ישנה עלות נלווית קריטית שחובה לחשב: מדד תשומות הבנייה. כל סכום שטרם שולם לקבלן צמוד למדד זה (למעט רכיב הקרקע, בהתאם לתיקון חוק המכר). מדד זה עולה לאורך זמן ומייקר את המחיר הסופי של הדירה בעשרות אלפי שקלים צפונה עד למועד האכלוס.

תכנון נכון של לוח התשלומים מול הקבלן יכול לחסוך לכם סכומי עתק. לעיתים משתלם להקדים תשלומים לקבלן באמצעות משיכה מוקדמת של המשכנתא, ובכך לעצור את ההצמדה למדד. יועץ משכנתאות מומחה ידע לבצע את החישוב המדויק ולהמליץ האם ומתי כדאי להקדים תשלומים.

שיפוצים, הובלה והתאמת הנכס החדש + הוצאות שוטפות

מעבר לדירה גדולה יותר גורר אחריו הוצאות "רכות" שלעיתים נוטים לזלזל בהן בשלבי התכנון הראשוניים. עלות ההובלה של תכולת דירה גדולה יקרה יותר. בנוסף, נכס גדול יותר דורש לעיתים קרובות ריהוט נוסף, התאמת מערכות מיזוג אוויר לחללים גדולים יותר, צביעה כללית של הבית, ולעיתים גם שיפוץ מקיף של מטבח או חדרי רחצה.

טעות נפוצה של משפרי דיור היא השארת תקציב זעום לשיפוץ והצטיידות, מה שגורר אותם ללקיחת הלוואות מסחריות יקרות לאחר המעבר. מומלץ להקצות תקציב ריאלי מראש, ולהוסיף לו בצ"מ (בלתי צפוי מראש) של כ-10% עד 15% לכיסוי הפתעות במהלך השיפוץ.


אל לנו לשכוח שמעבר לנכס גדול יותר יכול להביא עמו גם עלייה בהוצאות השוטפות: ארנונה, חשמל, ועד בית, מים, גינון, ביטוח מבנה יקר יותר, ביטוח חיים גדול יותר במקרה של נטילת סכום משכנתא נוסף/גבוה יותר.
חשוב ביותר לערוך רשימה מדויקת של העלייה בהחזרים השוטפים, על מנת שלא למצוא את עצמנו במצב שבו "פתאום" מגלים שההוצאות השוטפות גדלו בצורה משמעותית ולא נערכנו לכך מראש.