Купили новую квартиру у застройщика? Поздравляем! Но знали ли вы, что цена в договоре не обязательно является окончательной ценой, которую вы заплатите? Познакомьтесь с фактором, который может удорожить вашу квартиру на десятки тысяч шекелей — и как с ним бороться.
Индекс строительных затрат — это статистический показатель, публикуемый Центральным статистическим бюро (ЦСБ) 15 числа каждого месяца. Индекс отражает изменения в стоимости строительства жилых квартир и офисов в Израиле. Он измеряет изменение цен на материалы (такие как бетон, железо, цемент), заработную плату рабочих, механическое инженерное оборудование и многое другое.
Когда вы покупаете квартиру «на бумаге» или на стадии строительства у застройщика, в подавляющем большинстве случаев остаток платежа, который вы еще не заплатили, привязан к этому индексу. Это означает, что если индекс растет, ваш долг перед застройщиком увеличивается соответственно. Это механизм, предназначенный для защиты застройщика от удорожания сырья, но на практике он создает значительный финансовый риск для покупателей.
Годовой рост индекса строительных затрат на 2-3% при остатке долга в миллион шекелей означает добавление 20,000-30,000 шекелей к цене квартиры всего за один год. При распределении на 3-4 года строительства речь может идти о сумме, которая может достигнуть 100,000 шекелей и более.
Ипотечные банки обычно не финансируют надбавки по индексу как часть первоначальной одобренной ипотеки (если только к этому не подготовились заранее). Это означает, что эти разницы вам часто придется приносить из дома как дополнительный собственный капитал в последний момент.
Важно знать о поправке к закону о продажах, которая недавно вступила в силу, ограничивающей индексацию только 40% от цены квартиры и освобождающей от индексации после договорной даты передачи. Опытный ипотечный консультант будет знать, как проверить, соответствует ли ваш договор требованиям нового закона.
Один из самых частых вопросов среди покупателей квартир у застройщика — стоит ли ускорять платежи застройщику. С одной стороны, ускорение платежа «нейтрализует» индекс на уплаченную сумму. С другой стороны, чтобы заплатить раньше, обычно нужно взять ипотеку раньше и начать платить проценты банку.
Нет одного правильного ответа для всех. Решение зависит от прогноза индекса против уровня процентной ставки в экономике. В периоды, когда индекс резко растет, а процентная ставка низкая, ускорение платежей обычно выгодно. Напротив, когда процентная ставка высокая, а индекс умеренный, возможно, лучше подождать.
Не позволяйте индексу строительных затрат застать вас врасплох. Правильное планирование графика платежей и разумное управление ипотекой могут сэкономить вам значительные суммы. Мы здесь, чтобы построить для вас наиболее выгодную стратегию.
Запишитесь на консультацию сейчас